La ville de Lille est connue pour le dynamisme de son marché immobilier et pour sa très forte demande locative. Avec plus de 70% de locataires parmi sa population, la ville regorge d’opportunités pour l’investissement immobilier.
Pour maximiser le rendement de votre investissement locatif, il vous faut cependant analyser un certain nombre de paramètres et élaborer une stratégie en accord avec le marché actuel. Cela commence par estimer correctement le montant du loyer. Dans cet article, nous allons détailler la méthode en 5 étapes qui vous permettra de réaliser une estimation de loyer optimale à Lille.
Pourquoi une estimation précise du loyer est-elle essentielle à Lille ?
Maximiser la rentabilité
L’estimation de votre loyer à Lille est l’une des clés qui vous permettra de maximiser votre rentabilité locative. En effet, la capitale des Flandres se compose d’une douzaine de quartiers, dans lesquels les prix des logements fluctuent. Les quartiers les plus prisés, autour du centre-ville, affichent des loyers plus élevés que les quartiers périphériques. La localisation de votre bien joue donc un rôle important dans l’estimation de votre loyer, car les cibles de locataires n’ont pas forcément le même niveau de revenus en fonction des secteurs.
Trouver des locataires rapidement
Estimer correctement le montant de votre loyer à Lille est le meilleur moyen d’attirer de nombreux locataires. Il faut en effet garder en tête que le marché locatif à Lille est très concurrentiel. De ce fait, si votre loyer ne correspond pas au prix du marché, les locataires n’auront aucun mal à signer un bail de location pour un autre logement.
En outre, il est important de rappeler que sous-estimer peut vous permettre d’attirer plus de locataires, mais diminuera vos revenus locatifs. A contrario, surestimer votre loyer peut aussi amoindrir votre rentabilité, car les locataires ne se bousculeront pas pour proposer leur dossier.
Respecter les réglementations
La capitale des Flandres est considérée comme une zone tendue. Cela signifie que la demande de logements est supérieure à l’offre. Certains ménages rencontrent donc des difficultés pour trouver un appartement à louer. De ce fait, depuis le 1er mars 2020, Lille est soumise à un encadrement des loyers. La réglementation limite le montant du loyer en fonction de la localisation et des caractéristiques de votre bien immobilier.
L’estimation précise des loyers à Lille est donc essentielle pour la rentabilité et la réussite de votre activité, mais également pour louer en toute légalité.
La méthode en 5 étapes pour une estimation précise du loyer à Lille
En respectant cette méthode d’estimation du loyer, vous pourrez déterminer à coup sûr la valeur de votre bien immobilier sur le marché, en fonction de la période et du secteur. Pour appliquer chacune de ses étapes de manière optimale, nous vous conseillons vivement de faire appel à un professionnel de l’immobilier, spécialisé dans votre quartier.
Analyse du bien
La première étape est de faire visiter votre bien par un professionnel. Celui-ci peut se rendre sur place une ou plusieurs fois. L’essentiel est qu’il prenne le temps d’analyser chaque caractéristique du logement, afin d’en déterminer sa valeur.
De nombreux éléments entrent en jeu lorsqu’il s’agit de chiffrer la valeur d’un bien sur le marché immobilier locatif. Il faut en effet prendre en compte le type de bien (logement neuf ou ancien), la surface habitable, le nombre de pièces et d’étages, ainsi que la présence de pièces annexes (espaces extérieurs, cave, garage…). Cependant, ces éléments sont loin d’être suffisants pour chiffrer précisément le montant d’un loyer. Le professionnel doit également tenir compte :
- Des matériaux de construction
- De l’état de chaque pièce
- De la qualité de l’isolation
- Des charges locatives
- De l’état des meubles s’il s’agit d’une location meublée
- De l’état général de l’immeuble s’il s’agit d’une copropriété
- Des performances énergétiques (note du DPE, factures énergétiques)
En outre, les équipements présents dans le logement jouent un rôle majeur dans l’estimation du loyer. Il s’agit notamment de la modernité et des performances du système de chauffage, du système de production d’eau chaude sanitaire, des équipements de la cuisine, du réseau électrique ou encore du système d’évacuation des eaux usées. Plus les équipements et installations sont modernes et performants, plus le bien gagnera en valeur locative.
