Le bail d’habitation est un contrat qui engage le locataire et le propriétaire pendant une durée déterminée. Il est primordial de bien étudier chaque clause avant d’apposer sa signature, car la loi ne prévoit pas de délai de rétractation. Dans cet article, nous passons en revue les différentes possibilités qui s’offrent au locataire qui souhaite se rétracter après la signature d’un bail d’habitation, ainsi que les options pour résilier le bail avant son terme.
Que dit la loi sur la rétractation du locataire après la signature d’un bail d’habitation ?
Aucun droit de rétractation n’est prévu par la loi après la signature d’un bail d’habitation. Cela signifie que le locataire ne peut légalement pas faire annuler le bail après l’avoir signé. Que ce soit en location vide ou en location meublée, le contrat engage les deux parties. C’est pourquoi il est essentiel de bien étudier chaque clause du contrat avant de signer.
Cependant, il existe quelques exceptions, qui peuvent permettre au locataire d’annuler le contrat. Ces cas particuliers surviennent notamment quand le contrat comporte des clauses illégales. Voyons tout de suite les différents cas de figure possibles.
Les exceptions qui permettent la rétractation du locataire après la signature du bail d’habitation
Le locataire n’avait pas la capacité de signer
Pour signer légalement un bail d’habitation, le locataire doit être majeur et en pleine possession de ses moyens. Son choix doit être éclairé, et il doit être considéré comme un adulte aux yeux de la loi. Si le locataire est mineur, il doit être émancipé, ou obtenir l’accord de ses représentants légaux.
Cela signifie qu’un propriétaire bailleur n’a pas le droit de faire signer un locataire mineur non émancipé, ou bien un majeur sous tutelle. Dans ces deux cas, le locataire dispose de capacités juridiques restreintes, et n’est pas en mesure de signer ce type de contrat par lui-même.
Si un locataire mineur ou sous-tutelle signe un bail d’habitation, ce dernier n’est donc pas légal. Il est alors possible d’entamer une procédure d’annulation, qui passe généralement par une action en justice. Les représentants légaux ou les tuteurs du locataire peuvent contacter un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’être accompagné pendant la procédure. Il sera à même de les orienter vers le tribunal compétent, qui, en fonction des cas, peut être le tribunal judiciaire, un tribunal de proximité, ou encore le juge des tutelles.
Le bail contient de fausses déclarations ou des clauses abusives
La rétractation du locataire après la signature du bail d’habitation peut aussi être motivée par la découverte de fausses déclarations du propriétaire, ou de clauses abusives dans le contrat.
En effet, si le bailleur n’a pas été honnête avec son locataire, ce dernier a signé un contrat pour un logement qui n’est pas en accord avec les descriptions. Les fausses déclarations peuvent par exemple concerner :
- La surface habitable (le locataire se rend compte que le logement est plus petit que les indications du bail).
- L’état général du logement (le locataire constate des problèmes d’usure qui n’ont pas été indiqués par le propriétaire).
- Les équipements (le locataire constate que certains équipements sont manquants ou ne fonctionnent pas).
- Des frais supplémentaires (le propriétaire demande aux locataires le paiement de certaines charges non indiquées sur le bail).
- Le droit de jouissance du bien (le locataire se rend compte que certains espaces indiqués comme privatifs sont en réalité communs).
Les clauses abusives sont quant à elles des clauses qui ne respectent pas les droits fondamentaux du locataire, et qui ne peuvent légalement pas figurer sur un contrat de bail. Il est donc impératif de bien lire et comprendre chaque clause avant de signer le contrat. Cependant, si le locataire repère une clause abusive après la signature, des recours sont tout de même possibles. La loi impose en effet au bailleur de régulariser la situation. Dans le cas contraire, le bail n’est pas légal. Voici quelques exemples de clauses abusives :
- Une demande de paiement pour faire réaliser l’état des lieux.
- Des pénalités disproportionnées pour un retard de paiement du loyer.
- Des rénovations structurelles à la charge du locataire.
