En matière de gestion locative, le mandataire a un certain nombre d’obligations à respecter. De la recherche d’un locataire à la gestion des incidents locatifs (travaux à effectuer en urgence, dépannages, problèmes liés au locataire, etc.) en passant par la collecte et la redistribution des loyers et la gestion des loyers impayés, le mandataire a pour responsabilité de se plier aux obligations prises envers son mandant (le propriétaire). Mais alors, que dit la loi sur les devoirs du mandataire? Quelles sont ses obligations principales? Que se passe-t-il si celui-ci ne respecte pas ses engagements? Manda vous dit tout.
Quelles sont les obligations du mandataire ?
L’activité du mandataire consiste à gérer un ou plusieurs biens locatifs appartenant à son client (le mandant). Les deux parties sont liées par un mandat de gestion locative qui élabore les termes et les conditions de l’accord et pose les termes et les devoirs de chaque signataire. La mandataire se doit de respecter plusieurs tâches pour mener à bien ce mandat de gestion locative. En l’occurrence, il devra :
- Trouver un locataire
- Vérifier la solvabilité du locataire
- Mettre en place un contrat de bail
- Percevoir les loyers de la part du locataire
- Agir en justice en cas de litige locatif
- Tenir le propriétaire régulièrement informé
Le mandataire a également la responsabilité d’établir l’état des lieux et au besoin, d’exécuter les travaux tout en respectant le cadre légal pour effectuer ses différentes tâches. Pour tout cela, il devra respecter les lois en vigueur. Certains faits ont déjà été reconnus par la jurisprudence. Comme l’article n°11/02679 du 9 avril 2013, par exemple, qui responsabilise l’agence de gestion en cas de non-vérification de la solvabilité du locataire, non-versement de caution ni de garantie de loyer impayé. De même que si des incidents surviennent au début du bail et que le mandataire n’a pas la réactivité nécessaire pour résoudre ces problèmes, l’article n°12/05134 du 17 septembre 2013 le place en situation de faute grave. Nous pouvons également évoquer l’article 1992 du Code civil qui indique que le mandataire doit répondre du dol, des fautes ou des autres défaillances qui ont lieu lors du contrat de gestion locative. Le mandataire est donc tenu de respecter à la lettre le mandat de gestion locative signé avec son client. En cas de faute avérée, le client pourra demander à rompre le mandat en cours. En premier lieu, les négociations à l’amiable seront appliquées. Si le mandataire ne réagit pas rapidement ou ne souhaite pas de règlement à l’amiable, le mandant pourra, s’il le souhaite, mener l’affaire au tribunal.
Que se passe-t-il si le gestionnaire ne répond pas à ses obligations ?
Si les obligations du mandataire de gestion locative envers le mandant n’ont pas été tenues et que des fautes graves ont été commises, le gestionnaire peut se retrouver poursuivi en justice. Les cas de fautes graves sont nombreux. En l’occurrence, le mandataire peut s’exposer à des poursuites si:
- Il ne vérifie pas la solvabilité du locataire
- N’encaisse pas de caution de la part du locataire
- Ne met pas en place une garantie de loyers impayés
- Ne demande pas de garanties locatives
- Le mandataire fait preuve d’absence de réactivité face à un impayé
- N’informe pas le mandant d’un incident de paiement
Le mandant pouvant fournir les preuves d’une faute grave peut alors rompre son mandat de gestion locative. Il peut également poursuivre le mandataire en justice et être indemnisé par ce dernier pour le préjudice subi. C’est au juge que reviendra la tâche d’octroyer au propriétaire une indemnisation basée sur la perte de possibilité de percevoir un loyer sur son bien. Cela arrive lorsque le mandataire peine à trouver un locataire ou en cas de loyers impayés par exemple. Avant d’avoir recours à la justice, le mandataire devra envoyer une lettre de mise en cause par courrier recommandé. Celle-ci aura pour but de trouver un arrangement à l’amiable et éviter d’éventuelles poursuites judiciaires. Si le mandataire de gestion locative ne répond pas à ce courrier sous les huit jours, le mandant pourra établir une mise en demeure à l’encontre de son mandataire. La mise en demeure sera un avertissement avant la procédure judiciaire. La mise en demeure devra être accompagnée d’une déclaration au greffe du tribunal.
Dans quels cas est-il possible de résilier un mandat de gestion locative ?
Vous l’aurez compris: un mandat de gestion locative impose plusieurs obligations au mandataire. Comme pour tout contrat, les clauses figurant dans le mandat de gestion locative sont précises et se doivent d’être appliquées. Plusieurs solutions sont possibles si le mandataire ne les respecte pas. Le propriétaire dispose donc de plusieurs actions à sa disposition, en vue de résilier un mandat de gestion locative. Le mandant peut, dans un premier cas, faire appel à la loi Chatel, notamment si le propriétaire n’a pas été averti de la date de reconduction du mandat. La loi Chatel impose en effet au gestionnaire immobilier de vous prévenir de votre faculté de résilier le contrat, entre 3 et 1 mois précédent le préavis. S’il ne le fait pas, vous serez libre de résilier votre mandat de gestion sans frais. Dans un second cas, le propriétaire décide de vendre le bien immobilier donné en gestion à son mandataire. Le mandat de gestion locative s’arrête alors. Pour éviter les potentiels frais liés à l’arrêt du mandat, le propriétaire peut décider de confier, à son mandataire, le contrat de vente du bien. Ce dernier devra alors trouver un acheteur et mettre en vente le bien au prix du marché. Pour éviter d’éventuels frais, le propriétaire pourrait, à la rédaction du mandat de gestion locative, négocier une clause qui lui permettrait une rupture sans frais dans le cas d’une vente du bien immobilier concerné. Ainsi, aucuns frais supplémentaires ne seraient dus au mandataire. Enfin, comme vu précédemment, le mandant peut stopper son mandat de gestion locative dans le cas ou son mandataire n’aurait pas tenu ses obligations contractuelles. En cas de faute grave, le propriétaire peut engager une rupture de contrat de gestion locative. Si, après la lettre de mise en cause et la lettre de mise en demeure, la négociation n’aboutit pas à un règlement à l’amiable, le propriétaire est alors en droit de mener l’affaire devant la justice. Il devra alors apporter tous les éléments constituant les preuves du préjudice subi par cette mauvaise gestion. Résilier un mandat de gestion locative n’est jamais très simple. Profitez des compétences et du savoir-faire d’une agence immobilière innovante qui vous accompagne dans le changement de gestionnaire locatif. Cliquez ici pour en savoir plus.
