Vous vous demandez sûrement que pourraient vous apporter les services d’une agence spécialisée en gestion locative ? Pourquoi louer son appartement par agence? C’est une question qui se pose souvent un bailleur avant de démarrer son projet de location. Vous ne voyez pas d’intérêt à débourser de l’argent pour que quelqu’un trouve un locataire ou encaisse les loyers à votre place ? Dans cet article, vous verrez en 7 points que les agences immobilières peuvent vous apporter bien plus que ça.
Gagner du temps en faisant louer son appartement par agence
Le temps c’est de l’argent. La mise en location et la gestion d’un bien immobilier représente une charge de travail qui s’avère bien souvent très chronophage. Les choses semblent simples sur le papier mais le protocole est complexe. Si vous choisissez de confier la location et/ou la gestion de votre bien à une agence, vous économisez entre autres de longues heures de recherches règlementaires, de diffusion d’annonces, de rédaction de contrats, d’état des lieux et de gestion de travaux. Pour gérer votre appartement sur toute la ligne, les agences sont souvent organisées en deux pôles: le pôle location s’occupe de trouver un locataire pour votre bien et de toutes les procédures afférentes. Une fois loué, le pôle gestion prends le relai et va suivre au quotidien les affaires courantes. Cela inclut entre autres la gestion des travaux, l’intervention d’artisans, la relation avec le syndic de copropriété, l’émission des quittances de loyers, les relances des assureurs… La liste est longue et elle évolue au gré des règlementations et des normes. En louant votre appartement via une agence de gestion locative, vous vous libérez donc avant tout du temps.
Louer son appartement par agence permet d’avoir l’esprit léger
Avoir des locataires dans son appartement ne se fait pas toujours sans tracas. Pour un bailleur particulier, de grosses difficultés peuvent surgir à de nombreux niveaux et il faut y être préparé en amont. Que se passe-t-il si le locataire ne paye plus le loyer? Ou si il restitue l’appartement dans un état dégradé ? Comme dans beaucoup de situations en cas de conflit, la relation entre le propriétaire et son locataire peut grandement s’envenimer. En tant que propriétaire, vous pouvez être amené à gérer des situations compliquées et riches en émotions. Celles-ci ont un impact direct et immédiat sur vos finances et sur votre vie courante. A ce niveau, l’administrateur de biens intervient avec un rôle de médiation et se transforme en véritable porte-parole et représentant des intérêts du propriétaire auprès du locataire. Cela signifie moins de pression et moins de stress pour le propriétaire.
Pour être sûr d’être en règle avec la loi, louer son appartement avec une agence
Le cadre règlementaire français pour la mise en location est parmi les plus lourd d’Europe et est en constante évolution: encadrement des loyers, diagnostics obligatoires, incitations fiscales à l’investissement, assurances…Tous ces éléments mis bout à bout peuvent rapidement faire d’une mise en location un véritable parcours du combattant pour un propriétaire peu averti. Se mettre à niveau dans le cas d’une première location et se maintenir informé des dernières règlementations en vigueur à chaque relocation s’avère compliqué pour beaucoup de propriétaires. Passer à coté d’une nouvelle règlementation ou mal l’appliquer peut rapidement causer beaucoup de tort au bailleur. En confiant votre appartement à une agence, vous vous couvrez de ce risque sans effort. L’administrateur de biens effectue une veille juridique et se doit d’être à la pointe de la règlementation en vigueur. Les thématiques sont variées et les textes de lois souvent peu explicites sur leur mise en application pratique.
Louer son appartement par agence pour maximiser la rentabilité
Si vous décidez de passer par une agence immobilière pour s’occuper de votre bien, sa rentabilité locative s’en verra augmentée. En effet, quand bien même un gestionnaire locatif vous chargera pour ses prestations, il vous fera économiser de l’argent de trois façons :
- En minimisant votre vacance locative
- En maximisant votre loyer
- En vous faisant profiter de ses tarifs partenaires
Minimisez la vacance locative grâce à la location d’un appartement par agence
Premièrement, vous minimiserez la vacance locative. En effet, les agences immobilières disposent de canaux de diffusions supplémentaires inaccessibles aux bailleurs particuliers pour diffuser leurs biens. A titre d’exemple, tous les appartement gérés par Manda sont mis en valeur sur trois canaux de diffusion:
- Nous payons des abonnements Premium sur de nombreuses plateformes immobilières (SeLoger, Leboncoin, Logic-immo, Bien’ici, …).
- Nous avons développé une large communauté de locataires sur nos réseaux sociaux.
- Nous travaillons en partenariats avec des entreprises, des universités et des réseaux d’expatriés.
Louer son appartement par agence permet donc de trouver un locataire plus rapidement.
Maximisez le loyer
D’autre part, vous optimiserez le loyer que vous en obtiendrez. Si vous fixez un loyer trop bas, cela représente un coût d’opportunité. Si il est trop élevé, vos chances de trouver rapidement un locataire diminueront et votre risque de vacance locative augmentera. Mais l’évolution des loyers est un phénomène complexe, souvent localisé et lié au contexte économique d’une zone considérée. Fixer le bon loyer n’est pas chose aisée pour un bailleur isolé. Il faut avoir une bonne connaissance du marché locatif de la ville, du quartier, voire de la rue?! Les gestionnaires locatifs gèrent des portefeuilles entiers; ce qui leur permet d’estimer le loyer optimal avec beaucoup plus de précision. A l’heure du Big Data, certaines agences innovantes et digitales comme Manda collectent et maîtrisent des données sur des volumes importants de mises en location. Cette donnée permet une anticipation quasi scientifique du marché locatif et une estimation de loyer au plus juste.
