En 2023, le gouvernement a décidé de prendre des mesures supplémentaires pour lutter contre les logements énergivores. Il a ainsi annoncé la mise en place progressive d'une interdiction de location pour les logements présentant de mauvais diagnostics de performance énergétique. Ainsi, à l'horizon 2025, les logements classés en catégorie G ne pourront plus être proposés à la location. Cette mesure vise à encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de leurs biens immobiliers. Nous vous expliquerons comment améliorer votre DPE, en passant de G ou F à D, grâce à des travaux de rénovation, mais également quels sont les critères à prendre en compte lors de votre investissement immobilier. Passoire thermique et bonnes affaires, mythe ou réalité ? C’est ce que nous allons voir tout de suite !
1) Cadre de l'étude :
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil permettant d'évaluer la consommation énergétique d'un bâtiment. Depuis l'instauration de la réglementation thermique en 2005, le DPE est devenu obligatoire pour tous les logements. Toutefois, un grand nombre de biens immobiliers se situent encore dans les catégories G ou F, témoignant d'une très mauvaise performance énergétique. Dans le cadre de cette étude, Manda se base sur un bassin de plus de 1000 rénovations (en 2022 et 2023) réalisées avec l’aide de son partenaire 110% chasse immobilière.
2) Quel est l’intérêt d’investir dans une passoire énergétique ?
Il existes plusieurs raisons intéressantes d’investir dans une passoire thermique, voici les principales :
- Éviter l’interdiction de location des logements énergivore (DPE G+ en 2023, DPE en G en 2025 et DPE en F en 2028)
- TVA réduite à 5,5% pour les travaux de rénovation
- Aides du gouvernement (baisse du coût de la rénovation)
- Les banques ne financeront pas un projet d’investissement locatif si l'enveloppe travaux pour les rénovations énergétiques n'est pas en adéquation avec le DPE du bien.
Prix au m2 moyen d’une rénovation
Nous avons mené une étude sur trois types d'appartements : les T1 (25m²), les T2 (40m²) et les T3 (65m²) représentés par un bassin de 1000 rénovations entre 2022 et 2023. En se basant sur nos travaux de rénovation moyens, nous avons établi les coûts nécessaires pour faire passer un DPE de G ou F en D. Il est important de noter que ces coûts ne comprennent pas la rénovation des sols, de la cuisine ou de la salle de bain. Les travaux réalisés dans les logements sont les suivants :
- les fenêtres avec ventilations
- l'isolation des murs et des plafonds
- l'extracteur d'air silencieux
- le chauffe-eau thermodynamique
- le radiateur électrique à inertie fluide
- l'enlèvement des déchets et la mise en déchetterie
- la préparation et la mise en peinture ainsi que le nettoyage.
Les prix moyens pour chaque type d'appartement sont les suivants :
- T1 25m² G vers D : 828€ TTC/m²
- T1 25m² F vers D : 649€ TTC/m²
- T2 40m² G vers D : 829€ TTC/m²
- T2 40m² F vers D : 650€ TTC/m²
- T3 65m² G vers D : 749€ TTC/m²
- T3 65m² F vers D : 569€ TTC/m²
Il existe une différence entre les DPE de catégorie G et F, qui se traduit par l'épaisseur d'isolation et le nombre de murs isolés. Il est important de noter que les travaux doivent être effectués avec rigueur pour garantir une amélioration de la performance énergétique.
Bon à savoir : Cette étude est généraliste et ne prend pas en compte les cas spécifiques des appartements en rez-de-chaussée ou au dernière étage qui peuvent nécessiter des coûts supplémentaires.
Coût moyen global d’une rénovation
Coût de la rénovation moyenne globale :
T1 en DPE F : 16225€ TTC (25m2)
T1 en DPE G : 20700€ TTC (25m2)
T2 en DPE F : 25600€ TTC (40m2)
T2 en DPE G : 33160€ TTC (40m2)
T3 en DPE F : 36985€ TTC (65m2)
T3 en DPE G : 48685€ TTC (65m2)
Perte de surface
De plus, il est à prendre en compte que la perte de surface due à l'isolation doit être prise en compte lors de la négociation du prix d'un investissement immobilier. Voici les pertes de surface à prévoir selon chaque type d'appartement pour passe d’un DPE G/F en D :
T1 : 2,5m² en G (10cm épaisseur) et en F perte de 0,75m² (6cm épaisseur)
> Soit une perte de surface de 10% en G et 3% en F
T2 : 4m² en G (10cm épaisseur) et en F perte de 1,2m² (6cm épaisseur)
> Soit une perte de surface de 8% en G et de 2,6% en F
T3 : 6m² en G (10cm épaisseur) et en F perte de 1,95m² (6cm épaisseur)
> Soit une perte de surface de 9,2% en G et 3% en F
Économies d’énergie
Notre étude met en lumière les économies d'énergie réalisées suite à la rénovation des passoires énergétiques. En effet, vous dévoile les montants économisés lorsque des logements classés DPE F et G sont rénovés pour atteindre une meilleure performance énergétique, soit le niveau DPE D. Cette transformation, rendue nécessaire par l'augmentation des prix de l'énergie, démontre l'importance d'investir dans l'amélioration de l'efficacité énergétique de nos habitations et exprime tout l’intérêt de le prendre en compte pour optimiser votre rentabilité locative.
