Vous envisagez de mettre votre appartement en location et vous interrogez sur la meilleure approche à adopter ? Notre guide complet est là pour vous éclairer. Que vous soyez un investisseur expérimenté ou un propriétaire bailleur novice, naviguer dans le monde de la location immobilière peut parfois sembler complexe. Notre objectif est de vous fournir un plan d'action clair et détaillé, décomposé en étapes essentielles, pour vous assurer une mise en location réussie et rentable. C’est parti !

Étape 1 : Se préparer à louer son appartement

Avant de lancer la location de votre appartement, une préparation minutieuse est essentielle. Cette phase initiale englobe l'évaluation de la rentabilité de votre bien, la compréhension des réglementations locatives, la préparation du logement pour accueillir les locataires, et l'estimation adéquate du loyer. Chacune de ces étapes est cruciale pour garantir une expérience locative fructueuse et sans tracas.

Évaluer la rentabilité de votre bien immobilier

Investir dans la location immobilière est une décision stratégique qui exige une analyse rigoureuse de la rentabilité. Pour déterminer si votre projet locatif est viable, considérez les éléments clés suivants :

Coût d'achat et frais annexes : Le prix d'achat de l'appartement n'est que le début. Intégrez tous les coûts associés, tels que les frais de notaire, les éventuelles rénovations, et les dépenses de mise en conformité.
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Revenus locatifs : Estimez le montant du loyer que vous pouvez raisonnablement demander. Ce montant dépend de divers facteurs, dont la localisation, la taille du bien, son état et les commodités offertes.
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Charges et dépenses : Incluez dans votre calcul les taxes foncières, les charges de copropriété, les coûts d'entretien et de réparation, ainsi que d'éventuelles assurances.
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Zone géographique et type de location : Selon la situation géographique de votre bien, certaines formes de location peuvent être plus rentables. Par exemple, dans des zones touristiques ou des grandes villes comme Paris, la location courte durée peut offrir un rendement supérieur à une location traditionnelle longue durée.
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Risques et aléas : La location courte durée, bien que potentiellement plus lucrative, peut impliquer des défis comme une plus grande rotation des locataires et des périodes de vacance.

Pour une analyse complète, utilisez notre simulateur de rentabilité locative. Cet outil vous aidera à calculer le rendement locatif de votre investissement en tenant compte de tous ces facteurs. En saisissant des données spécifiques à votre bien, vous obtiendrez une estimation précise de la rentabilité que vous pouvez espérer.

Visuels du simulateur de rentabilité Flatlooker

résultat simulateur de rentabilité Flatlooker

Comprendre les réglementations locatives en vigueur

En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de comprendre et de respecter la législation locative applicable à votre bien. Cette législation varie non seulement en fonction du type de location (meublée ou non meublée) mais aussi selon la localisation de votre bien immobilier.

Voici les points clés à prendre en compte :

Sécurité et décence du Logement : Quelle que soit la forme de location choisie, votre appartement doit répondre à des normes strictes de sécurité et de décence. Cela inclut des installations électriques et de gaz conformes, une bonne isolation, l'absence de substances dangereuses, et des équipements sanitaires adéquats.

Location courte durée et zones tendues : Dans certaines zones tendues, comme Paris et sa proche couronne, les règles de location courte durée sont particulièrement strictes. Pour une résidence secondaire, une autorisation préalable de la mairie est requise, une procédure souvent complexe. Pour votre résidence principale, vous pouvez la louer en courte durée sans autorisation, mais le quota est limité à 4 mois par an.

Encadrement des loyers : Dans de nombreuses villes, le montant des loyers est réglementé pour éviter une inflation excessive. Vous vous demandez si votre bien est concerné par l'encadrement des loyers ? Utilisez notre outil pour découvrir si votre appartement est situé en zone tendue.

Diagnostics Immobiliers : Certains diagnostics sont obligatoires avant de louer votre appartement, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE) et le constat de risque d'exposition au plomb (CREP).

Contrat de bail et assurance : Les contrats de bail doivent être rédigés conformément aux lois locales. Il est également important de souscrire une assurance habitation pour couvrir les risques locatifs.

En vous informant et en respectant ces réglementations, vous éviterez les litiges et les sanctions potentielles. Une bonne connaissance des lois en vigueur est un gage de sérénité tant pour le locataire que pour le propriétaire. Découvrez si votre appartement est en zone tendue.

