Le régime micro-foncier est l’un des deux régimes fiscaux disponibles pour la catégorie des revenus fonciers. Il s’adresse aux bailleurs qui génèrent des revenus locatifs limités, et se distingue notamment du régime réel par sa simplicité de gestion.
Quels sont les avantages et les inconvénients du micro-foncier ? Comment choisir le régime le plus pertinent pour votre activité locative ? Comment calculer l’imposition ? Manda répond à toutes ces questions dans cet article.
Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncier est un régime fiscal simplifié, comportant moins de critères d’éligibilité et d’obligations que le régime réel d’imposition. Il concerne les locations nues, et applique un abattement forfaitaire sur des revenus fonciers plafonnés.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime micro-foncier ?
Revenus fonciers plafonnés à 15 000€
Si vos revenus fonciers annuels bruts sont inférieurs ou égaux à 15 000€, vous dépendez automatiquement du régime du micro-foncier. Vos revenus fonciers englobent les revenus bruts générés par la location des immeubles et des logements. Si vous louez via une SCI, il faudra également prendre en compte la quote-part des revenus bruts de cette dernière, en fonction de vos droits vis-à-vis des bénéfices. Les charges ne sont quant à elles pas déductibles.
Bon à savoir : Ces 15 000€ concernent l’ensemble de votre foyer fiscal. Ainsi, il faudra comptabiliser vos revenus fonciers, ainsi que ceux de votre conjoint(e) et des éventuelles personnes à charge.
Location nue
Le micro-foncier s’adresse aux bailleurs qui exercent leur activité de manière civile. Ainsi, il exclut la location meublée et concerne uniquement la location nue. Si vous disposez d’un statut particulier comme celui de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous ne pourrez pas dépendre du régime micro-foncier.
Comment fonctionne le régime micro-foncier ?
Le régime du micro-foncier comporte un abattement forfaitaire de 30% des revenus locatifs annuels bruts. Ce pourcentage a pour objectif de prendre en compte les éventuelles charges relatives à la location. L’imposition s’applique donc sur les 70% restants.
Tant que vous respectez le plafond de 15 000€ et que vous ne changez pas volontairement de régime, vous restez bénéficiaire du régime micro-foncier.
Quels sont les avantages et inconvénients de ce régime ?
Avantages
Le premier avantage notable est la simplicité de gestion et de déclaration. À l’instar du régime micro-bic en location meublée, le régime micro-foncier en location nue ne nécessite aucune intervention de la part d’un expert-comptable. Il vous suffit d’inscrire le montant brut de vos revenus fonciers chaque année sur votre déclaration fiscale. Les calculs de l'abattement forfaitaire et de votre imposition sont ensuite automatiques.
→ Lien article micro bic location meublée
Si vos charges locatives représentent moins de 30% de vos revenus fonciers, l’abattement forfaitaire du régime micro-foncier est avantageux. En effet, l'abattement reste fixe, même si vos charges sont très faibles.
Enfin, le dernier avantage du régime micro-foncier est sa flexibilité. Vous pouvez en effet changer de régime fiscal sans contrainte de temps. À l’inverse, si vous optez pour le régime réel, vous devrez le conserver pendant au moins 3 ans avant de pouvoir repasser au régime micro foncier. Ce régime demande donc une vision à plus long terme, car il vous faudra anticiper vos revenus locatifs pendant plusieurs années.
Inconvénients
Si vos charges locatives sont élevées, l’impossibilité de les déduire représente un inconvénient majeur. En effet, si celles-ci sont supérieures à 30% de vos revenus fonciers, le régime micro-foncier sera moins avantageux que le régime réel.
De même, le plafond de revenus peut représenter un inconvénient, si vos loyers annuels sont supérieurs à 15 000€ mais que vous souhaitez conserver la simplicité du régime micro-foncier.
Enfin, le régime du micro-foncier ne permet pas de profiter du mécanisme du déficit foncier, contrairement au régime réel. Pour rappel, le déficit foncier apparaît lorsque les charges déductibles excèdent le montant des loyers. Il est plafonné à 10 700€ et peut être déduit du revenu global, si vous optez pour le régime réel.
→ Si vous souhaitez en savoir plus sur le régime fiscal qui correspond à votre projet immobilier, contactez vite nos experts en gestion locative.
