La gestion d’un bien immobilier peut rapidement devenir une tâche chronophage et complexe. Pour simplifier cette mission et sécuriser leurs revenus locatifs, de nombreux propriétaires bailleurs font le choix de faire appel à un professionnel en signant un mandat de gestion locative. Mais en quoi consiste précisément ce contrat ? Quels sont ses avantages et ses obligations ? Découvrez grâce à Manda, votre expert de la gestion locative innovante, tout ce qu’il faut savoir pour faire le bon choix et optimiser la gestion de votre patrimoine immobilier.
Qu’est-ce qu’un mandat de gestion locative ?
Le mandat de gestion locative est un contrat par lequel un propriétaire confie la gestion de son bien immobilier à un professionnel, généralement une agence immobilière ou un administrateur de biens. Ce document, encadré par la loi Hoguet, définit les missions du gestionnaire, la durée de l’engagement, ainsi que les conditions de rémunération.
Il existe trois types principaux de mandats de gestion locative, chacun offrant un niveau d’engagement et de flexibilité différent.
Mandat avec exclusivité
Avec un mandat exclusif, le propriétaire confie l’intégralité de la gestion à un professionnel. Seule l’agence mandatée est autorisée à gérer la location, qu’il s’agisse de la recherche des locataires, de l’encaissement des loyers… Ce type de mandat offre un suivi rigoureux et personnalisé, mais limite la possibilité pour le propriétaire de s’engager personnellement dans la gestion de son bien.
Mandat sans exclusivité (mandat simple)
Le mandat simple est plus souple. Le propriétaire peut confier la recherche d’un locataire à plusieurs agences simultanément, et gérer également lui-même cette tâche. Cette formule laisse davantage de liberté, mais elle peut entraîner un risque de concurrence inefficace entre les agences. In fine, il ne peut y avoir cependant qu’un seul gestionnaire, en général l’agence qui a trouvé le locataire.
Mandat semi-exclusif
Le mandat semi-exclusif est une solution intermédiaire. Un seul professionnel est mandaté pour gérer le bien, mais le propriétaire conserve le droit de trouver lui-même un locataire et de le présenter à l’agence. Ce compromis permet de bénéficier de l’expertise d’un gestionnaire tout en gardant une certaine autonomie dans la recherche des locataires.
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| Type de mandat | Exclusivité | Liberté pour le propriétaire | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|---|
| Mandat exclusif | ✅ Oui | ❌ Aucune | Suivi rigoureux, gestion optimisée, tranquillité d'esprit | Moins de flexibilité, engagement fort |
| Mandat simple | ❌ Non | ✅ Totale (peut gérer lui-même ou mandater plusieurs agences) | Liberté, choix de plusieurs agences | Risque de concurrence inefficace entre les agences |
| Mandat semi-exclusif | ✅ Oui (avec exception) | ⚠️ Partielle (peut trouver un locataire lui-même) | Équilibre entre accompagnement professionnel et autonomie | Moins flexible qu'un mandat simple |
À retenir : choisir le bon type de mandat dépend des attentes du propriétaire en matière de suivi, de flexibilité et de tranquillité d’esprit. Chaque formule présente des avantages et des inconvénients qu’il convient d’évaluer en fonction de ses besoins.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Mandat de location : comprendre les spécificités et les prestations incluses”
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Responsabilités et obligations des parties dans le cadre d'un mandat de gestion locative
Lorsqu’un propriétaire confie la gestion de son bien à un professionnel, les deux parties, à savoir le mandataire (l’agence ou l’administrateur de biens) et le mandant (le propriétaire), ont des droits et des obligations définis par le contrat de gestion locative.
Les obligations du mandataire (l’agence ou le gestionnaire)
Le mandataire, en tant que professionnel mandaté, a plusieurs responsabilités :
- Trouver un locataire solvable : il doit sélectionner des candidats sérieux, vérifier leur solvabilité et rédiger le bail.
- Encaisser les loyers et les charges : il assure la collecte des loyers, la relance en cas de retard et la gestion des impayés.
