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Investir dans l’immobilier sans utiliser de fonds propres, cela est tout à fait envisageable. À ce titre, six crédits immobiliers sur dix se font aujourd’hui sans apport, bénéficiant de taux attractifs. Par ailleurs, bon nombre d’investisseurs disposant de fonds propres optent tout de même pour des prêts immobiliers sans apport, afin de conserver leur épargne personnelle pour pouvoir en disposer librement, ou de financer d’autres projets. Aujourd’hui, l’investissement locatif sans apport est à la fois une réalité et une opportunité. Il convient néanmoins d’en connaître les tenants et les aboutissants, notamment en ce qui concerne le rendement des loyers et la capacité d’emprunt. Manda vous informe et vous aide à faire vos premiers pas vers l’investissement locatif sans apport.
A qui sont réservés les crédits immobiliers sans apport ?
L’accès à l’investissement locatif sans apport est une nouveauté dans le secteur immobilier. Il y a une dizaine d’années, cela n’aurait tout simplement pas été envisageable, les banques et autres établissements financiers se prémunissant contre toute forme de risque d’endettement. Néanmoins, il faut savoir que les crédits immobiliers sans apport personnel concernent essentiellement :
- Les jeunes qui viennent d’entrer dans la vie active et qui n’ont pas encore pu réaliser d’effort d’épargne
- Les personnes ayant déjà constitué une épargne (exemple : assurance vie) et qui souhaitent diversifier leurs gains en incluant l’investissement locatif sans apport dans la panoplie de leurs placements
- Les investisseurs locatifs qui misent sur la défiscalisation et l’optimisation fiscale pour acquérir et faire fructifier leurs placements immobiliers.
Investissement locatif sans apport : à qui s’adresser ?
Sur la base d’un projet de placement immobilier concret et solide financièrement, il est possible de se tourner vers différents organismes de financement. En premier lieu, bien évidemment, vous contacterez votre banquier. Ce dernier connaît votre situation financière personnelle et vous entretenez probablement des relations de confiance avec lui. Néanmoins, si vous n’obtenez aucune offre intéressante de sa part, vous avez la liberté de contacter un courtier en crédit immobilier qui passera en revue, pour vous, les différents dossiers. L’objectif du courtier est de vous proposer les meilleures offres de prêt immobilier avec des taux compétitifs pour obtenir votre prêt sans apport. Il vous suffira, une fois les résultats en main, de comparer les offres et les conditions d’emprunt. Cette solution de financement vous permettra certainement de réaliser des économies intéressantes et de faire jouer la concurrence sans trop d’efforts. Souvenez-vous également qu’il existe des dispositifs complémentaires, comme le PTZ (prêt à taux zéro) par exemple. Lorsque vous allez voir les banques, informez-vous par rapport aux prêts aidés et aux dispositifs de défiscalisation auxquels vous avez droit.
- Pourquoi choisir Manda comme mandataire pour la gestion locative pour votre investissement locatif ?
- Quels sont les avantages fiscaux liés aux dispositifs Pinel et LMNP pour financer votre achat immobilier ?
- Comment optimiser votre capacité d’emprunt pour maximiser le rendement de vos loyers ?
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L’investissement locatif sans apport pas à pas
L’investissement locatif sans apport nécessite de suivre une série d’étapes cruciales, notamment la constitution d’un dossier solide pour les banques et le choix du bon dispositif de défiscalisation :
Construisez votre projet d’investissement locatif
Quelle que soit votre capacité d’apport, si vous avez choisi de financer votre investissement locatif sans apport, il faudra le financer principalement grâce aux revenus locatifs perçus. Cette pratique est courante et, pour les organismes prêteurs, l’aspect fiscal de l’opération et les revenus de l’investissement locatif seront les leviers qu’ils considéreront au titre de l’opération. Il est important, avant de contacter votre banque ou tout autre organisme de prêt, que vous ayez effectué vous-même quelques calculs, afin de vous assurer que votre projet est réaliste et réalisable en termes de capacité d’emprunt et de rendement. Pour vous aider, Manda vous propose un outil puissant de rentabilité locative. Cliquez ici pour faire vos calculs en quelques clics seulement. Notre outil vous permettra de constituer votre dossier en toute connaissance de cause et de prouver, à votre organisme prêteur, que votre capacité à emprunter est acceptable et réaliste.