Prix de l’énergie au KW/H : 0,2062€ TTC par kWh (14 avril 2023)
Source : Tarifs réglementés d'EDF
Ce qu’il faut retenir
Conseils Manda pour investir dans une passoire énergétique :
L'investisseur immobilier doit porter une attention particulière aux éléments suivants lorsqu'il envisage d'investir dans une passoire énergétique :
Coûts des travaux de rénovation : Les coûts de rénovation varient en fonction de la surface et du DPE initial du bien. Les coûts sont généralement plus élevés pour les biens de catégorie G que pour ceux de catégorie F.
Amélioration système de chauffage (+ eau chaude) : En chauffage collectif, il est plus difficile d’améliorer la performance énergétique puisque cela nécessite un vote en AG et les processus sont donc plus longs et coûteux pour les copropriétaires.
Perte de surface habitable : L'isolation nécessaire pour améliorer le DPE entraîne une réduction de la surface habitable. Cette perte doit être prise en compte lors de la négociation du prix d'achat et de la fixation du loyer.
Financement : Les banques sont souvent réticentes à financer des projets de rénovation de passoires énergétiques si l'enveloppe travaux n'est pas en adéquation avec le DPE du bien. Il est donc crucial de bien préparer son dossier et de présenter un projet solide et réaliste aux établissements financiers.
Revente ou location du bien : Avant d'investir, il est essentiel de vérifier que le bien pourra être vendu ou loué une fois les travaux terminés. Il est recommandé de réaliser une étude de marché pour connaître la demande locative et les prix pratiqués dans la zone géographique concernée.
Profitez des aides de l'État : Le dispositif MaPrimeRénov' est une initiative gouvernementale qui vise à aider les propriétaires à financer une partie des coûts liés aux travaux de rénovation énergétique tels que l'isolation, le remplacement des fenêtres ou du système de chauffage. Il est possible de bénéficier d'un bonus de “sortie de passoire” qui s'ajoute à la prime de base de MaPrimeRénov'. Ce bonus ne concerne que les logements classés F ou G sur l'étiquette énergétique DPE. Découvrez le montant des aides auxquelles vous avez droit !
Selon Nicolas Goyet, CEO de Manda :
“La rénovation de votre bien immobilier peut entraîner des économies d'énergie ainsi qu'une augmentation de sa valeur marchande. Cependant, étant donné l'augmentation et les fluctuations du coût de l'énergie, il est difficile d'estimer avec précision les économies réalisées sur une base annuelle pour les inclure dans le calcul du prix de vente ou dans le calcul du loyer. Par ailleurs, bien que la réglementation interdisant la location des logements considérés comme passoires thermiques puisse éviter une dévalorisation de votre bien, elle ne garantit pas une amélioration de sa valeur à la revente”
Quelle décote négocier sur le prix de vente pour un T1, T2 et T3 en DPE F et G ?
Pour l’achat d’une passoire thermique, il faut donc prendre en compte dans les négociations du prix d’achat :
- La perte de surface
- Le coût des rénovations
Source Data : Pour notre étude, nous avons calculé le coût total moyen d'une rénovation ainsi que la perte de surface moyenne associée, en nous basant sur un échantillon de 1000 appartements rénovés.
En prenant en compte la perte de surface et le coût moyen d’une rénovation complète, voici quelques estimations de décote à négocier avec le revendeur de logement énergivore pour les grandes villes de France :
Calcul décote à l’achat : Prix d’achat moyen - coût de la rénovation moyenne - (perte de m2 moyen x prix m2)
Paris
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Lyon
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Marseille
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Lille
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Bordeaux
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Toulouse
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Nantes
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Rennes
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- Nous sommes disponibles pour des interventions plateau afin de parler de nos études : Nicolas Goyet et les tendances du marché immobilier