- Un droit d’accès au bailleur sans préavis.
- Une demande de paiement des quittances de loyer.
Le logement comporte des vices cachés
Les vices cachés sont des défauts du logement, qui n’ont pas été repérés pendant l’état des lieux d’entrée et qui n’ont pas été mentionnés par le propriétaire bailleur.
Ces défauts peuvent réduire le confort de vie du locataire, et donc diminuer la valeur locative du bien. Dans les cas les plus graves, ils peuvent aussi rendre le logement insalubre s’ils ne respectent pas les critères de décence.
Voici quelques exemples de vices cachés qui peuvent être détectés après la signature du bail et provoquer la rétractation du locataire :
- Un problème majeur de plomberie, comme des fuites cachées, ou une mauvaise évacuation des eaux usées.
- Un problème au niveau de l’installation électrique, comme des courts-circuits ou une défaillance de l’isolation.
- La présence de nuisibles comme des termites, des rats, des punaises de lit ou encore des cafards.
- Des fissures dans la structure du logement ou un problème de stabilité des fondations.
- Des problèmes d’humidité, de moisissures ou d’infiltration.
- La présence de plomb ou d’amiante.
- Des infiltrations d’eau dans la toiture.
- Une défaillance des installations de gaz et/ou des fuites.
Tous ces vices peuvent justifier la volonté du locataire d’annuler le bail d’habitation. Ils rendent en effet le logement dangereux pour sa santé et sa sécurité.
Annuler le bail d’habitation : La procédure de rétractation à suivre
La procédure de rétractation est différente en fonction du cas de figure. Si le locataire qui a signé est mineur non émancipé ou sous tutelle, le bail est annulé.
Si le motif de la rétractation concerne des clauses abusives, de fausses déclarations ou des vices cachés, la procédure est un peu plus complexe :
Réunir des preuves et contacter le bailleur
Le locataire doit tout d’abord réunir des preuves des problèmes qu’il constate dans l’habitation. Il peut notamment s’agir de photographies et de vidéos des vices cachés et des défaillances repérées dans le logement. Il peut ensuite se servir de ces preuves pour les comparer aux déclarations du bailleur et à l’état du logement qui est inscrit sur le bail. Cela lui permet d’effectuer un comparatif, afin de démontrer que le bien n’est pas dans l’état dans lequel il est censé être. Le locataire peut aussi réunir les textes de loi qui prouvent que certaines clauses inscrites sur le bail d’habitation sont abusives.
La seconde étape est d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, ou à l’agence de gestion locative. Ce courrier doit expliquer en détail les problèmes repérés dans le logement, inclure les preuves visuelles et les textes de loi, et annoncer le désir du locataire d’annuler le bail de location. Sans retour de la part du propriétaire ou de l’agence, le locataire peut envoyer une mise en demeure.
La médiation et l’action en justice
Si le dialogue avec le propriétaire est impossible, le locataire peut contacter un conciliateur de justice. Ce professionnel peut intervenir gratuitement afin d’engager le dialogue entre les deux parties et trouver un terrain d’entente à l’amiable. Si cette solution est infructueuse, une démarche judiciaire est alors nécessaire.
Porter l’affaire devant un tribunal est la dernière étape pour faire annuler le contrat d’habitation, si aucune solution à l’amiable n’a été trouvée. Le locataire peut se rapprocher d’une association de défense des locataires et d’un avocat spécialisé en immobilier, afin de recevoir des conseils et un accompagnement tout au long de la procédure. En fonction des cas, l’affaire peut être traitée par le tribunal de grande instance ou encore par le tribunal judiciaire.
Le locataire peut-il mettre fin au bail d’habitation en cours ?
