L’estimation du loyer pour une location nécessite de prendre en compte plusieurs facteurs, dont notamment la situation géographique du bien immobilier loué, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. En effet, le montant du loyer ne sera pas le même si le bien est situé à Paris, en zone dite «tendue» en dehors de Paris ou dans une autre commune. Manda, expert en gestion locative, vous aide à faire le point sur l’estimation de votre loyer, au regard de la réglementation en vigueur.
Estimer le loyer d’un bien immobilier à Paris
En vertu du décret du 12 avril 2019 et d’un arrêté préfectoral du 28 mai 2019, tous les baux de location signés ou renouvelés à Paris à compter du 1er juillet 2019 sont soumis à un loyer de référence et un plafonnement de loyer. Ce dernier est établi en fonction du type de logement, de l’endroit dans lequel il se situe sur le territoire de la ville de Paris et de l’année de construction de l’immeuble. La loi Alur avait déjà mis le dispositif d’encadrement en place à Paris (et à Lille) entre 2015 et 2017, introduisant notamment le plafonnement des loyers. La mesure avait été abandonnée en raison de la «mauvaise répartition géographique» du dispositif, conduisant de nombreuses associations et propriétaires à se soulever contre la nouvelle réglementation. Le 1er juillet 2019, le décret publié par le préfet de la région Île-de-France, Michel Cadot, marque le retour du dispositif sous la loi Elan, cette fois-ci pour une période expérimentale de 5 ans. L’objectif de ce dispositif d’encadrement des loyers à Paris est de protéger les locataires afin qu’ils ne subissent pas d’augmentation irraisonnée du prix des loyers dans les zones dans lesquelles la demande locative est plus importante que l’offre. La loi d’encadrement des loyers ne se limite toutefois pas à Paris. Si la capitale française est la première à la mettre en place à compter du 1er juillet 2019, il faut savoir que toutes les communes de plus de 50000 habitants pourront, jusqu’au 24 novembre 2020, librement faire la demande de participation à l’expérimentation de cette mesure. Ce sont donc, en tout, 28 agglomérations et plus de 1100 communes qui pourront bénéficier de cette réforme.Utilisez notre outil d'estimation de loyer
Les données chiffrées à prendre en compte pour estimer un loyer à Paris
Comment estimer le montant du loyer de référence à Paris ? Il convient de prendre en compte plusieurs critères, sachant que le calcul se fait sur la base:
- Du nombre de pièces du logement Le nombre de pièces du bien loué déterminera une partie du loyer de référence. Ainsi, naturellement, le loyer de référence d’un appartement d’une pièce sera plus élevé que pour un 3 pièces dans le même quartier de Paris.
- De l’année de construction de l’immeuble L’année de construction est identifiable en fonction de 4 tranches. Parmi elles, les constructions d’avant 1946, les biens immobiliers construits entre 1946 et 1970, de 1971 à 1990 et enfin les constructions datant d’après 1990. Le loyer de référence applicable aux constructions les plus anciennes aura tendance à être plus faible que celui des biens les plus récents.
- Du type de location (vide ou meublée)
Le loyer de référence d’un logement vide sera légèrement moins élevé, au mètre carré, que celui d’un logement meublé.
- De l’emplacement géographique du bien immobilier
La ville de Paris a été divisée en plusieurs zones géographiques. A chaque zone correspond un ensemble de loyers de références, calculables sur la base des critères ci-dessus. Pour illustrer la manière dont il est possible de faire une estimation de loyer à Paris, prenons deux localisations différentes dans la capitale.
- Pour un 2 pièces non meublé dans le quartier chic de la Place Vendôme, le loyer de référence sera de 26,60 € par m².
- Un appartement présentant la même configuration, situé dans un quartier plus populaire comme Clignancourt, se verra attribuer un loyer de référence de 19,60€ par m².
Loyer de référence majoré, loyer de référence minoré
Exprimé par le biais d’un prix au mètre carré de surface habitable, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont définis en fonction du marché de l’immobilier locatif et appliqués par secteur géographique, chaque secteur pouvant regrouper un ou plusieurs quartiers. Le loyer proposé par les propriétaires pour leur logement mis en location ne peut donc excéder le montant du loyer de référence majoré. En cas du loyer de référence majoré, l’estimation du loyer se fera tout simplement en ajoutant 20% au prix du loyer de référence par mètre carré. Pour reprendre l’exemple ci-dessus de l’appartement de 2 pièces situé Place Vendôme, le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral atteindra 31,90€ par mètre carré (soit 26,60 + 20%). Lors d’une première mise en location, le propriétaire de cet appartement sera libre de proposer un loyer allant ainsi jusqu’à 31,90 € par m². Si le bien immobilier à louer se trouve dans une zone dynamique, dans laquelle l’offre est importante, les propriétaires immobiliers souhaitant être et rester compétitifs pourront estimer leur loyer en fonction d’une minoration sur le loyer de référence. Cette minoration peut aller jusqu’à 30% en deçà du loyer de référencement au mètre carré. En reprenant l’exemple du deux-pièces Place Vendôme, l’estimation de loyer pourra permettre au propriétaire de louer son bien à un prix minimum de 18,60€ par mètre carré (soit 26,60 – 30%). Dans le cadre de l’estimation d’un loyer pour un bien faisant l’objet d’un loyer de référence majoré ou d’un loyer de référence minoré, si le logement est loué meublé, les pourcentages restent les mêmes. Il faudra donc compter 20% de plus que le loyer de référence pour un loyer de référence majoré, et 30% de moins pour un loyer de référence minoré. La différence émane donc du loyer de référence, à l’origine de l’estimation du loyer. Celui-ci sera automatiquement revu à la hausse de quelques euros par mètre carré selon la zone géographique où se situe le bien. L’estimation du loyer d’un deux-pièces Place Vendôme sera ainsi de 26,60 € par mètre carré pour un logement vide et passera à 30,10 € par mètre carré pour un meublé. Pour estimer au mieux le loyer de votre bien immobilier, quelle que soit la zone dans laquelle il est situé, utilisez l’estimateur de loyers innovant proposé par Manda. Un outil développé par une équipe d’ingénieurs et d’experts en estimation locative. Notre simulateur s’appuie sur une base de données issues de plusieurs centaines de logements gérés par notre agence immobilière, des données publiques ainsi que des données extraites de plus de 100000 annonces immobilières de location. Mis à jour régulièrement, il vous offre un moyen fiable d’estimer votre loyer à Paris ou en province. Cliquez ici pour accéder à notre outil d’estimation de loyer.
