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La défiscalisation immobilière regroupe un ensemble de dispositifs fiscaux procurant des avantages aux investisseurs s’engageant à respecter certains critères d’éligibilité. En complément d’une réduction ou d’un crédit d’impôt, le contribuable a donc la possibilité de se créer un patrimoine immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement locatif dans le neuf ou l’ancien. Pour réussir et optimiser votre stratégie, il est indispensable de maîtriser les aspects juridiques de la défiscalisation immobilière.
Propriétaires bailleurs, l'expert de la gestion locative Manda vous présente les différents dispositifs fiscaux en vigueur pour maximiser votre investissement immobilier dans le cadre d’une opération de défiscalisation en 2025.
Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025 ?
Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025 sont accessibles aux investisseurs souhaitant profiter des avantages fiscaux mis en place par l’État. Alors que certains concernent des biens neufs (loi Pinel) et que d’autres sont des dispositifs fiscaux dans l’ancien (Cosse, Malraux, Denormandie…), il existe également des statuts pouvant s'appliquer indifféremment à ces deux catégories (LMNP / LMP ou Loc'Avantages par exemple).
Calcul de la réduction d’impôt en défiscalisation immobilière
Lorsque l’on parle de réduction d’impôt en défiscalisation immobilière, celle-ci s'applique toujours au prix de revient net du logement.
Ce montant comprend principalement :
- Le prix d'acquisition, soit la somme qui revient au vendeur
- La commission de l’agence immobilière (le cas échéant)
- Les frais de notaire : some text
- La taxe de publicité foncière (TPF) au taux normal dans l’ancien ou réduit dans le neuf, complétée par la contribution de sécurité immobilière
- Les frais et débours : frais liés à la consultation du cadastre, la demande de documents d'urbanisme...
- Les émoluments du notaire, à savoir ses honoraires
- Le montant des travaux de réhabilitation (pour un bien dans l’ancien)
Pour définir le montant de l’avantage fiscal, il convient d’appliquer un pourcentage au prix de revient net du bien, différent selon le dispositif de défiscalisation immobilière utilisé et la durée de l'engagement de location.
Par exemple, en loi Pinel, un appartement neuf payé 200 000 €, avec une commission d’agence de 10 000 € et des frais de notaire de 5 000 €, possède un prix de revient net de 215 000 €. Jusqu’en 2022 (ou jusqu'au 31 mars 2025 en Pinel+), un engagement de location de 6 ans permet une réduction d'impôt de 12 % (soit 2 % par an), ce qui représente 25 800 € au total ou 4 300 € chaque année dans cet exemple.
Défiscalisation immobilière dans le neuf avec Pinel
La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation dans le neuf le plus utilisé depuis sa mise en œuvre le 1er septembre 2014. Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d'impôt en rapport avec le prix d'achat d'un logement neuf mis en location, sous certaines conditions. Prolongé jusqu’au 31 mars 2025, sa principale évolution a été la création du régime Pinel+ début 2023.
Pinel
Le dispositif Pinel “classique” permet de profiter d’une réduction d’IR (impôt sur le revenu) en cumulant les critères suivants :
- Bien situé dans un bâtiment collectif dédié à l’habitation : cette mesure applicable depuis le 1er janvier 2021 exclut du dispositif les maisons individuelles, jumelées ou au sein d’une copropriété.
- Bien situé dans une zone avec un déséquilibre entre l’offre et la demande (tension locative) : il s’agit des zones A, A bis et B1.
- Location nue avec le respect d’un plafond de loyer fixé par décret et de ressources des locataires.
- Respect d’un niveau de performances énergétiques minimal : article 46AZA octies-O A du CGI.
- Mise en location pour une durée de 6 ou 9 ans, avec la possibilité d'une prorogation jusqu’à 12 ans.
Concernant la réduction d’impôt offerte par le dispositif Pinel, celle-ci dépend de la durée de location, avec un plafond d’achat de 300 000 € par an (2 logements maximum) et de 5 500 € / m².
Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction ont été modifiés de manière dégressive :
À retenir : afin de ne pas subir cette dégressivité, il convient de s'orienter vers le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel +, à condition de respecter les critères qui y sont liés.
