Comprendre la notion de co titulaire du bail de location

La cotitularité d’un bail est une option fréquemment répandue chez les couples qui vivent ensemble. Elle permet certains droits et impose certains devoirs à chaque habitant d’une même résidence principale. Voici ce que vous devez savoir avant de devenir co titulaire d’un bail de location.

Être co titulaire du bail, ça veut dire quoi ?

Définition du terme co titulaire du bail de location

Un co titulaire est une personne qui partage les droits et les responsabilités relatives à un logement, avec une ou plusieurs autres personnes. Tous les habitants de la maison ou de l’appartement sont alors co-titulaires du bail de location. Les couples mariés sont notamment co-titulaires du bail par défaut. Dès que l’un est noté comme locataire d’un logement, l’autre est inclus. L’article 1751 du Code civil qui réglemente la cotitularité a ensuite été complété par la loi Alur. Cette dernière étend alors ce principe aux couples pacsés si les conjoints en font la demande.

La co-titularité du bail implique également une clause de solidarité. Cette clause signifie que chaque co titulaire doit s’acquitter du paiement du loyer et des charges, même s’il ne réside plus dans le logement. Seulement trois cas permettent d’éviter cette clause : la fin du bail, la rupture du PACS, et le divorce.

La différence entre co titulaire et colocataire

Dans le cadre d’une colocation, les colocataires peuvent signer des baux individuels, ou bien un bail commun qui comportera toutes leurs signatures.

La co-titularité, quant à elle, s’applique lorsque les locataires en font la demande à la signature du bail, ou bien lorsqu’un seul locataire signe le bail, puis se met en couple. Il peut alors demander à ajouter son conjoint ou sa conjointe sur le contrat de bail, afin de le rendre co titulaire.

Les rôles et responsabilités de chaque co titulaire du bail

Comme nous l’avons vu précédemment, chaque co titulaire dispose des mêmes droits et des mêmes devoirs vis-à-vis du logement loué.

Les droits de chaque co titulaire :

-          La jouissance du logement.

-          Les décisions conjointes.

-          Le droit de donner congé (quitter le logement en respectant un délai de préavis).

Les devoirs de chaque co titulaire :

-          Le versement d’un dépôt de garantie conforme au type de location (location vide ou location meublée).

-          Le paiement du loyer et des charges, dans le respect des délais indiqués sur le contrat de location. Le propriétaire peut exiger les paiements à n’importe quel co titulaire.

-          La répartition interne des paiements entre les co titulaires. Ils peuvent se mettre d’accord sur la part de chacun, mais le propriétaire bailleur conserve son droit de réclamer les sommes de manière indifférenciée.

-          L’entretien courant et les réparations locatives.

-          Le respect des clauses du bail (utilisation, absence de nuisances et de dommages, pas de sous-location, présence lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie…).

-          La notification de tout changement relatif au contrat (arrivée d'un nouvel occupant ou travaux qui nécessitent une autorisation par exemple).

Dans quel cas peut-on être co titulaire du bail ?

La co titularité dans un bail de location concerne principalement les couples. Comme nous l’avons vu précédemment, les couples mariés deviennent automatiquement co titulaire, dès lors que l’un des conjoints devient locataire d’un logement. Depuis la loi Alur de 2014, les couples pacsés et les couples en union libre peuvent également être co titulaires. Les deux conjoints doivent alors être présents lors de la signature du contrat. Si jamais le locataire se met en couple après la signature du bail d’habitation, il doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire, afin de faire nommer son ou sa conjointe en tant que co titulaire.

Comment retirer un co titulaire du bail de location ?

En cas de séparation du couple

Un divorce

À la suite d’un divorce, le conjoint qui a quitté le logement a l’obligation de payer sa part du loyer et des charges, jusqu’à ce que l’autre conjoint quitte les lieux à son tour, à la suite de la résiliation du bail. En effet, c’est seulement après l’officialisation du divorce que le conjoint n’a plus à répondre à ses obligations de co titulaire du bail.

