Sur le marché de l’immobilier, les biens anciens et les biens neufs se livrent une concurrence sans merci. Faut-il plutôt réaliser un investissement locatif dans l'ancien ou dans le neuf ? En réalité, il n’y a pas de réponse unique à cette question, chacun peut évaluer les avantages et les inconvénients liés à chaque type d’investissement par rapport à son propre profil et à ses objectifs. Pour vous aider, Manda vous présente, en toute objectivité, les avantages et les inconvénients de l’investissement location dans l’ancien.
Investissement locatif ancien : 4 raisons pour lesquelles c'est une bonne idée !
Les prix de l’immobilier ancien sont attractifs
Les prix de l’immobilier ancien sont, en moyenne, de 10 à 20 % moins chers que le neuf. L’écart s’accroît davantage lorsque le logement ancien nécessite une rénovation. Une telle décote est propice à une rentabilité plus élevée, même lorsqu’il faut envisager des travaux, permettant de réaliser une plus-value en cas de revente.
Défiscalisation avec un investissement locatif dans l'ancien
Les programmes de défiscalisation ne sont pas l’apanage de l’immobilier neuf, bien au contraire. L’investissement dans l’immobilier ancien est encouragé par le biais de dispositifs particuliers qui permettent de diminuer le financement de travaux de rénovation. Parmi eux :
- Le dispositif Malraux, institué par le texte de loi n°62 – 903 du 4 août 1962, favorisant les travaux de restauration immobilière dans l’immobilier ancien situé dans les centres-villes historiques, tout en proposant une réduction d’impôt sur le revenu
- La loi Monuments Historiques, un dispositif de défiscalisation institué afin de soutenir la restauration de biens immobiliers classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH)
- La loi Pinel ancien, qui a remplacé le dispositif Duflot le 1er septembre 2014, et qui permet de déduire des impôts de 12 à 21 % du prix du bien sur une période variant de 6 à 12 ans. Pour profiter de ce dispositif de défiscalisation immobilier ancien, l’une des conditions est que le logement soit refait à neuf.
- Le prêt à taux zéro (PTZ), aidé par l’État, permettant de financer le bien immobilier sous condition de ressources aux acheteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Le PTZ pour l’immobilier ancien peut être obtenu à condition de prévoir des travaux de rénovation.
Une valeur sûre
L’emplacement, la condition du bâtiment, son histoire… l’investissement immobilier ancien va de pair avec une connaissance approfondie de l’ensemble des éléments qui touchent au bien à vendre. Factures et documents à l’appui, l’acheteur s’aventure ainsi sur un terrain dont il peut étudier les tenants et les aboutissants avant de s’engager.
Travaux et défiscalisation
Dans l’immobilier ancien, les travaux de rénovation peuvent donner lieu à des avantages fiscaux : pour une résidence principale, cela se traduit en crédit d’impôt ; pour un logement locatif, certains travaux sont déductibles ; dans le cadre d’un investissement dans l’immobilier ancien avec travaux, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt ou d’une déduction fiscale. Le montant et la nature de l’incitation fiscale varient en fonction du type de logement et des travaux effectués. Dans certains cas, il s’agit plutôt d’un mécanisme de compensation par l’impôt que d’une défiscalisation. Néanmoins, les montants permettent d’alléger considérablement la facture des propriétaires ayant choisi d’investir dans l’immobilier ancien.
Biens immobiliers situés dans des zones tendues
Officiellement délimitées par la loi, les zones tendues sont des périmètres géographiques marquant une surface urbaine de plus de 50000 habitants, dans laquelle il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Dans ces zones, les loyers sont plus élevés, au même titre que les prix d’acquisition des logements anciens. Pour un propriétaire ayant fait le choix de l’investissement locatif ancien dans l’une de ces zones, cela signifie également plus de facilité à louer son bien. Cet avantage est considérable, dans la mesure où les constructions de logements neufs se font généralement dans les zones non tendues.
Investissement locatif ancien : 6 points de vigilance !
Certes, les avantages de l’investissement locatif ancien sont conséquents. Néanmoins, ce type d’investissement ne convient pas nécessairement à tout le monde. Il est important de considérer un ensemble de points de vigilance avant de s’aventurer dans l’investissement locatif ancien et la défiscalisation.