Pinel +
Pour continuer de bénéficier des taux antérieurs plus avantageux du Pinel, deux conditions supplémentaires doivent être respectées afin d’accéder au Pinel + :
- Bien situé dans un quartier prioritaire en termes de politique de la ville.
- Ou logement respectant un niveau de qualité élevé : performances énergétiques, usage et confort (faible consommation énergétique, surface habitable minimale, espace extérieur, orientation…).
Bon à savoir : à partir de 2024, les biens achetés ou construits devront avoir un DPE en classe A pour être éligibles au Pinel +.
Pinel Outre-mer
Le dispositif Pinel Outre-mer est similaire à celui de défiscalisation immobilière présent en métropole, tout en offrant une réduction d’impôt supérieure. L’objectif est de développer les départements et territoires d’Outre-mer pour accroître l’offre locative dans ces zones où la demande est très forte.
Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction ont été modifiés de manière dégressive :
Bon à savoir : il est également possible de conserver les taux antérieurs en respectant les mêmes critères que ceux du Pinel + en métropole.
Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, qui offrait une réduction d’impôt sur des locations meublées spécifiques (résidences pour personnes âgées, handicapés ou étudiants) a pris fin au 31/12/2022. Il ne peut donc plus être souscrit mais continue à produire des avantages fiscaux pour les investissements en cours.
Défiscalisation immobilière dans l'ancien
De nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025 sont accessibles dans l’ancien, tels que le Cosse ancien, la loi Malraux, la loi Denormandie, la loi Monuments Historiques ou encore le déficit foncier.
Dispositif Cosse “Louer abordable”
Le dispositif Cosse ancien d'investissement locatif, ou “Louer abordable” n’existe plus comme tel depuis le 1er mars 2022. Il reste cependant en vigueur pour les conventions passées avec l’Anah (Agence nationale de l'habitat) avant cette date. Plusieurs conditions liées au logement et au locataire doivent être remplies afin de bénéficier d’une déduction fiscale sur les revenus bruts perçus en fonction du loyer et de la zone géographique où se situe le bien.
Selon le type de convention signé avec l’Anah et la localité du bien, le propriétaire-bailleur peut opter entre 3 niveaux de loyer : intermédiaire, social ou très social.
* L'intermédiation locative consiste à faire gérer un bien par une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé.
Dispositif loi Malraux
La loi Malraux offre de nombreux avantages en matière de défiscalisation immobilière. Ce dispositif concerne l'acquisition d'un immeuble ancien situé dans une zone spécifique et nécessitant d’importants travaux de réhabilitation. Ceux-ci doivent être suivis par un ABF (architecte des bâtiments de France) et peuvent être déduits du revenu fiscal du propriétaire dans la limite de 100 000 € par an pendant 4 années consécutives, soit 400 000 € au total, représentant jusqu’à 120 000 € d’économie d’impôts :
- Immeuble situé dans un quartier ancien dégradé ou un secteur sauvegardé : réduction d’impôt de 30 %
- Immeuble situé en zone AMVAP : réduction d’impôt de 22 %.
Pour valider le dispositif, les logements doivent être loués pendant 9 ans au minimum et constituer la résidence principale des locataires.
À retenir : similaire au Pinel ancien dans son principe, le dispositif Malraux s’adresse davantage aux contribuables fortement imposés s’engageant dans la rénovation d’un bien situé exclusivement dans un secteur spécifique.
Dispositif loi Denormandie
Autre dispositif de défiscalisation immobilière, la loi Denormandie s’applique à l’acquisition d’un immeuble ancien (entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027), situé en centre-ville de certaines communes.
Le bien doit faire l’objet de travaux représentant au moins ¼ du coût de l’opération, avant d’être loué à des ménages aux revenus modestes pendant 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt est respectivement de 12, 18 ou 21 %, avec un investissement plafonné à 300 000 €.
Dispositif Monuments Historiques
La loi Monuments Historiques est un dispositif fiscal ouvrant droit à une réduction d'impôt pour la restauration de biens :
- Classés Monuments Historiques
- Inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques
Les contribuables fortement imposés peuvent ainsi défiscaliser tout ou partie de leurs revenus, aucun plafond de déduction n’étant applicable. La loi n’impose pas de mise en location une fois les travaux achevés, seule l'obligation de conserver le bien pendant 15 ans doit être respectée.