Le régime micro-foncier est-il le meilleur choix pour mon activité locative ?
Fiscalité en micro-foncier : la méthode de calcul
1) Calculer le montant de l’abattement fiscal
Calculer le montant de l’abattement fiscal du régime micro-foncier est très simple. Celui-ci s’élève à 30%. Il suffit donc d’enlever 30% au total de vos revenus fonciers annuels bruts :
[Revenus fonciers annuels bruts – 30%] ou [Revenus fonciers annuels bruts x 0,3]
Exemple :
Supposons que vos revenus fonciers annuels bruts soient de 12 000€.
L’abattement fiscal sera de 12 000 x 0,3 = 3600€.
2) Calculer le montant imposable
Dans l’exemple ci-dessus, vous disposez d’un abattement de 3600€.
Vous serez donc imposé sur les 70% restants :
[12 000 – 3600€ = 8400€] ou [12 000 x 0,7 = 8400€]
3) Calculer le montant de l’imposition en micro-foncier
Le montant imposable est de 8400€. Vous allez appliquer votre taux d’imposition marginal, ainsi que le taux de prélèvements sociaux à ce montant.
Cas pratique n°1 : Votre taux marginal d’imposition est de 11%.
Imposition : 8400 x 0,11 = 924€
Les prélèvements sociaux sont toujours de 17,20% : 8400 x 0,1720 = 1444,80€
Votre imposition sera de 924 + 1444,80€ = 2368,80€.
Cas pratique n°2 : Votre taux marginal d’imposition est de 30%.
Vous allez adapter le pourcentage d’imposition. Le taux de prélèvements sociaux reste quant à lui identique.
Imposition : 8400 x 0,3 = 2520€
Prélèvements sociaux : 8400 x 0,1720 = 1444,80€
Votre imposition sera alors de 2520 + 1444,80 = 3964,80€.
Comment choisir entre le micro foncier et le régime réel ?
Le total de vos charges déductibles sera l’élément déterminant qui vous permettra de choisir entre le régime du micro-foncier et le régime réel. En effet, si ces charges sont supérieures à 30% de vos revenus fonciers, le régime réel sera le plus avantageux. Dans le cas contraire, il faudra opter pour le régime micro-foncier.
Illustrons ces deux cas par des exemples concrets.
Exemple 1 :
Vos revenus fonciers annuels s’élèvent à 14 000€.
Avec le régime micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30% correspond à 4200€. Le revenu foncier imposable est alors de 14 000 - 4200 = 9800€.
Avec le régime réel, si vos charges sont les suivantes :
1000€ de charges de copropriété + 130€ d’assurance + 850€ de taxe foncière. Le total des charges déductibles est de 1980€.
Le revenu foncier imposable est donc de 14 000 - 1980€ = 12 020€.
Dans ce cas, le régime micro-foncier est à privilégier, car le total des revenus imposables après l’abattement de 30% est inférieur au total des revenus imposables après la supposée déduction des charges.
Exemple 2 :
Vos revenus fonciers annuels s’élèvent toujours à 14 000€.
Avec le régime micro-foncier, l’abattement forfaitaire sera encore une fois de 4200€. Le revenu foncier imposable est alors de 9800€.
Avec le régime réel, si vos charges sont les suivantes :
1500€ de charges de copropriété + 150€ d’assurance + 800€ de taxe foncière + 5000€ de travaux de rénovation. Le total des charges déductibles est de 7450€.
Le revenu foncier imposable avec le régime réel est donc de 14 000 – 7450€ = 6550€.
Dans ce cas, le revenu imposable après déduction des charges est inférieur au revenu imposable après l’abattement de 30%. Le régime réel est donc le plus avantageux.
NB : Pensez à toujours ajouter les prélèvements sociaux (17,20%) lorsque vous calculez le montant final de votre imposition.
Puis-je cumuler le régime micro-foncier et le régime réel en louant plusieurs biens ?
Il est impossible de dépendre des deux régimes fiscaux en même temps. Tous les biens loués doivent dépendre du micro-foncier ou bien du régime réel. En revanche, passer d’un régime à l’autre est autorisé. Rappelons cependant que pour passer au régime réel, vous devrez être certain que celui-ci sera avantageux pendant les trois prochaines années. Vous ne pourrez en effet pas repasser au régime micro-foncier avant ce délai.
