Vous êtes propriétaire d’un logement en location meublée ? Vous relevez donc du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour comprendre la fiscalité liée à la location meublée, Manda vous propose un dossier complet présentant les différents aspects liés à l’imposition de ce type de location, ainsi que des outils gratuits vous permettant d’optimiser vos revenus locatifs. Tout savoir sur la fiscalité location meublée.
Fiscalité location meublée : le statut LMNP
Loueur en meublé professionnel (LMNP)
Définition
Les revenus issus d’une location meublée sont assimilés à des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans la grande majorité des cas, les propriétaires qui louent leurs biens meublés optent pour le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Nous reviendrons sur le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) en fin d'article. Le statut de LMNP vous permet de devenir propriétaire d’un bien meublé en percevant des revenus locatifs non imposés tout en récupérant la TVA (seulement si vous achetez un bien neuf). Attention, si vous souhaitez louer un meublé en non professionnel; il ne faut pas que les revenus générés par votre location excèdent la somme de 23 000€ par an, ou 50% de ses revenus globaux par an. En tant que LMNP, vous pouvez utiliser votre location comme résidence principale du locataire, et ce même à titre temporaire. En effet, elle peut présenter un caractère saisonnier (exemple : chambres d’hôtes, gîtes, meublé de tourisme, etc). Si vous louez une chambre, dans votre résidence principale, à un étudiant vous pouvez également prétendre au statut LMNP. Vous pourrez alors défiscaliser une partie des revenus que vous obtiendrez de la location.
Les conditions
Résumons les conditions pour qu'un propriétaire de meublé puisse bénéficier du statut LMNP :
- Acheter un logement meublé ou le meubler
- Investir dans une résidence neuve de services pour pouvoir récupérer la TVA
- Être lié par un bail commercial à un gestionnaire de résidence
- Ne pas toucher plus de 23 000€ de revenus des locations sous le régime LMNP
- Les revenus des locations sous ce même régime ne doivent pas dépasser 50% des revenus globaux
- Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur de meublés professionnel (LMP)
Les loueurs en meublé non professionnels peuvent être soumis à deux régimes fiscaux : micro BIC et régime réel. C’est essentiellement le montant de vos recettes locatives qui guider votre choix du régime d’imposition applicable.
Régime micro-BIC : ses spécificités et ses avantages
Le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire), s’applique si les recettes locatives émanant de la location meublée ne dépassent pas 70 000€ par an. Vous pourrez alors obtenir un abattement de 50% sur vos recettes. Seule la moitié des recettes locatives sera donc imposable. A retenir : le régime micro-BIC est un régime fiscal qui peut être intéressant si les charges restent en deçà de 50%. Avec le régime forfaitaire, vous pouvez également louer votre bien immobilier en courte durée. Cette méthode de location de meublé permet d’obtenir un abattement de 71%. Ce qui ramène ainsi l’assiette d’imposition à 29%. Le principal intérêt de ce régime fiscal tient à sa simplicité. En effet, il a été conçu de sorte à faciliter l'activité de comptabilité des propriétaires de bien meublés non professionnels. Consultez notre article entièrement dédié au régime micro-BIC afin d'en saisir toutes les subtilités.
Le régime réel simplifié
Le régime micro-BIC prend fin lorsque vous dépassez le seuil de revenus locatifs annuels sur votre bien immobilier. Au-delà de 70 000€ de recettes locatives par an, ou si vos revenus sont moindres et que vous décidez de changer de régime, vous passez alors au régime réel simplifié. Le régime réel simplifié offre un éventail plus large de possibilités au propriétaire. Ce régime d’imposition permet de déduire les charges et les amortissements de ses recettes locatives. Parmi les charges et amortissements à déclarer, on retrouve :
- Les frais de notaire
- Les travaux de rénovation
- Les charges de copropriété
- Les intérêts d’emprunt
- Les charges annuelles
Que ce soit dans le cadre d’une location meublée ou non meublée, le régime réel est généralement plus avantageux. Pourquoi ? Les amortissements et les charges déductibles représentent souvent plus de 50% des revenus locatifs annuels. Cependant, ce régime implique des formalités déclaratives et comptables plus lourdes. Pour en savoir plus sur le régime réel, cliquez ici.
Exonérations d'impôt de la location meublée
Il existe aussi deux moyens d’être exonéré d’impôts sur la location meublée d’un bien immobilier. Si le propriétaire met en location une partie de sa résidence principale ou si celui-ci propose des chambres d’hôtes.
Louer une partie de sa résidence principale
En cas de mise en location d’une ou plusieurs pièces de sa résidence principale, il vous faudra respecter quelques points. Vous devrez notamment trouver un locataire temporaire. Ce dernier devra justifier d’un CDD ou d’un contrat saisonnier. Le prix de la location ne pourra pas, quant à lui, excéder un certain seuil. A noter : Si le bien loué est une dépendance, l’exonération n’est pas envisageable.
Le cas de la chambre d'hôtes
Si vous louez une ou plusieurs chambres d’hôtes, le cas est un peu plus particulier. Lorsque le propriétaire met son bien locatif à disposition sur la semaine ou pour le mois complet, les revenus annuels sur ses biens locatifs ne pourront pas dépasser 760€. Ce tarif inclut aussi les prestations annexes, telles que les charges ou le petit-déjeuner. Si le propriétaire respecte les différents plafonds, il lui sera alors possible de profiter de la double exonération. Là encore, le sujet est épineux.
Statut du loueur en meublé professionnel (LMP)
Certes, la solution la plus courante pour les propriétaires est de louer son meublé en tant que loueur non professionnel. Toutefois, vous pouvez décider de louer en tant que professionnel. En tant que Loueur en meublé professionnel, votre activité de loueur devient alors votre activité principale. Vous pouvez déduire les charges et les amortissements comme pour le régime réel d’imposition, ce qui vous permettra de générer un bénéfice intéressant. Conditions, démarches et avantages; tout savoir sur le statut de loueur en meublé professionnel.
Formulaire 2031 : comment le remplir ?
Au regard de la déclaration fiscale, les loueurs professionnels et les loueurs non professionnels d’un meublé entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Manda vous explique comment remplir les déclarations n°2031 et n°2042 C-PRO. C'est par ici. Pensez également à consulter le site impots.gouv.fr afin de vous renseigner davantage sur la fiscalité location meublée.
- Pourquoi déléguer la gestion locative de votre bien à Manda ?