Préparer le logement pour la location

Choix entre Location meublée et non meublée

Lorsqu'il s'agit de décider si un appartement doit être loué meublé ou non meublé, plusieurs facteurs doivent être pris en compte. Chez Manda, notre expertise nous a permis de constater des tendances spécifiques dans le marché locatif.

Location meublée : avantages et inconvénients

Avantages :

Rapidité de Location : Nos observations indiquent que les appartements meublés ont tendance à être loués plus rapidement. Cela est particulièrement vrai dans les zones urbaines où la demande pour des logements prêts à vivre est forte.
Loyers Plus Élevés : En général, les appartements meublés peuvent se louer à un tarif légèrement plus élevé, augmentant ainsi la rentabilité pour les propriétaires.

Inconvénients :

Investissement Initial : La mise en place d'un appartement meublé nécessite un investissement initial pour l'achat des meubles et équipements.
Entretien Continu : Le propriétaire doit maintenir et renouveler régulièrement les meubles et équipements.

Location vide : avantages et inconvénients

Avantages :

Gestion simplifiée : Moins de préoccupations concernant l'entretien et le renouvellement du mobilier.
Stabilité locative : Les baux non meublés attirent souvent des locataires à la recherche d'une location à long terme.

Inconvénients :

Moins attractive : Peut être moins attractif pour ceux qui cherchent un logement immédiatement habitable.
Loyers potentiellement inférieurs : Sans meubles, l'appartement peut se louer à un prix légèrement inférieur.

Liste des Équipements Essentiels pour une Location Meublée

Selon le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, un logement meublé destiné à la résidence principale du locataire doit comporter au minimum les éléments suivants :

Literie comprenant couette ou couverture
Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres à coucher (volets ou rideaux)
Plaques de cuisson
Four ou four à micro-ondes
Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à -6°C
Vaisselle nécessaire à la prise des repas
Ustensiles de cuisine
Table et sièges
Étagères de rangement
Luminaires
Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

==> Retrouvez la liste complète des meubles obligatoires pour la location meublée.

Il est important de noter que cette liste est le strict minimum exigé par la loi. Pour attirer des locataires et justifier un loyer plus élevé, il peut être nécessaire d'investir dans des meubles et des équipements supplémentaires pour améliorer le confort et l'attractivité de l'appartement.

Pour les locations saisonnières ou de courte durée, pensez également à :

Petit électroménager (cafetière, bouilloire, grille-pain)
Téléviseur et accès Internet
Linge de maison (draps, serviettes)

Il convient de noter que, malgré un investissement initial plus important, les locations meublées de courte durée peuvent générer des revenus locatifs plus élevés. Cependant, elles demandent aussi plus de travail en termes de gestion, notamment pour le nettoyage entre deux locataires et la gestion des réservations.

Finalement, le choix entre la location meublée ou non meublée doit être mûrement réfléchi. Il doit prendre en compte non seulement l'investissement initial requis, mais aussi le temps que vous êtes prêt à consacrer à la gestion de votre bien et les revenus que vous espérez obtenir.

Note : Ces recommandations sont fondées sur notre expérience en tant qu'experts en gestion locative, visant à maximiser l'attrait et la rentabilité de votre bien immobilier.

Estimation juste du loyer : méthodes et conseils

Qu'est-ce qu'une bonne estimation de loyer ?

Une estimation locative précise est l'un des aspects les plus cruciaux lors de la mise en location de votre appartement. La recherche du juste équilibre entre rentabilité et attractivité pour les potentiels locataires est essentielle. Un loyer trop élevé peut allonger la durée de recherche d'un locataire et encourager une rotation plus rapide des occupants. À l'inverse, un loyer trop bas peut affecter votre rentabilité locative.

Une stratégie efficace pour justifier un loyer légèrement supérieur au marché peut résider dans la réalisation de rénovations. Si votre appartement présente des signes de vétusté, une remise à neuf pourrait augmenter sa valeur locative. De plus, ajouter des éléments distinctifs ou des équipements de qualité peut rendre votre bien plus attractif pour les locataires.