Les risques de malfaçons
Dans certaines situations, les nouveaux propriétaires de biens immobiliers anciens découvrent un plusieurs défauts majeurs après la signature de l’acte d’achat. Même les bricoleurs les plus aguerris ne sont pas à l’abri de vices cachés et c’est pourquoi il est important de prendre des précautions avant de s’engager. Même s’il existe une garantie légale de vices cachés, sa mise en œuvre est bien souvent source de stress et de retards, empêchant la jouissance du bien immobilier ancien tout comme sa mise en location.
Les frais de copropriété
Tout investisseur faisant l’acquisition d’un appartement en copropriété doit s’acquitter des frais de copropriété et respecter un règlement par rapport aux parties communes. Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de se renseigner quant aux charges de copropriété qui comprennent les dépenses de fonctionnement, d’administration et d’entretien. À côté de ces charges, il se peut qu’il y ait des frais spéciaux sur lesquels le nouveau propriétaire devra automatiquement s’engager en acquérant son bien immobilier ancien. Ces frais peuvent concerner de gros travaux de rénovation, d’amélioration ou encore de mise aux normes. Dans l’immobilier ancien, il est important de se renseigner en amont par rapport aux travaux déjà engagés pour lesquels les paiements ne sont pas encore terminés. Les réponses se trouvent dans les procès-verbaux des deux dernières assemblées de copropriété ou auprès du syndic.
Loi sur l’encadrement des loyers
Mesure phare de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR), l’encadrement des loyers a été mis en œuvre dans 28 agglomérations du 1er août 2000 17 au 31 juillet 2018. Si les tribunaux de Lille et de Paris ont initialement choisi d’annuler les décrets mettant l’encadrement des loyers en œuvre, celui-ci est revenu à l’ordre du jour à Paris, le 1er juillet 2019, puis à Lille en 2020. Pour les investisseurs, cela signifie que la rentabilité de leur bien immobilier sera peut-être moins importante qu’initialement escomptée.
Pas de réduction de frais de notaire
Contrairement à l’investissement dans l’immobilier neuf, un achat immobilier ancien ne permet pas de bénéficier de frais de notaire réduits (2 à 3% du prix de vente pour l’achat d’un bien immobilier neuf). En effet, l’article 257 du Code général des impôts limite cette réduction aux logements neufs. Le calcul des frais d’acquisition d’un bien immobilier ancien est notamment basé sur la localisation du bien, son département et le montant du prix d’achat. En règle générale, les frais de notaire avoisinent 7% à 8% du prix de vente pour un logement ancien.
L’importance de l’emplacement
Dans l’immobilier ancien, la concurrence s’effectue essentiellement par rapport à des éléments externes au bien immobilier lui-même. Emplacement, présence de commerces, accès aux transports publics, présence d’écoles… Autant d’éléments à vérifier en amont, en se renseignant directement sur place et en n’hésitant pas à poser des questions aux habitants du quartier. Parmi les questions à poser, il convient de se renseigner sur le type de population qui fréquente habituellement le quartier : s’agit-il de retraités ? D’étudiants ? De familles ? Ces informations seront précieuses afin de cibler au mieux les futurs locataires.
Des règles de copropriété contraignantes
Si la plupart des règles de copropriété sont tout à fait justifiées, comme l’interdiction de faire du bruit après une heure tardive ou de fumer dans les parties communes par exemple, les cas de règles de copropriété contraignantes … et parfois farfelues ne manquent pas. À ce titre, il est important de les étudier en amont, afin de vérifier si ces règles ne risquent pas de rebuter un locataire. Le règlement de copropriété est donc un document à consulter dès l'offre d'achat pour obtenir toutes les informations nécessaires. L’investissement immobilier ancien et les opérations de défiscalisation logement ancien peuvent être très profitables aux investisseurs qui agissent en toute connaissance de cause. Chaque profil d’investisseur étant différent, il est important de prendre le temps, en amont, pour étudier les tenants et les aboutissants de votre investissement immobilier ancien. Manda accompagne au quotidien de nombreux investisseurs pour les conseiller dans leurs projets, puis gère la location du bien immobilier à 3,9% TTC seulement. Cliquez ici pour en savoir plus sur notre gestion locative.
