Pour les propriétaires bailleurs à Lille, l’estimation professionnelle du loyer est un indispensable. Il s’agit du meilleur moyen de respecter à coup sûr la réglementation des loyers.
En effet, Lille est la première ville (avec Paris) à avoir été soumise à l’encadrement des loyers. La loi Elan a encadré les loyers pour tout bail de location signé après le premier juillet 2019. Dans cet article, nous vous détaillons les objectifs et le fonctionnement de l’encadrement des loyers à Lille. Vous y trouverez également des informations sur la révision des loyers ainsi que sur les charges locatives. Enfin, nous terminerons avec un rappel de la méthode la plus efficace pour estimer votre loyer à Lille de façon professionnelle.
Comprendre l’encadrement de loyer à Lille
Qu’est-ce que l’encadrement de loyer ?
L’encadrement de loyer est une réglementation qui permet de limiter la hausse des loyers dans les zones tendues. En effet, les secteurs où la demande locative dépasse l’offre peuvent faire face à une forte hausse des prix des loyers, ce qui rend l’accès au logement particulièrement difficile pour les ménages les plus modestes. Dans 28 agglomérations, dont celle de Lille, le montant des loyers est donc limité pour éviter ce problème.
L’encadrement des loyers à Lille s’applique à deux niveaux différents. Le premier est un plafond du montant du loyer/m². Le second est l’interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires (c’est-à-dire au moment de la relocation du logement).
Depuis le premier mars 2020, les bailleurs lillois doivent impérativement respecter l’encadrement des loyers pour exercer leur activité locative en toute légalité.
Les logements concernés par l’encadrement des loyers à Lille
L’encadrement des loyers à Lille s’applique pour tous les logements qui sont soumis à la loi du 6 juillet 1989. C’est-à-dire les locations vides et les locations meublées habitées à titre de résidence principale. Il s’agit des logements loués pour la première fois, ou en cas de renouvellement de bail. Enfin, l’encadrement des loyers peut aussi bien concerner un bail de location classique qu’un bail mobilité.
Les règles de l’encadrement des loyers à Lille
Chaque année, un loyer de référence est fixé par le préfet. Ce loyer peut prendre trois formes différentes :
- Le loyer médian : fixé par l’ADIL, il se calcule à l’aide des données répertoriées par l’Observatoire des loyers. Il s’agit du loyer de référence de base.
- Le loyer de référence minoré est une diminution de 30% par rapport au loyer médian. Il vise à limiter la hausse des loyers qui peut être pratiquée pendant un renouvellement de bail.
- Le loyer de référence majoré est une augmentation de 20% par rapport au loyer médian. Il vise à limiter le montant du loyer lors de l’entrée du locataire dans les lieux, ainsi qu’à le faire baisser pendant le renouvellement de bail.
Les loyers de références imposés par l’encadrement des loyers se calculent en fonction de la localisation du bien. Lille est divisée en quatre zones. La zone 1 englobe le centre-ville, ainsi que le Vieux-Lille. La zone 2 concerne les secteurs périphériques au centre. Les zones 3 et 4, regroupent quant à elles les secteurs les plus excentrés.
Les montants de références, minorés et majorés, varient également en fonction de trois critères supplémentaires :
- La nature de la location (location vide ou location meublée)
- Le nombre de pièces du logement
- L’année de construction
Pour consulter le tableau détaillé des plafonds de loyers à Lille, vous pouvez vous référer à l’annexe 1 de l’arrêté préfectoral en vigueur en 2023.
Comprendre la réglementation sur la révision des loyers à Lille
Qu’est-ce que la révision de loyer ?
Comme nous venons de le voir, l’encadrement de loyer à Lille ne permet pas aux bailleurs d’augmenter le montant du loyer entre deux locataires. Cependant, il existe une exception à cette règle. Il s’agit de l’indice de référence des loyers (IRL). Cet indice est actualisé tous les trimestres, en fonction de la moyenne pondérée des évolutions des prix sur les 12 mois précédents.
Pour être légale, la révision de loyer doit impérativement figurer sur l’une des clauses du contrat de bail. En effet, le locataire doit être prévenu avant la signature du contrat que son loyer pourra être révisé aux dates légales. La date de révision du loyer est généralement inscrite sur le bail. Si ce n’est pas le cas, le bailleur prend alors l’indice du dernier trimestre avant la signature du contrat, comme point de repère par défaut.
Comment calculer la révision de loyer ?
Pour déterminer le loyer révisé grâce à l’IRL, vous avez besoin des données suivantes :
- Le montant actuel de votre loyer (sans compter les charges)
- L’indice de révision des loyers applicable au moment où vous avez signé le contrat de bail (trimestre de référence)
- L’indice de révision des loyers applicables à la même période lors de l’année N-1.
La formule de calcul est la suivante :
Montant du loyer actuel x IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente = nouveau loyer.
Pour en savoir plus sur le calcul de l’IRL, n’hésitez pas à consulter notre article dédié à l’augmentation de loyer.
Pour être certain de vous référer au bon indice, vous pouvez consulter le registre de l’IRL sur le site de l’ANIL. De plus, vous pouvez utiliser deux simulateurs en ligne pour calculer automatiquement la révision de votre loyer :
Comprendre la réglementation sur les charges locatives à Lille
Que sont les charges locatives ?
Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des dépenses avancées par le propriétaire, puis remboursées par le locataire. Le mode de paiement de ces charges peut varier en fonction de la nature du bail (location vide, meublée, ou bail mobilité).
Parmi les charges récupérables en location vide ou meublée, on peut notamment citer :
- L’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif.
- Les installations individuelles telles que le système de chauffage, le système de production d’eau chaude, ou encore l’eau dans les parties individuelles.
