Si vous souhaitez louer votre meublé, alors il existe plusieurs solutions. La solution la plus courante est de louer son meublé en tant que loueur non professionnel. Vous êtes alors soumis au régime fiscal du micro-BIC ou au régime réel, selon le montant de recettes locatives perçu chaque année. Au micro-BIC, les abattements sont de 50 et 71%. Au régime réel simplifié, vous avez la possibilité de déduire toutes les charges et les amortissements, ce qui vous permet de baisser votre assiette fiscale.
Mais il existe un autre statut. Le loueur en meublé professionnel (LMP). Dans ce statut, vous êtes reconnu(e) comme professionnel. Votre activité de loueur devient alors votre activité principale. Vous pouvez déduire les charges et les amortissements comme pour le régime réel d’imposition, ce qui vous permettra de générer un bénéfice intéressant.
Ce statut, comme tous les autres, répond à des conditions précises dictées par la réglementation en vigueur. Dans cet article Manda vous invite à découvrir quelles sont ces conditions et quels sont les avantages de choisir le statut de loueur en meublé professionnel.
Quelles conditions faut-il respecter pour être Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ?
Pour être loueur en meublé professionnel, vous devez cumuler plusieurs conditions, conformément à l’article 151 septies du CGI.
Le logement mis à disposition doit être meublé. Il doit remplir les différents critères obligatoires, tels que les onze éléments mobiliers indispensables du meublé. Parmi ces éléments nous retrouvons des rideaux occultant pour la ou les chambres, une table et des chaises, de la literie ou encore des étagères, ainsi que de l’équipement de cuisine (four ou four à micro-ondes, réfrigérateur) et des produits et équipement d’entretien.
Le propriétaire doit percevoir de son activité de loueur de meublé professionnel un total de plus de 23 000€ par an. La somme de l’activité devra également être supérieure aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Ne pas respecter l’un de ces deux points fait perdre le statut de loueur en meublé professionnel.
Enfin, les revenus locatifs devront être déclarés dans les BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Pour cela, vous devrez inscrire le montant de vos revenus locatifs sur la déclaration numéro 2042 C-PRO à la rubrique "Revenus industriels et commerciaux non professionnels".
Les différents biens immobiliers qui répondent à la définition de meublé sont :
- Les biens locatifs meublés
- Les chambres d’hôtes ou gites ruraux
- Les résidences de services
Si vous possédez l’un de ces biens, que vous souhaitez le mettre en location et que les revenus générés peuvent dépasser les revenus du foyer, alors vous êtes éligible à devenir loueur de meublé professionnel (LMP).
Bon à savoir : depuis 2018, il n’est plus nécessaire de s’inscrire au RCS pour devenir loueur de meublé professionnel. Antérieurement, le propriétaire devait s’inscrire au registre des commerces et recevoir un numéro de SIREN ainsi qu’un Kbis pour déclarer les revenus de ses locations professionnelles.
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Quels sont les avantages du statut LMP ?
Grâce au statut de loueur meublé professionnel, vous allez pouvoir profiter de certains avantages.
Premier avantage du statut de loueur meublé professionnel : une imputation des déficits. Toutes les charges pourront ainsi être imputées de votre revenu fiscal global, c’est-à-dire vos autres revenus. Qu’il s’agisse de frais d’acquisition, de travaux de gros œuvres ou d’intérêts d’emprunt, toutes les charges sont cumulatives sans limitation de montant. Mieux encore, le tiers des charges engagées avant le commencement de l’activité locative peut être imputé sur les trois premières années de location. En cas de revenu imposable insuffisant, le reliquat sera reporté sur les années suivantes.
Des amortissements sont possibles. Le mobilier peut s’amortir sur une période de 5 à 10 ans. Pour exemple, il est convenu que l’électroménager ait une durée de vie de 5 ans. Vous pourrez donc amortir l’achat de cet élément (exemple : congélateur ou réfrigérateur) sur 5 ans. Soit pour un produit blanc d’une valeur de 1000€, vous pourrez déduire au titre d’amortissement 200€ tous les ans sur 5 ans. L’immobilier, quant à lui, s’amortit sur une période de 25 à 40 ans. Soyez très rigoureux sur la comptabilité, les charges et les amortissements pouvant faire chuter votre montant imposable de manière significative.
Dans le cadre du statut de LMP, les plus-values ne sont plus des plus-values immobilières et deviennent des plus-values professionnelles. Les plus-values professionnelles sont bien plus avantageuses. Grâce à elles, le loueur en meublé professionnel bénéficie d’une exonération totale lorsque le bien est en location depuis 5 ans. Attention, la moyenne des recettes perçues de la location des deux années précédant la date de réalisation de la plus-value ne devra pas dépasser 90 000€. Entre 90 000€ et 126 000€, une exonération partielle est toutefois possible. Si le bien ne rentre dans aucune de ces catégories, il prend les statuts de plus-value et de moins-value professionnelles à court et long terme.
Une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet impôt anciennement nommé Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) n’est pas applicable en cas de statut LMP étant donné que les biens loués sont considérés comme des biens professionnels.
Les démarches à effectuer pour devenir loueur en meublé professionnel
Pour devenir loueur de meublé professionnel (LMP), il va vous falloir respecter un certain nombre de démarches. Comme pour les autres statuts vous devrez déclarer la création de votre activité dans un délai de 15 jours. Cette déclaration se fait au centre des formalités des entreprises. Ce centre est rattaché à la CCI (Chambre des Commerces et de l’Industrie) de votre région. Il vous faudra remplir le formulaire P0i puis l’envoyer au greffe rattaché à votre logement meublé.
Vous obtiendrez alors un numéro SIRET. Ce numéro SIRET représente l’adresse du logement déclaré. Tout logement loué en meublé devra posséder son propre numéro SIRET. Ce numéro sera obligatoirement reporté sur votre déclaration de revenus. Attention, si vos biens sont répartis dans différentes villes, il vous faudra envoyer le formulaire P0i au centre des impôts situé dans la ville du logement le plus rentable.
Encore une fois, il est important de bien différencier le SIREN du SIRET. Pour rappel, l’obtention d’un numéro SIREN et l’inscription au RCS sont des démarches qui ont été annulées en 2018.
Un bail meublé sera alors signé entre les deux parties et la location pourra commencer. Attention à bien respecter les différents éléments qui constituent un logement meublé. En cas de non-respect de la liste des éléments disponibles, le bail peut se voir requalifié.
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