Comparer les biens similaires dans le même quartier
Dresser un portrait complet et précis de votre bien immobilier permet de passer à la deuxième étape, qui est celle de l’étude comparative. En effet, connaître votre bien n’est pas suffisant pour en estimer le loyer à Lille. Il faut impérativement le comparer à d’autres biens, mais pas n’importe lesquels.
Les biens immobiliers comparables doivent présenter les mêmes caractéristiques et se situer dans le même secteur. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, le prix des loyers peut considérablement varier d’un quartier à l’autre. Ainsi, un T2 de 40m² dans le centre historique ne se louera pas au même prix que dans le quartier Fives par exemple. En plus du quartier, la typologie et la surface du bien doivent être similaires. En effet, comparer un studio neuf à un T4 ancien, n’apportera aucune donnée pertinente à votre estimation.
Là encore, il est plus avantageux de faire réaliser cette étude par un professionnel de l’immobilier. Les agents indépendants et les agences disposent en effet d’une base de données plus ou moins complète, ainsi que de logiciels qui leur permettent d’effectuer des études de marché beaucoup plus poussées que les particuliers. Ils seront à même de proposer une analyse optimale, en accord avec la réalité du marché à l’instant T.
Analyser le secteur et l’environnement
Les prix des loyers à Lille varient en fonction des quartiers, mais peuvent également fluctuer au sein d’un même quartier. En effet, pour réaliser une estimation optimale du loyer à Lille, comparer différents biens n’est pas suffisant. Le professionnel en charge de l’étude doit également prendre en compte l’environnement dans lequel se trouve le logement à louer.
Plusieurs facteurs influencent le cadre de vie que vous offrirez à votre futur locataire. Il s’agit notamment des commodités disponibles à proximité du logement, comme les commerces, les écoles, les bars, les restaurants, les lieux de divertissement, les espaces verts, ou encore les monuments. La qualité de l’environnement se mesure également avec l’accessibilité des transports en commun, la sécurité, ainsi que les futurs projets d’urbanisme.
Enfin, il est important de noter que le secteur dans lequel se situe votre bien aura une influence sur la demande locative. En effet, un bien situé proche des hôpitaux et des commerces sera prisé par les retraités. À l’inverse, un logement à proximité des lieux culturels et de divertissements, ainsi que des universités attirera une forte demande locative de la part des étudiants.
Analyser les tendances du marché
Le marché immobilier à Lille est en constante évolution. Cela s’explique notamment par le volume de la demande locative, mais également par le développement des différents quartiers. En effet, plusieurs projets urbains transforment le paysage immobilier lillois depuis plusieurs années. Certains quartiers gagnent donc en attractivité, ce qui peut rapidement faire évoluer le prix des loyers. En 2023, plusieurs projets sont en cours, tels que la métamorphose du quartier Concorde, le développement de 100 000m² d’immobilier neuf autour d’Euratechnologies, la création du programme Synesens dans le centre-ville, ou encore le développement urbain à Fives Cail.
La quatrième étape de cette méthode d’estimation de loyer est donc d’analyser les tendances du marché à Lille, au moment de la mise en location. Le marché évolue rapidement, c’est pourquoi des chiffres passés de quelques mois peuvent ne plus être pertinents.
BON À SAVOIR : En plus de l’estimation du loyer au moment de la mise en location, l’analyse des tendances du marché peut permettre d’anticiper les futurs augmentations de loyer. En effet, un logement situé dans un quartier en pleine expansion peut être amené à prendre de la valeur au fil des années. Ce type d’étude peut donc donner un aperçu de ce que pourra être la rentabilité locative à moyen ou long terme. Pensez néanmoins à toujours vous référer à l’indice de référence des loyers pour réviser correctement le loyer de votre locataire.
Les réglementations en vigueur
La dernière étape de la méthode d’estimation des loyers validée par nos experts, est évidemment de prendre en compte les réglementations en vigueur à Lille. Depuis mars 2020, Lille est soumise à un encadrement des prix des loyers. Cela signifie que les propriétaires bailleurs doivent respecter certains plafonds de loyers. Ces derniers sont minorés ou majorés en fonction des caractéristiques du bien (année de construction, nombre de pièces, logement vide ou meublé…).