Déficit foncier
Le déficit foncier permet, comme son nom l’indique, de créer un déficit afin de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu lorsque les charges de votre investissement locatif sont supérieures à vos recettes. Le bien doit être loué nu, avec un régime d’imposition au réel.
Exemple :
Revenus fonciers perçus en 2025 : 3 600 €
Intérêts d’emprunt : - 2 200 €
Charges : - 2 800 €
La location du bien génère donc un déficit foncier de 1 400 € (3 600 - 2 200 - 2 800).
Défiscalisation dans le neuf et l'ancien
Certains dispositifs de défiscalisation immobilière s'appliquent autant sur des biens neufs que des logements anciens. Il s’agit par exemple des statuts LMNP / LMP, du dispositif Loc'Avantages ou de l’achat en nue-propriété.
Statuts LMNP / LMP
Statuts bien connus et appréciés des investisseurs, le LMNP et le LMP concernent les logements loués meublés, dans le neuf ou l’ancien. Les avantages varient en fonction du statut attribué :
- Revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an = LMNP (loueur en meublé non professionnel) : some text
- Déduction des charges foncières du revenu imposable
- Imputation des amortissements mobiliers et immobiliers (si régime réel) sur le bénéfice d'exploitation
- Plus-value lors de la revente soumise au régime classique des particuliers
- Revenus locatifs supérieurs à 23 000 € par an = LMP (loueur en meublé professionnel) : some text
- Déduction des charges foncières du revenu imposable
- Imputation des amortissements mobiliers et immobiliers (si régime réel) sur le bénéfice d'exploitation
- Exonération de plus-value lors de la revente si le logement est loué pendant au moins 5 ans
- Transmission du bien aux héritiers avec une fiscalité favorable sous certaines conditions
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Dispositif Loc'Avantages
Le dispositif de défiscalisation immobilière Loc'Avantages a fait suite au Cosse “Louer abordable” en 2022. Applicable jusqu’au 31 décembre 2027, il est lié à la signature d’une convention avec l’Anah et au respect de plusieurs critères :
- Location du bien pendant 6 ans à titre de résidence principale
- Respect d’un plafond de loyer et de ressources des locataires
Trois niveaux de loyers sont possibles (LOC 1, LOC 2 ou LOC 3), auxquels sont liés des pourcentages de réduction à appliquer sur le montant du loyer afin d’aider les ménages modestes à se loger. Selon l’option retenue, un taux de réduction d’impôt s'applique afin de diminuer le montant de l’IR dû par le propriétaire-bailleur.
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Acheter en nue-propriété
L'achat en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine en profitant d’une décote pouvant atteindre 40 % sur la valeur vénale du bien. L’usufruit est généralement acquis par un bailleur social, même s’il peut l’être par un particulier ou une société.
L’investissement dure en moyenne entre 15 à 20 ans. Pendant cette période, le nu-propriétaire ne touche pas les loyers (qui reviennent à l’usufruitier) et ne paie donc aucun impôt sur le revenu supplémentaire. Les intérêts d'emprunt sont par contre déductibles des autres revenus fonciers, sous conditions.
L’avantage principal de ce système est qu’au terme du démembrement, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien, sans frais supplémentaires ni fiscalité à la sortie.
Comment choisir le bon dispositif fiscal ?
Face à tous les dispositifs de défiscalisation immobilière qui existent en France, il est essentiel de faire le bon choix pour optimiser sa fiscalité.
Les critères à prendre en compte
Comme pour tout achat immobilier, un investissement locatif lié à une opération de défiscalisation immobilière doit intégrer plusieurs critères afin de maximiser la rentabilité attendue et d’assurer la revente du bien dans les meilleures conditions :
- Choix d’une zone géographique où la demande locative est forte par rapport à l’offre.
- Type de bien immobilier recherché en fonction du profil de locataire visé (studio ou T2 pour des étudiants, T3 ou T4 pour des familles…).