- Les dépenses liées aux parties communes à l’intérieur des copropriétés, comme l’électricité, les réparations, ou bien les frais du personnel d’entretien.
- L’entretien des espaces extérieurs (voies de circulation, places de stationnement, espaces verts…).
- Les redevances et les taxes (ordures ménagères ou assainissement par exemple).
Comment payer les charges locatives ?
Location vide
Le paiement des charges s’effectue par provision. Cela signifie que le paiement est effectué mensuellement selon un budget prévisionnel. La loi impose au moins une régularisation tous les ans, appuyée par des justificatifs des dépenses que le propriétaire a effectuées pendant l’année.
Location meublée
Un bail d’habitation peut prévoir deux types de paiements. Les charges peuvent être payées par forfait ou par provision avec une régularisation annuelle. Dans le cadre d’un bail mobilité, elles sont uniquement payées par forfait en même temps que le loyer.
L’importance de l’estimation professionnelle du loyer à Lille
La complexité des calculs
Comme nous l’avons vu tout au long de cet article, les réglementations concernant le loyer à Lille sont assez complexes. Elles demandent de prendre en compte de nombreux paramètres, ainsi que de maîtriser plusieurs types de calcul. En tant que bailleur, vous avez tout à fait le droit d’estimer votre loyer vous-même. Vous devrez alors analyser tous les paramètres nécessaires au respect de la réglementation, tels que les montants, les caractéristiques de votre bien, le secteur, la date de construction, la date de la mise en location, les clauses du contrat de bail. Si vous n’êtes pas un expert de l’immobilier, la réglementation peut s’avérer complexe et stressante.
Une estimation professionnelle de votre loyer à Lille semble donc être la solution la plus adaptée. Vous aurez ainsi la certitude de louer votre bien immobilier au prix du marché, tout en respectant les plafonds.
Le risque juridique en cas de non-respect ou d’erreur (sanctions encourues)
Faire réaliser une estimation professionnelle de votre loyer à Lille permet de rester conforme à la réglementation, et donc d’éviter un litige. En effet, un non-respect des plafonds de loyer peut entraîner des sanctions juridiques, qu’il s’agisse d’un non-respect intentionnel ou d’une simple erreur de calcul.
Le préfet peut d’abord ordonner une baisse de loyer en faveur du locataire. Cette sanction est préjudiciable, car elle diminue vos revenus locatifs, et par conséquent, la rentabilité de votre activité.
Si vous refusez de baisser votre loyer ou de rembourser le trop-perçu à votre locataire, vous vous exposez à une sanction supplémentaire. Il s’agit d’une amende pouvant s’étendre de 5000 pour les personnes physiques à 15 000€ pour les personnes morales. Là encore, votre rentabilité en pâtira.
Enfin, le dernier type de sanction peut survenir si le locataire saisit le tribunal d’instance. Le juge peut alors ordonner une diminution du loyer. Il est cependant bon de noter qu’une lettre de relance et un entretien avec un conciliateur de justice précèdent l’étape du jugement au tribunal d’instance.
La rentabilité locative
Rappelons que l’estimation professionnelle de votre loyer à Lille ne présente pas seulement des avantages au niveau de votre sécurité juridique. En effet, faire appel à un expert de votre secteur vous permettra également de maximiser votre rentabilité locative. Grâce à une estimation précise de la valeur de votre bien sur le marché locatif, vous éviterez les deux pièges qui peuvent vous amputer vos revenus locatifs :
- Des revenus locatifs trop bas en cas de sous-estimation du loyer.
- Des difficultés à louer en cas de surestimation du loyer.
Comment se déroule une estimation professionnelle du loyer à Lille ?
Une estimation professionnelle de votre loyer à Lille démarre par une analyse complète de votre logement. L’expert visite votre bien, afin de lister ses caractéristiques de manière exhaustive. Il prend en compte la taille du bien, l’année de construction, les matériaux, l’état général, le nombre de pièces, la hauteur sous plafond, l’isolation, les équipements, les factures énergétiques, les plans, ainsi que les différents espaces (extérieurs, privés, communs…).
Il prend également en compte l’environnement proche du logement. C’est-à-dire le cadre de vie du quartier, les commodités à proximité, les services, les espaces verts et l’accessibilité des transports en commun. Tous les éléments qui peuvent influencer en bien ou en mal la qualité de vie doivent être analysés.
La deuxième étape est celle de l’étude comparative. L’expert de votre secteur compare votre bien à des logements similaires, tant par la localisation que par les caractéristiques. Grâce à sa base de données et à ses logiciels, il effectue une étude de marché précise, qui lui permet de déterminer la valeur locative de votre logement.
Une fois que l’estimation est terminée, dans le respect des réglementations en vigueur, le professionnel vous remet un compte rendu détaillé. Celui-ci vous informera sur le loyer idéal auquel vous pourrez louer votre bien.
Pour obtenir plus de détails sur l’estimation professionnelle du loyer à Lille, n’hésitez pas à consulter notre article sur la méthode d’estimation en 5 étapes validées par nos experts.
Que conclure ?
Dans les zones tendues comme la métropole Lilloise, la réglementation impacte considérablement le montant des loyers. Une estimation professionnelle du loyer à Lille vous permettra donc de maximiser vos revenus locatifs tout en évitant les litiges et les problèmes juridiques.
Le simulateur de loyer à Lille en ligne de Manda vous permet de réaliser une première estimation de votre loyer. Cependant, pour recevoir un accompagnement personnalisé, nous vous recommandons de prendre un rendez-vous avec l’un de nos conseillers. Pour vous tenir informé des dernières actualités, vous pouvez également vous abonner à notre newsletter.