En outre, certains dispositifs de défiscalisation réglementent eux aussi le montant des loyers. Il s’agit de l’une des conditions pour accéder à la réduction d’impôt proposée. C’est notamment le cas de :
- La loi Pinel (ou dispositif Pinel), qui impose des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique. La ville de Lille est située en zone Pinel A, ce qui signifie que le plafond de loyer est fixé à 13,09€/m².
- Le dispositif Denormandie présente les mêmes avantages que la loi Denormandie. Il s’adresse cependant à l’immobilier ancien avec rénovation, et prendra fin le 31 décembre 2023. Le plafond de loyer à Lille est de 13,57€/m².
- Le dispositif Loc’Avantages propose des réductions fiscales pour les bailleurs qui pratiquent des loyers en dessous des prix du marché.
- La loi Borloo ancien fixe un plafond de loyer à 13,56€/m² à Lille.
Les erreurs à éviter lors de l’estimation du loyer à Lille
Nous venons de détailler la méthode en 5 étapes pour une bonne estimation de loyer à Lille. Cependant, il est bon de rappeler que pour chacune des étapes, il existe certaines erreurs à ne pas commettre. En règle générale, ces erreurs peuvent être commises lorsque vous réalisez votre estimation par vous-même. Un professionnel compétent doit être en mesure de les éviter, afin de vous fournir l’estimation la plus précise possible.
Évaluer le bien de façon subjective
Une estimation de loyer réalisée par un propriétaire bailleur est souvent moins précise qu’une estimation réalisée par un professionnel. La première raison à cela est qu’en tant que bailleur, vous pouvez manquer d’objectivité vis-à-vis de votre bien. En effet, votre affect pour le logement peut influencer votre jugement, même de façon inconsciente. Vous pouvez donc être amenés à minimiser ou à oublier certains défauts, et à surévaluer certaines qualités. Un professionnel aura quant à lui un œil extérieur et objectif sur la valeur marchande de votre bien.
Comparer des biens qui ne sont pas comparables
L’étude comparative est une étape déterminante dans la méthode d’estimation du loyer à Lille. Cependant, si elle est mal réalisée, elle peut complètement fausser votre estimation. Il est impératif de comparer votre bien à des logements qui sont réellement similaires. Le secteur, la surface habitable et le nombre de pièces ne sont pas des points communs pour qu’un bien soit comparable. Il faut également que les logements présentent d’autres similarités primordiales, comme l’état général, l’année de construction (approximatif), la performance énergétique, ou encore la modernité des équipements.
Ne pas prendre en compte le secteur
Comme nous l’avons vu précédemment, le secteur est un élément déterminant à prendre en compte pour l’estimation de votre loyer. Se concentrer sur une partie de la ville de Lille ou sur un quartier entier peut cependant être une erreur. En effet, il peut être intéressant d’affiner l’estimation sur quelques rues autour de votre logement, surtout s’il se trouve sur un emplacement stratégique. Tous les logements d’un même quartier n’ont pas la même valeur. Certains disposent d’un accès bien plus avantageux aux commodités et aux services par exemple.
Ne pas consulter les réglementations
Fixer un loyer sans prendre en compte les réglementations à Lille est un risque important. En effet, si vous dépassez les plafonds imposés par l’encadrement des loyers, vous vous exposez à des sanctions, pouvant aller jusqu’à plusieurs milliers d’euros d’amende.
Conclusion
En respectant les 5 étapes de la méthode d’estimation de loyer à Lille, vous pourrez mettre en location votre bien à un montant qui respecte les prix du marché. L’accompagnement d’un professionnel de votre secteur est un avantage majeur pour la réussite de votre estimation. Pour choisir à qui confier cette mission, n’hésitez pas à comparer plusieurs agents indépendants, agences immobilières et agences de gestion locative à Lille. Les éléments qui doivent vous guider dans votre choix sont la qualité des services, mais également la réactivité, la disponibilité et le contact que vous établirez avec les professionnels.
Pour avoir un premier aperçu de la valeur de votre bien, Manda met à votre disposition un outil d’estimation de loyer à Lille en ligne. Nos conseillers sont également à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en location de votre bien. Enfin, notre newsletter vous permet également de rester informés des dernières actualités en un clic.
