Choisir entre la location longue durée et la location de courte durée est un dilemme auquel se confronte tout propriétaire bailleur qui souhaite démarrer une activité locative. Dans cet article, nous comparons les avantages et les inconvénients des deux types de location.
Définition de la location longue durée et courte durée
La location de longue durée est un contrat de bail d’habitation signé entre un locataire et un propriétaire bailleur. Le locataire fait du logement sa résidence principale, pour une durée d’au moins un an en location meublée et d’au moins trois dans en location nue.
La location courte durée, ou location saisonnière, désigne une location qui peut s’étendre jusqu’à 90 jours consécutifs pour le même locataire. Elle concerne les logements meublés de tourisme. Ces biens immobiliers se situent généralement dans les lieux touristiques, prisés par les vacanciers comme la montagne, le bord de mer ou encore les centres historiques et les villages classés. Les locations meublées de courte durée sont souvent proposées sur des plateformes de location comme Booking ou encore Airbnb. Elles proposent des locations à la nuitée, à la semaine, ou encore au mois.
Les avantages de la location longue durée
Des revenus locatifs stables
La location longue durée est un excellent moyen d’obtenir des revenus stables pendant une ou plusieurs années. Ce mode de location est en effet idéal pour générer des revenus récurrents et avoir une visibilité sur ses finances à moyen ou long terme.
Une gestion locative simplifiée
La gestion locative dans une location longue durée est généralement plus simple que dans une location saisonnière. En effet, le locataire reste en place pendant toute la durée de son bail d’habitation. De ce fait, le propriétaire n’a pas besoin d’assurer l’entretien et le nettoyage du logement après chaque séjour court. L’entretien et les petits travaux de réparations sont à la charge du locataire.
De plus, si le propriétaire confie son bien à une agence de gestion locative, il allège encore davantage sa charge mentale, car des professionnels s’occupent de toutes les démarches administratives et légales qui concernent le bien. L’agence de gestion locative peut également proposer des assurances et des garanties pour protéger le bailleur en cas de loyers impayés, de dégradation ou de litige locatif.
Moins de frais de maintenance
Les locataires restent en place pendant au moins un an en location meublée et au moins trois ans en location nue. De ce fait, les frais de maintenance sont moins élevés pour le propriétaire, que s’il s’agissait d’une location saisonnière. En effet, le propriétaire n’a pas besoin d’engager une équipe de nettoyage pour intervenir à intervalle régulier, afin de laisser le logement impeccable pour les prochains locataires.
L’intervention d’une agence de gestion locative génère certes des frais pour le bailleur, mais elle permet d’optimiser et de sécuriser les revenus locatifs. Au bout du compte, cela représente donc un avantage financier.
Les avantages de la location de courte durée
Un meilleur rendement locatif
Les locations saisonnières ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers, même si elles se situent dans des zones tendues. Les bailleurs n’ont donc pas de limitation réglementaire et peuvent fixer le montant du loyer qui leur convient. De plus, les tarifs à la nuitée sont généralement plus élevés que des tarifs fixés pour de longues durées. De ce fait, les locations de courtes durées permettent de dégager un rendement locatif plus important que les locations longues.
En outre, les locataires se succèdent plus fréquemment dans une location saisonnière, ce qui donne au bailleur davantage d'opportunités pour augmenter le loyer entre deux locations afin de s’adapter aux fluctuations du marché et à la demande.
Enfin, les locations saisonnières situées dans des lieux touristiques prisés génèrent une très forte demande locative, en saison haute ou toute l’année en fonction des secteurs. Les périodes de logements vacants sont donc rares, ce qui permet au bailleur de maximiser encore davantage ses revenus.
Un logement flexible
La location saisonnière permet au propriétaire d’utiliser son bien à certaines périodes de l’année et de le louer à d’autres moments. Il bénéficie en effet d’une résidence secondaire ou d’une maison de vacances quand le bien n’est pas loué. Le reste du temps, il peut maximiser ses revenus locatifs. En fonction de la saisonnalité et des variations de la demande, il peut donc combiner les avantages financiers et de confort. Cette flexibilité représente un avantage majeur que ne propose pas la location longue durée, dans laquelle le locataire reste en place toute l’année sans que le propriétaire puisse avoir accès au logement.
Moins de risques locatifs
Les locataires restent en place pendant une courte période. De ce fait, une équipe de professionnels s’occupent fréquemment de nettoyer et de remettre de l’ordre dans le logement, avant l’arrivée de nouveaux locataires. Le propriétaire a donc une vue d’ensemble sur son logement, de manière régulière. Il peut donc facilement réagir si le bien a besoin de petites réparations ou d’améliorations. La location saisonnière permet donc de réduire les risques de dégradation.
Elle présente également un avantage financier, car les locataires paient leur séjour à l’avance, principalement en ligne. Le bailleur évite donc les risques de loyers impayés qui peuvent survenir dans le cadre d’une location longue durée.