Les raisons qui peuvent amener le locataire à mettre fin à son bail d’habitation avant la date d’échéance
Comme nous l’avons vu dans cet article, le locataire n’a pas de droit de rétractation après la signature du bail d’habitation, sauf dans quelques cas particuliers. Il a cependant la possibilité de résilier son bail avant la date d’échéance. Pour cela, il n’a pas besoin d’être dans une situation de litige avec son propriétaire. En effet, de multiples raisons peuvent amener le locataire à vouloir quitter le logement avant la date prévue, telles que :
- Une mutation professionnelle qui nécessite un déménagement
- Des raisons financières
- Un changement de situation familiale
- Un achat immobilier
- Des problèmes de santé
- Un voyage de longue durée
Les motifs potentiels sont multiples. Cependant, le locataire doit bien comprendre qu’il n’a pas à justifier son choix auprès de son bailleur. Il peut en effet résilier son bail à n’importe quel moment.
La procédure à suivre pour mettre fin au bail d’habitation
Si le locataire n’a pas besoin de justifier son départ du logement, il doit néanmoins respecter la procédure adéquate.
La première étape est d’adresser une lettre de préavis de départ au propriétaire. Ce courrier recommandé avec accusé de réception doit être envoyé le plus tôt possible. Dans le cadre d’une location meublée, le délai de préavis à respecter est d’un mois. Si le logement est loué vide, ce délai est de trois mois. Cependant, il peut lui aussi être réduit à un mois si le locataire :
- Est muté pour son travail
- Bénéficie du RSA ou d’une allocation adulte handicapé
- Est logé dans une zone tendue
- Perd son emploi ou obtient son premier emploi
- Change de domicile à cause d’un problème de santé
- Obtient un logement social
- Est victime de violences familiales
Si le bailleur souhaite revendre le bien ou le remettre en location par la suite, il peut demander au locataire de rendre le logement disponible pour des visites. Ces visites peuvent se faire en présence du locataire, des gestionnaires locatifs ou du propriétaire.
BON À SAVOIR : Le propriétaire doit informer le locataire des dates et horaires des visites, et ne peut pas en organiser pendant les jours fériés et les dimanches.
Le propriétaire peut-il mettre fin au bail d’habitation en cours ?
Contrairement au locataire, le propriétaire bailleur ne peut pas résilier le bail de location avant la date d’échéance sans motif. Dans la majorité des cas, il doit attendre la fin du bail et invoquer l’une des trois raisons ci-dessous pour ne pas le renouveler.
Congé pour reprise
Le propriétaire peut récupérer son logement à la fin du bail de location, afin d’y vivre ou d’y loger un membre de sa famille. Il doit alors informer le locataire par une lettre de préavis, au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Le courrier doit contenir la raison de la reprise, ainsi que l’identité de la personne qui occupera le logement (le propriétaire lui-même, ou ses proches).
Congé pour vente
Le propriétaire peut également récupérer le bien dans le but de le vendre. S’il souhaite le vendre sans locataire, il doit alors attendre la fin du bail en cours, et ne pas le renouveler. Là encore, il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail.
Le propriétaire peut également vendre son bien en cours de bail. Dans ce cas, l’acquéreur reprend la gestion du contrat dans les mêmes conditions jusqu’à la date d’échéance. Cette vente n’implique donc pas le départ prématuré du locataire.
Congé pour motif légitime et sérieux
Enfin, le propriétaire peut donner congé à son locataire pour un motif légitime et sérieux. Ces motifs impliquent un non-respect des règles du bail de la part du locataire. Il peut par exemple s’agir de défauts de paiement du loyer, de dégradations, de troubles du voisinage, ou encore de défaut d’assurance. Le propriétaire peut s’appuyer sur ces faits pour refuser de renouveler le bail de location. Dans les cas les plus graves, il peut aussi entamer une procédure judiciaire afin de demander l’expulsion de son locataire avant la fin du contrat.
Conclusion
La signature d’un bail d’habitation n’est jamais à prendre à la légère, car la rétractation n’est pas prévue par la loi. En tant que locataire, bien comprendre votre bail est essentiel pour vous protéger contre les abus. Avant la signature du bail, n’hésitez pas à vous faire conseiller par des professionnels de la gestion locative. Les experts Manda sont à votre disposition pour répondre à vos questions.