Comment passer du micro-foncier au régime réel ?
Il existe deux façons de passer du régime micro-foncier au régime réel. Vous dépendez tout d’abord du régime réel dès lors que vos revenus fonciers annuels bruts dépassent le plafond de 15 000€. Vous pouvez également passer volontairement au régime réel, et ce, même si vos revenus fonciers n’ont pas atteint le plafond du régime micro-foncier. Pour cela, il vous suffit de remplir la déclaration des revenus fonciers dédiée au régime réel : le formulaire 2044.
Comment déclarer ses revenus micro-foncier ?
La déclaration des revenus avec le régime fiscal micro foncier est très simple. Elle s’effectue à l’aide du formulaire n°2042. Il faudra indiquer le montant des loyers encaissés hors charges, sur la 4ème ligne de la troisième page (4BE). L’administration fiscale s’occupera ensuite d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30%.
Puis-je choisir le micro-foncier pour une colocation ?
Le micro-foncier est accessible pour les colocations. En effet, le nombre de locataires importe peu, tant que vous respectez les conditions du régime fiscal :
- Location nue
- Revenus fonciers annuels bruts de 15 000€ maximum
- Pas de déduction de charges
- Déclaration 2042
FAQ sur le régime micro-foncier
Puis-je changer de régime fiscal plusieurs fois ?
Il est possible de passer plusieurs fois du micro-foncier au réel et inversement. Cependant, le régime réel nécessite un engagement de 3 ans consécutifs.
Puis-je cumuler le régime micro-foncier et le régime micro-BIC ?
Les régimes micro foncier et micro BIC ne sont pas compatibles, car ils ne sont pas dédiés à la même catégorie de revenus. Le premier concerne les revenus fonciers, tandis que le second s’applique aux bénéfices industriels et commerciaux.
Quelles sont les différences entre micro-foncier et micro-BIC ?
Les régimes micro-foncier et micro-BIC présentent trois différences principales.
1 – Le micro foncier est dédié aux locations nues alors que le micro-BIC s’applique aux locations meublées.
2 – L’abattement forfaitaire du micro-foncier est de 30%, contre 50% pour le micro-BIC.
3 – Le micro-foncier permet de déclarer les revenus fonciers, alors que le micro-BIC permet de déclarer les bénéfices industriels et commerciaux.
Le régime micro-foncier est-il compatible avec les statuts LMNP et LMP ?
Les revenus locatifs générés avec le statut LMNP ou LMP sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Le régime micro-foncier n’est donc pas compatible avec ces statuts. Il n’est d'ailleurs compatible avec aucune forme de location meublée, car il concerne les revenus fonciers (location nue).
Le régime micro-foncier est-il compatible avec la loi Pinel ?
Oui, vous pouvez opter pour ce régime fiscal dans le cadre d’un investissement en loi Pinel. Vous devrez alors respecter les conditions d’éligibilité du régime fiscal, ainsi que ceux de la loi Pinel :
- Investissement immobilier neuf ou en VEFA
- Location nue à titre de résidence principale
- Durée de location de 6, 9 ou 12 ans
- Plafond des loyers et des ressources locataires
- Zonage Pinel
Lors de votre déclaration, vous reporterez le total de vos revenus fonciers annuels bruts dans la rubrique “réduction et crédits d’impôts / investissement locatif : loi Pinel” du formulaire 2042 C.
Le régime micro-foncier est-il compatible avec la loi Malraux ou Monument Historique ?
Les revenus d’une location dans le cadre de la loi Monument Historique ou de la loi Malraux sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Cependant, ces dispositifs ne sont pas compatibles avec le régime micro foncier, car il s’agit de régimes spéciaux.
Le régime fiscal du micro foncier vous conviendra si vous percevez peu de revenus locatifs chaque année. Plus vos charges seront basses, plus votre fiscalité immobilière sera avantageuse. Néanmoins, ce plafond de 15 000€ est fixe depuis plus de 20 ans. Face à l’inflation qui touche le marché depuis quelques années, il serait bon de s’interroger sur une potentielle réévaluation.