- Réaliser les démarches administratives : il prend en charge la rédaction des quittances, le suivi des révisions de loyer et le respect des obligations fiscales.
- Gérer l’entretien du bien : il organise les travaux nécessaires, intervient en cas de sinistre et assure le suivi des obligations légales (diagnostics, mises aux normes…).
- Représenter le propriétaire : en cas de litige avec le locataire, il peut engager des actions juridiques dans le cadre du mandat.
Bon à savoir : le mandataire doit respecter les limites fixées par le contrat et ne peut prendre certaines décisions (travaux importants, fixation du loyer) sans l’accord du propriétaire.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Mandat de gestion locative : les obligations du mandataire"
Les obligations du mandant (le propriétaire)
Le mandant, c’est-à-dire le propriétaire, reste engagé dans la gestion de son bien, même s’il délègue certaines tâches. Il doit notamment :
- Fournir un bien conforme : le mandant doit s’assurer que le logement respecte les normes de sécurité et d’habitabilité.
- Rémunérer le mandataire : l’agence doit percevoir une commission pour ses services, généralement calculée en pourcentage des loyers perçus.
- Autoriser les interventions nécessaires : pour les réparations importantes ou certaines décisions de gestion, le mandant doit donner son accord.
- Respecter la durée du mandat : le propriétaire s’engage pour une période définie et doit respecter les conditions de résiliation du contrat.
En résumé : le mandat de gestion locative repose sur une collaboration équilibrée entre le mandataire et le mandant, chacun ayant un rôle précis à jouer pour garantir la bonne gestion du bien et la satisfaction du locataire.
Durée et conditions de résiliation d’un mandat de gestion locative
Le mandat de gestion locative est un contrat qui lie un propriétaire à un professionnel de l’immobilier pour une durée déterminée. Toutefois, il existe des règles précises concernant sa durée, son renouvellement et ses modalités de résiliation.
Durée du mandat et renouvellement
En général, la durée d’un mandat de gestion locative est fixée à un an, avec une clause de tacite reconduction. Cela signifie qu’à l’échéance du contrat, il est automatiquement renouvelé pour une nouvelle période, sauf en cas de résiliation par l’une des parties.
Cependant, certains mandats peuvent prévoir une durée plus longue, par exemple de trois ans, notamment pour assurer une stabilité dans la gestion locative.
Conditions de résiliation du mandat de gestion locative
Un propriétaire souhaitant mettre fin au mandat doit respecter plusieurs conditions :
- Respect du préavis : généralement de 1 à 3 mois, le préavis doit être notifié selon les modalités du contrat.
- Notification par lettre recommandée avec accusé de réception : la résiliation doit être formalisée par un courrier adressé au mandataire.
- Respect des clauses spécifiques du contrat : certains mandats imposent une période minimale d’engagement avant toute résiliation.
Bon à savoir : en cas de faute du gestionnaire (manquement à ses obligations, négligence, gestion défaillante), le propriétaire peut demander une résiliation anticipée sans attendre la fin du contrat. Dans ce cas, des preuves peuvent être nécessaires pour justifier la rupture.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Résiliation d’un mandat de gestion locative : tout ce que vous devez savoir”
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Les grandes lignes d’un mandat de gestion locative
Lors de la rédaction et de la mise en place d’un contrat de gestion locative, il convient d’établir autant d’exemplaires originaux que de parties. Chaque copie du mandat doit obligatoirement comporter l’acceptation du mandataire.
Les clauses obligatoires devant apparaître sur un mandat de gestion locative
- Les conditions liées aux sommes d’argent que le mandataire est amené à recevoir, à verser ou à remettre.
- Les informations liées à la reddition de compte, conformément aux dispositions de l’article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.
- Les informations liées à la rémunération du mandataire (honoraires de gestion courante, honoraires de location, honoraires applicables aux autres prestations).
- Les dates limites du mandat.
Bon à savoir : un mandat de gestion locative ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.
Le cadre de la loi Chatel
La loi Chatel impose au mandataire d’informer le mandant de la prochaine reconduction de son contrat. Cette démarche doit être effectuée suffisamment en amont pour permettre au propriétaire de mettre un terme au mandat de gestion locative s’il le souhaite.