Cependant, le conjoint qui ne souhaite plus être co titulaire peut informer son ex-conjoint ainsi que son propriétaire, via une lettre recommandée avec accusé de réception. Cette procédure peut lui permettre de renoncer à son statut de co titulaire. Si les deux parties ne trouvent pas d’accord, la décision finale repose sur le juge.

BON A SAVOIR : La loi Elan prévoit une exception en cas de violence conjugale ou de violence sur les enfants. Le co titulaire du bail qui est victime peut alors s’affranchir de la clause de solidarité en quittant le domicile.

Une séparation de PACS

Les deux partenaires doivent conserver leur clause de solidarité et le paiement des loyers tant que le PACS n’a pas été officiellement rompu. Renoncer à son statut de co titulaire est, là encore, possible en envoyant un recommandé au conjoint et au propriétaire, si ces derniers acceptent la requête. Enfin, l’exception en cas de violence est également appliquée.

En cas de décès d’un co titulaire

Un décès dans un couple marié

Dans le cadre du mariage, le conjoint survivant devient automatiquement le locataire exclusif du logement. Il conserve ainsi tous ses droits et ses devoirs vis-à-vis de sa location.

Un décès dans un couple pacsé

Le conjoint pacsé co titulaire du bail conserve les mêmes droits, tout comme le conjoint marié. Cependant, si le conjoint pacsé survivant n’était pas co titulaire du bail, il n’est alors pas le seul à pouvoir transférer la propriété de la location à son nom. La famille du conjoint décédé le peut également. Un litige est alors possible, si les descendants ou les ascendants du défunt décident de contester l’accès au bail afin de le revendiquer.

Un décès dans un couple en concubinage

Si le concubin signataire du bail décède, le conjoint survivant peut aussi hériter du contrat de location. Il doit cependant prouver la situation de concubinage, grâce à des témoignages, des factures communes, ou encore un compte joint par exemple. De plus, la relation doit durer depuis au moins un an. En revanche, le propriétaire est en droit de résilier le bail si le seul signataire est décédé.

En cas de co titulaire non occupant

Comme nous venons de le voir, le co titulaire du bail doit conserver ses devoirs envers le logement, même s’il est non occupant. Il peut néanmoins formuler une demande spécifique pour se décharger de ce statut. Cette demande doit être acceptée par l’autre conjoint et par le propriétaire de l’habitation. En cas de refus, un litige peut survenir. Ce sera alors au juge de décider si oui ou non le co titulaire peut abandonner ou non ce statut.

De la même manière, le co titulaire non occupant qui souhaite conserver ses droits, notamment celui de jouir du logement, peut aussi porter l’affaire devant le juge.  

Être co titulaire dans un logement social

Les logements sociaux (HLM) sont attribués à des ménages modestes, sous conditions de ressources. Ils sont réglementés par l’article 40 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Ces appartements sont à usage d’habitation, de ce fait, comme n’importe quel logement privé, la cotitularité du bail est soumise à des règles. En cas de décès d’un des cotitulaires mariés ou pacsés, le conjoint survivant peut donc obtenir le droit exclusif sur le logement. Si le conjoint décédé était le seul signataire, des demandes peuvent être faites de la part du conjoint survivant, afin de récupérer le bail à son nom. Cependant, l’organisme HLM peut décider de reloger le conjoint survivant s’il estime que le logement est désormais trop grand pour une seule personne. En effet, les logements sociaux doivent aider le plus de ménages possibles, ils ne doivent donc pas être sous occupés. Le conjoint survivant peut donc se voir transféré dans un appartement plus petit.

Conclusion

Être co titulaire du bail de location présente donc des avantages, mais aussi des responsabilités. Devenir co titulaire implique de respecter des conditions précises et de bien comprendre les engagements légaux. En cas de séparation, plusieurs démarches administratives sont envisageables. Pour éviter les litiges, ou bien pour les régler à l’amiable, il est indispensable de garder une bonne communication entre les conjoints, ainsi qu’avec le propriétaire.

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