Les avantages de la location d’un appartement par agence : profitez de tarifs partenaires
Votre rentabilité locative se trouvera “boostée” par les tarifs / contrats groupes que votre gestionnaire immobilier aura négociés pour vous . Plus votre gestionnaire aura un portefeuille immobilier développé et plus ses tarifs seront intéressants. Prenons par exemple le cas de la GLI (la Garantie Loyer Impayés, qui couvre les bailleurs en cas de non paiement du loyer). Chez un même assureur les tarifs varient de 20 à 60 % entre l’offre dédiée aux particuliers et celle proposée au professionnel.
Louer son appartement par agence pour mieux gérer les travaux
Louer un bien est aussi synonyme de travaux et de réparations. En principe, les grosses réparations et les gros travaux (réfection des installations de chauffage, modifications structurelles,…) sont du ressort du propriétaire tandis que les travaux courants (remplacement de joints, fuites…) sont à la charge du locataire. Mais la ligne de démarcation entre les deux est parfois complexe et encadrée par la loi. De nombreux conflits naissent à ce niveau là entre propriétaires et locataires. Ainsi, l’occupant n’est pas tenu des réparations liées à la vétusté et le propriétaire n’est pas responsable des dégâts occasionnés par la négligence de son locataire. L’administrateur de bien éclaire chaque partie sur leurs responsabilités respectives. C’est son expertise et sa position d’intermédiaire qui le rendent légitime. Avec le temps, les agences immobilières se constituent un portefeuille des meilleurs artisans, de technicien et d’experts disponible sur le marché, travaillant aux meilleurs prix et de manière qualitative. Donc en louant votre appartement par agence, vous pourrez alors profiter directement de ce réseau déjà existant sans avoir à recréer le votre de zéro.
Pour éviter les impayés, louer son appartement par agence
L’impayé de loyer est la crainte principale du bailleur. Dans le parc de logements privés français, le pourcentage d’impayés est de l’ordre de 3% (~1% en région parisienne). Un impayé de loyer constitue un risque financier important et les démarches juridiques associés sont lourdes. Mais plusieurs leviers d’actions sont possibles pour éviter ce genre de situations. En amont déjà, avec la phase de sélection du dossier locatif pour s’assurer de la validité, de la cohérence et de la solvabilité du locataire. Outre leur expérience, les agences immobilières disposent d’outils pour vérifier l’authenticité des documents locatifs; auxquels n’ont pas accès les bailleurs particuliers. Face aux impayés, la GLI (Garantie Loyer Impayés, aussi appelée Assurance loyer impayé) est un produit d’assurance réglementé. C’est la solution mise en avant par les professionnels de la gestion auprès des bailleurs. Mais les conditions de la GLI étant restrictives, l’agent immobilier se charge de vérifier rigoureusement que les dossiers candidats y soient éligibles (une erreur d’appréciation entrainerait la nullité du contrat). Il s’occupe ensuite du suivi en cas de contentieux (relance le 15 du mois puis mise en demeure et transmission du dossier à l’assureur).
Louer son appartement par agence pour retenir le bon montant sur le dépôt de garantie
L'état des lieux : une étape délicate
L’état des lieux sortant et la restitution du dépôt de garantie est le dernier point délicat du processus de location. La qualité de l’état des lieux entrant est primordiale, mais ces derniers sont malheureusement souvent expéditifs quand ils sont réalisés par des bailleurs particuliers. Il est judicieux d’éviter d’utiliser un modèle standard sur le Web, sans photo et quelques remarques lacunaires du style « salle de bain en bon état». Comment justifier alors auprès du locataire que 100€ seront retenus sur la caution car désormais le pommeau de douche fuit?
Un calcul plus précis
Si vous choisissez de déléguer la gestion de votre appartement à un professionnel, c’est à lui qu’adviendra de chiffrer le montant à retenir sur le dépôt de garantie du locataire. Ce chiffrage consiste à effectuer le comparatif entre les états des lieux entrant et sortant pour quantifier l’éventuelle somme à retenir. Pour ce faire il faut maitriser les dégradations imputables aux locataires ainsi que les tarifs des prestations correspondantes. De plus, tout cela doit être fait dans le temps imparti par la loi : 1 mois si aucun montant n’est retenu, 2 mois dans le cas contraire. Aujourd’hui les nouveaux acteurs digitaux de l’immobilier réalisent les états des lieux sur tablettes. Les méthodes sont standardisées et les rapports sont alimentés par des photos et des vidéos. Certains acteurs comme Manda n’hésitent pas à utiliser également des outils de réalité virtuelle. Tout cela permet d’obtenir un rapport d’état des lieux exhaustif et indiscutable. Le chiffrage de la retenue se fait alors automatiquement en fonction du type de réparations à effectuer et des tarifs du marché en vigueur.
Conclusion
Pourquoi louer son appartement par agence? Comme nous venons de le voir, il y a pléthore de raisons : gain de temps, esprit léger, conformité réglementaire, optimisation du rendement locatif, expertise, conseil et soutien…telles sont les missions de votre agence immobilière.