- Durée de location en fonction des objectifs d’investissement personnels et du besoin de revente au bout d’un certain nombre d’années.
Conseils pour choisir le bon dispositif fiscal : avantages et inconvénients
Notre tableau récapitulatif vous permet de retrouver les informations importantes sur les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025.
Comment mettre en place une opération de défiscalisation immobilière ?
Pour garantir la réussite de votre opération de défiscalisation immobilière, il convient de respecter plusieurs étapes et de suivre certains conseils afin d’éviter toute erreur pouvant affecter la rentabilité de votre investissement locatif.
La défiscalisation immobilière étape par étape
Découvrez les 5 étapes essentielles à suivre pour réussir votre défiscalisation immobilière.
- Maîtriser les différentes lois en vigueur pour choisir le dispositif fiscal immobilier le plus adapté à votre situation patrimoniale.
- Trouver un bien de qualité, en adéquation avec votre projet d'investissement.
- Définir votre budget, votre capacité d’épargne mensuelle et faire un prévisionnel de la rentabilité nette attendue.
- Choisir une solution de financement en ayant recours à l’emprunt bancaire afin de profiter de l’effet de levier.
- Remplir correctement votre déclaration fiscale pour bénéficier de la réduction d’impôts liée.
Bon à savoir : généralement, les établissements de crédit prennent en compte seulement 70 % du montant des futurs loyers afin de les intégrer dans les revenus du propriétaire pour calculer sa capacité d’endettement.
Conseils pour éviter les erreurs courantes en matière de défiscalisation immobilière
La perspective de diminuer le montant de ses impôts ne doit pas pour autant conduire à réaliser un investissement locatif dans la précipitation. Suivez nos conseils pratiques pour vous aider à minimiser les risques en évitant les erreurs lors de votre opération de défiscalisation immobilière :
- Ne pas se focaliser sur la déduction fiscale : la défiscalisation immobilière repose avant tout sur un investissement immobilier, projet sur le long terme nécessitant de sélectionner un bien de qualité avec un emplacement géographique stratégique.
- Étudier le marché locatif : il est important de connaître la demande locative sur le secteur convoité par rapport à l'offre de logements pour éviter de se retrouver avec un logement vide ou difficile à louer.
- Ne pas vouloir faire “la bonne affaire” à tout prix : mieux vaut parfois investir davantage et payer plus cher un bien dans une zone attractive qui offrira une meilleure garantie de trouver des locataires, ainsi qu’un potentiel de plus-value lors de la revente.
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Conclusion
La défiscalisation immobilière en 2025 ne se limite pas au choix d’un dispositif fiscal avantageux, mais également à celui d’un bien de qualité dans lequel on compte investir pendant de nombreuses années. La rentabilité et l’emplacement sont donc deux notions essentielles à prendre en compte.
Propriétaires-bailleurs, Manda est à vos côtés pour vous aider à développer votre patrimoine en optimisant vos revenus. N’hésitez pas à faire appel à nos conseillers pour en savoir plus sur les dispositifs fiscaux en place en 2025 afin de maximiser votre investissement locatif et sécuriser votre opération de défiscalisation immobilière.
FAQ
Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation immobilière est un dispositif permettant aux contribuables d’alléger leur charge fiscale en investissant dans l’immobilier, notamment via des programmes spécifiques encouragés par l’État.
Quels sont les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière en 2025 ?
En 2025, les principaux dispositifs restent la loi Pinel (jusqu’au 31 mars) pour un achat dans le neuf, la loi Denormandie pour les rénovations dans l’ancien en zones spécifiques, le statut LMNP pour les biens meublés ou encore la loi Malraux pour les travaux de rénovation dans des zones protégées.
Quels sont les avantages de la défiscalisation immobilière ?
La défiscalisation permet une réduction directe d’impôt, la constitution d’un patrimoine immobilier, la perception de revenus locatifs et une optimisation de la fiscalité.
Quels sont les risques associés à la défiscalisation immobilière ?
Les risques potentiels liés à la défiscalisation sont une surévaluation du prix des biens neufs, des difficultés à louer le logement acheté ou encore la perte des avantages fiscaux en cas de non-respect des obligations liées au dispositif choisi.