Les inconvénients de la location longue durée
Le manque de flexibilité
Dans le cadre d’une location longue durée, le propriétaire n’a pas accès au logement. Il doit en effet respecter la vie privée de son locataire. Il ne peut ni rendre visite à son locataire sans sa permission, ni utiliser le bien immobilier pendant toute la durée du contrat. De ce fait, le bien a une fonction unique : celle de générer des revenus locatifs.
Ce mode de location présente donc moins de flexibilité que la location saisonnière qui peut permettre au propriétaire de louer à certaines périodes et de conserver la jouissance du bien à d’autres périodes.
Les contraintes légales
Mettre en location un appartement pour une longue durée nécessite de respecter des réglementations strictes, qui limitent les propriétaires bailleurs. C’est notamment le cas dans les zones tendues, où la demande locative est déséquilibrée par rapport à l’offre, ce qui rend l’accès aux logements difficile pour les ménages. Ces villes sont soumises à un encadrement des loyers. Les bailleurs voient donc leurs revenus locatifs limités, car ils ne peuvent pas dépasser un certain montant de loyer. Les plafonds sont déterminés en fonction du type de bien, de ses caractéristiques et de la localisation.
Les inconvénients de la location de courte durée
Les vacances locatives
Les locations saisonnières connaissent souvent des saisons hautes et des saisons basses. Pendant la saison haute, la demande locative peut s’avérer très élevée et le taux d’occupation est maximal. Cependant, pendant la saison basse, les propriétaires peuvent faire face à une baisse importante de leurs revenus.
Les frais de communication
Les locations saisonnières doivent bénéficier d’une visibilité constante afin d’attirer continuellement de nouveaux locataires. Les frais de communication et de marketing sont donc plus élevés que pour une location de longue durée. La plupart du temps, les propriétaires utilisent des plateformes comme Airbnb et Booking, qui prennent une commission sur les locations. Ils peuvent également mettre du budget dans des annonces payantes sur des annuaires immobiliers et sur les réseaux sociaux.
La gestion locative intensive
Comme nous l’avons vu précédemment, les locations de courte durée connaissent un turnover élevé. Cela représente un avantage (risques de dommages réduits), mais également un inconvénient financier. En effet, les bailleurs saisonniers doivent s’assurer que le logement est remis en parfait état entre chaque locataire. Cela représente une gestion beaucoup plus intensive que dans le cadre d’une location de longue durée.
La baisse de rentabilité due aux nouvelles réglementations
Depuis le début de l’année 2024, la loi de finances a pris des mesures pour réduire la rentabilité de tout logement meublé loué pour une courte durée, dont le bailleur dépend du régime micro-bic. En effet le plafond de chiffre d’affaires est abaissé de 77 700€ à 15 000€ et l’abattement fiscal passe de 50% à seulement 30%.
Ce changement représente un inconvénient important pour les logements loués de façon saisonnière, car cela diminue les avantages fiscaux. La mise en location d’un logement meublé n’est donc plus aussi attractive, à moins de dépendre du régime réel ou de louer un logement de tourisme classé.
Comment choisir entre la location longue et courte durée ?
Choisir entre la location saisonnière et la location longue durée demande de prendre en compte un certain nombre d’éléments.
Les objectifs de l’investisseur
Si l’objectif financier du bailleur est de générer le maximum de revenus locatifs sur une courte période de temps, la location saisonnière est la meilleure solution. Si l’appartement meublé est situé dans une zone très touristique et/ou si un événement spécial a lieu (comme les JO de Paris 2024 par exemple), la location saisonnière est d’autant plus rentable.
À l’inverse, si le loueur souhaite sécuriser ses revenus de manière stable pendant plusieurs années, la location de longue durée est le meilleur choix.
La localisation
La localisation du logement joue un rôle considérable dans le choix du type de location. En effet, certains secteurs spécifiques connaissent une forte demande locative de la part de locataires qui recherchent une résidence principale. C’est par exemple le cas des villes étudiantes qui accueillent de nombreux universitaires.
D’autres, en revanche, accueillent de nombreuses résidences secondaires et résidences de vacances, prisés par les touristes. C’est notamment le cas des stations balnéaires, des résidences de montagne, des logements sur les côtes ou dans les centres historiques.
En fonction des cas, il peut être plus intéressant d’opter pour de la location longue durée ou de la location saisonnière.
La disponibilité du bailleur
Comme nous l’avons vu précédemment dans cet article, les deux types de location ne demandent pas forcément le même temps à consacrer à la gestion. Un bailleur qui a très peu de disponibilité peut notamment privilégier la location longue durée afin de minimiser la gestion, et faire appel à une agence de gestion locative pour déléguer les démarches administratives et légales.
Conclusion
Il n’existe pas de « choix idéal » entre la location longue durée et la location de courte durée. Avant de prendre une décision, le propriétaire doit évaluer ses objectifs financiers et personnels, ainsi que le marché local dans lequel se situe son logement. Pour éviter les erreurs et maximiser sa rentabilité, il a tout intérêt à s’entourer de professionnels compétents, experts dans son secteur.