Le mandat de gestion locative permet donc au mandant (c’est-à-dire au propriétaire) de bénéficier des dispositions de la loi Chatel. Cette dernière impose au mandataire de prévenir le propriétaire entre 3 mois et 1 mois avant la date de reconduction de mandat. Cela permet d'éviter tout renouvellement tacite sans que le mandant n’en soit averti. L’annulation d’un mandat de gestion locative n’a aucun impact sur le bail en cours. Les loyers ne seront plus versés à l’agence, mais directement au propriétaire ou au nouveau mandataire.
Extrait de l’article L136-1 de la loi Chatel : “Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite”. “Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction”.
| Critères | Avantages ✅ | Inconvénients ❌ |
|---|---|---|
| Gain de temps | Délégation complète des tâches administratives, financières et juridiques | Moins de contrôle direct sur la gestion du bien |
| Sécurisation des loyers | Suivi rigoureux des paiements, possibilité d’assurance loyers impayés | Assurance GLI souvent payante et soumise à conditions |
| Sélection des locataires | Accès à des outils professionnels et vérification de la solvabilité des candidats | Pas de garantie absolue d’un locataire parfait |
| Gestion des travaux et de l’entretien | Prise en charge des interventions techniques et suivi des réparations | Honoraires supplémentaires possibles pour certaines interventions |
| Tranquillité d’esprit | Moins de stress pour le propriétaire qui délègue les responsabilités | Engagement sur une durée définie avec conditions de résiliation |
| Coût du service | Optimisation du rendement locatif grâce à une gestion efficace | Commission sur les loyers encaissés |
Conclusion
Le mandat de gestion locative est une solution efficace pour les propriétaires souhaitant déléguer l’administration de leur bien tout en sécurisant leurs revenus locatifs. En choisissant le type de mandat adapté (exclusif, simple ou semi-exclusif), ils peuvent adapter le niveau d’implication du gestionnaire à leurs besoins. Cependant, il est important de bien comprendre les obligations et les responsabilités de chaque partie, ainsi que les conditions de résiliation du contrat avant de s’engager. Un mandat bien rédigé et un gestionnaire compétent garantissent une gestion optimisée du bien, une relation plus sereine avec les locataires et une rentabilité pérenne.
Avant de signer, prenez donc le temps de comparer les offres, de vérifier les services inclus et de lire attentivement les clauses du contrat. Un bon choix de gestionnaire est la clé d’un investissement locatif réussi !
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FAQ sur le mandat de gestion locative
Un mandat de gestion locative est-il obligatoire ?
Non, le mandat de gestion locative n’est pas obligatoire. Un propriétaire peut gérer son bien lui-même. Toutefois, faire appel à un professionnel permet de déléguer les tâches administratives, juridiques et financières pour gagner du temps et sécuriser la location.
Quel est le coût d’un mandat de gestion locative ?
Le coût varie selon l’agence et les services inclus. En général, les honoraires s’élèvent entre 5 % et 10 % du loyer mensuel hors charges. Certains contrats peuvent inclure des frais supplémentaires pour des prestations spécifiques. Les agences en ligne peuvent présenter des tarifs plus accessibles, comme l'offre de Manda à 3,9 % TTC.
Puis-je changer d’agence de gestion locative avant la fin du contrat ?
Oui, mais cela dépend des conditions du contrat signé. En principe, le mandat est conclu pour une durée déterminée avec tacite reconduction. Pour le résilier, il faut respecter un préavis (généralement de 1 à 3 mois) et envoyer une lettre recommandée à l’agence. Une résiliation anticipée est possible en cas de manquement grave du gestionnaire.
Un mandat de gestion locative inclut-il une garantie contre les loyers impayés ?
Pas systématiquement. Certaines agences proposent une assurance loyers impayés (GLI) en option. Cette garantie protège le propriétaire en cas de défaut de paiement du locataire. Elle représente un coût supplémentaire mais peut être un bon investissement pour sécuriser ses revenus locatifs.
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