Déterminez le type de bien immobilier à acquérir
Avant d’entamer les démarches qui vous permettront d’envisager une série de biens immobiliers correspondant à votre projet, il vous faut réfléchir par rapport au type de logement qui vous convient. Souhaitez-vous investir dans l’ancien ou dans le neuf ? Ces questions nécessitent une réflexion en amont, dans la mesure où elles dépendent d’un ensemble d’éléments vous concernant, en tant qu’investisseur immobilier. En toute objectivité, Manda propose de vous pencher sur les avantages et les inconvénients de chaque solution, notamment en termes de financement, de défiscalisation et de rendement locatif :
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Soyez vigilant !
Si l’investissement locatif sans apport est une solution séduisante et qu’elle rend le placement immobilier locatif possible, même pour les plus jeunes et les personnes qui n’ont pas constitué d’épargne, il convient de ne pas tomber dans certains pièges financiers. En matière d’investissement locatif sans apport, veillez à ne pas faire certaines erreurs, dont notamment :
Manquer de préparer son projet en amont
L’investissement locatif sans apport n’est pas un projet à considérer à la légère. Le simple fait que vous ne dépensiez pas un centime pour réaliser votre investissement locatif nécessite une préparation d’autant plus approfondie avant votre première rencontre avec l’organisme prêteur. Pour ce faire, il vous faut avoir une bonne connaissance de votre situation patrimoniale et de vos revenus. Vos objectifs doivent être clairs et votre projet chiffré, incluant le montant du prêt et le taux d’intérêt. Un investisseur aguerri, même s’il n’a aucune expérience en la matière, aura toujours plus de facilité à convaincre un organisme prêteur…
Laisser les émotions prendre le dessus
Investissement locatif sans apport et émotion ne font pas bon ménage. Pour votre opération immobilière, il vous faut impérativement laisser l’affectif de côté. D’abord, dites-vous que votre investissement locatif sans apport consiste à générer des revenus locatifs : les considérations auxquelles vous devrez vous attacher ne sont donc pas les mêmes que pour l’achat de votre résidence principale, par exemple. Ensuite, évitez de vous projeter personnellement : il s’agit de proposer un bien immobilier correspondant à la demande de votre marché cible. Il ne s’agit nullement de vous imaginer emménager dans ce logement.
Envisager un apport financier
Lorsque les difficultés se présentent, que les préférences ou les émotions font pencher pour un bien immobilier dont les critères diffèrent avec les objectifs de départ, il est facile, pour les investisseurs, de se décider à mettre la main à la poche. Si votre objectif est de réaliser un investissement locatif sans apport, c’est à cet objectif qu’il faudra vous tenir. Si votre projet est bien ficelé, incluant un financement adéquat et une gestion rigoureuse de l’endettement, il n’y a aucune raison pour ne pas y arriver !
Vouloir tout gérer tout seul
Malins, habiles et prévoyants, les investisseurs immobiliers n’en sont pas moins des êtres humains. La tendance à tout contrôler et à vouloir tout gérer soi-même peut rapidement entraîner des situations problématiques, lorsqu’il s’agit d’investissement locatif. Pour cette raison, mieux vaut réfléchir à se faire accompagner par un tiers, capable de faire avancer les choses en toute connaissance de cause. A ce titre, cliquez ici pour découvrir nos solutions de gestion locative à 3,9% TTC, et bénéficiez d’un accompagnement personnalisé pour optimiser votre dossier de financement.
Oublier de penser au long terme
L’investissement locatif sans apport est une opération qui se mène sur la durée. Il s’agit d’un actif patrimonial qui doit s’envisager sur le long terme. Il est donc tout à fait inutile de vouloir à tout prix réaliser l’affaire du siècle… Votre investissement locatif sans apport doit être bien construit, bien réfléchi et doit vous rapporter un rendement acceptable sur le long terme, tout en respectant les contraintes de financement et de gestion locative.
Investissement locatif sans apport : comment estimer vos dépenses ?
C’est lorsqu’il s’agit de faire les calculs que les investisseurs sont le plus souvent confus. Du simple calcul rapide destiné à connaître la rentabilité brute et la rentabilité nette de l’opération, jusqu’aux considérations les plus poussées qui prennent en compte la viabilité du projet, la fiscalité et la capacité d’endettement, il n’est pas toujours évident de considérer l’ensemble des éléments pour aboutir à des résultats objectifs. Pour vous aider à calculer la rentabilité locative de votre investissement immobilier sans apport, Manda vous propose un outil intuitif et rapide qui vous propose trois niveaux d’analyse, selon vos besoins. Sur la base de quelques éléments seulement, dont la ville dans laquelle vous souhaitez investir, le type de bien (meublé, vide), la surface, le prix du bien immobilier, le montant du prêt et le loyer mensuel, simulez très simplement votre investissement locatif.
Ajout de nouvelles perspectives
Description du prêt à 110%
Un aspect crucial du financement sans apport est le prêt à 110%, qui couvre non seulement le prix du bien immobilier mais aussi les frais annexes comme les frais de notaire. Cela permet à l'investisseur d'emprunter le montant total nécessaire sans utiliser ses économies personnelles pour financer ces coûts additionnels. Cette option est essentielle pour les investisseurs qui souhaitent conserver leur épargne pour d'autres investissements ou pour faire face à des imprévus éventuels, tout en maximisant le rendement de leurs loyers.
Importance de la diversification des investissements
Diversifier vos investissements est une stratégie essentielle pour minimiser les risques et maximiser les rendements financiers. En conservant votre épargne en parallèle de votre investissement immobilier locatif, vous avez la possibilité d'explorer d'autres formes de financement, telles que le marché boursier ou des produits financiers défiscalisés. Cette diversification renforce votre patrimoine et optimise votre capacité à financer de futurs projets immobiliers.
Conditions pour obtenir un prêt sans apport
Pour réussir à accéder à un prêt sans apport, il est crucial de présenter un projet d'investissement immobilier clair et solide aux banques. En effet, votre dossier doit démontrer votre capacité à gérer efficacement vos finances personnelles et vos engagements financiers. Cela comprend des revenus stables, éventuellement un contrat en CDI, et une bonne gestion de vos comptes bancaires pour créer une image positive et compétente vis-à-vis des prêteurs. Une capacité d’endettement maîtrisée et un bon ratio prêt/revenus sont également essentiels pour bénéficier des meilleures conditions de crédit.
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FAQ
Quel est l'investissement locatif le plus rentable ?
L'investissement locatif le plus rentable peut varier selon plusieurs facteurs, mais quelques options se distinguent pour leur potentiel de rendement élevé. Les immeubles de rapport offrent souvent un rendement brut de 10% et permettent une totale liberté dans l'agencement et la gestion des appartements . Les colocations meublées, especialmente dans les grandes métropoles, peuvent générer un rendement brut de 7 à 12% due à un prix au mètre carré inférieur et une forte demande . Les studios étudiants meublés sont également très rentables, avec des loyers plus élevés de 10 à 20% par rapport aux logements non meublés .
Est-il possible d'investir dans l'immobilier sans apport ?
Oui, il est possible d'investir dans l'immobilier sans apport. Les banques offrent des prêts à 110%, financement le coût total du bien et les frais associés. Cependant, ces prêts présentent un risque plus élevé et des mensualités plus hautes, ce qui nécessite un projet d'investissement rentable et un dossier de financement soigneusement préparé. L'effet de levier financier permet de maximiser le rendement en utilisant les loyers pour rembourser une partie des mensualités .
Comment acheter sans apport en 2024 ?
Acheter un bien immobilier sans apport en 2024 est possible, mais avec certaines conditions strictes. Les banques peuvent financer la totalité du prix du bien et des frais associés via un prêt à 110 %. Cependant, depuis 2022, les banques sont encouragées à demander un apport personnel d’au moins 10% du prix du bien pour éviter le surendettement. Pour obtenir ce type de prêt, il est essentiel de démontrer une bonne gestion financière, une stabilité des revenus, et de présenter tous les justificatifs nécessaires (avis d’imposition, relevés de comptes, contrats de travail, etc.). Utiliser des prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt Action Logement peut également aider à optimiser les conditions de financement .
Quelles sont les banques qui pretent sans apport ?
Les banques qui accordent un prêt immobilier sans apport incluent notamment la Banque Postale, la Caisse d’Épargne, le LCL, et le Crédit Agricole. Ces banques exigent généralement un dossier solide et des garanties bancaires, comme une hypothèque ou un cautionnement, pour limiter le risque de non-remboursement .
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