Les critères d'estimation du loyer

Plusieurs facteurs sont à prendre en compte lors de l'estimation de votre loyer :

La situation géographique : un appartement situé dans un quartier prisé ou proche des commodités (transports, commerces, écoles, etc.) peut justifier un loyer plus élevé.
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La surface de l'appartement : la surface au sol et la surface loi Carrez (surface habitable) ont un impact direct sur le montant du loyer.
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La qualité du mobilier et des équipements fournis : dans le cas d'une location meublée, des meubles de qualité et des équipements modernes peuvent permettre de demander un loyer plus élevé.
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Les caractéristiques du logement : la présence d'un ascenseur, l'étage du logement, l'exposition, la présence d'un balcon, terrasse ou jardin, la qualité de l'isolation, entre autres, peuvent influencer le montant du loyer.

Méthode professionnelle à suivre pour bien estimer son loyer

Voici un guide étape par étape pour estimer votre loyer de manière efficace :

1) Analysez votre concurrence

Commencez par une analyse approfondie du marché local. Examinez les annonces pour des biens similaires dans votre quartier, en tenant compte de leur localisation, surface, équipements, et niveau de finition. Cela vous fournira une fourchette de prix indicative, en fonction desquels vous pourrez positionner votre bien.

Consultez les annonces immobilières pour des biens similaires dans votre quartier.

Platefome de recherche d'appartement Flatlooker

2) Évaluez avec précision votre logement

Prenez en compte toutes les caractéristiques de votre appartement qui pourraient influencer son attractivité et sa valeur locative. Considérez les attributs uniques de votre appartement : son emplacement, sa surface, l'étage, la présence d'un ascenseur, l'exposition, et d'éventuelles caractéristiques additionnelles comme un balcon ou une terrasse. La qualité du mobilier et des équipements dans le cas d'une location meublée peut également justifier un loyer supérieur.

3) Utilisation d'un simulateur de loyer fiable

Il existe de nombreux simulateurs de loyers en ligne qui peuvent vous aider à obtenir une estimation plus précise de votre loyer. Ces outils prennent en compte divers facteurs tels que la localisation, la surface, le type de bien, l'état du logement, etc.

Utilisez notre estimateur de loyer en ligne (le plus fiable et le plus précis du marché)

4) Consultation d'un expert

Si vous avez des doutes ou si vous souhaitez obtenir une évaluation plus précise, il peut être judicieux de consulter un expert en gestion locative. Ces professionnels ont une connaissance approfondie du marché et peuvent vous fournir une estimation locative basée sur une analyse détaillée de votre propriété et du marché local.

Faites appel à un expert en gestion locative, comme Manda, qui peut vous proposer une estimation gratuite.

5) Respect de l'encadrement des loyers

Si votre bien est situé dans une zone d'encadrement des loyers, vous devrez vous assurer que votre loyer est conforme aux limites fixées par la loi. Vous pouvez consulter les ressources en ligne pour vérifier les loyers de référence dans votre zone.

Enfin, n'oubliez pas que l'estimation du loyer est une étape cruciale dans la mise en location de votre appartement. Une bonne estimation vous aidera à maximiser votre rentabilité tout en veillant à ce que votre bien reste attractif pour les locataires.

Utilisez notre simulateur d’encadrement des loyers pour savoir si votre bien locatif est soumis à une réglementation spécifique pour définir votre loyer.

outil simulateur encadrement des loyers Flatlooker

Étape 2 : réalisation des diagnostics obligatoires et obligations légales du propriétaire

Réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires

Une fois que vous avez vérifié la décence de votre logement, la prochaine étape est la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires à la location. Ces diagnostics servent à informer le locataire sur certains aspects du logement qu'il s'apprête à louer. La liste des diagnostics à fournir peut varier en fonction de la date de construction de l'immeuble et du type de location (meublée ou non). Voici les principaux diagnostics à réaliser :

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : ce diagnostic renseigne sur la consommation d'énergie du logement et son impact sur l'effet de serre.
Le diagnostic ERP, l’État des Risques et Pollutions (remplace le diagnostic ERNMT): ce Diagnostic informe le locataire sur les risques potentiels liés à l'emplacement du logement (inondations, avalanches, tremblements de terre, etc.).
Diagnostic plomb : ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles construits avant 1949 et permet de déterminer la présence de plomb dans les peintures.
Diagnostic électricité : ce diagnostic permet de vérifier la conformité des installations électriques du logement (si l’installation a plus de 15 ans).
Diagnostic gaz : ce diagnostic permet de vérifier la conformité des installations de gaz du logement (si l’installation a plus de 15 ans)

Bien que le diagnostic amiante ne soit pas requis par la loi, il est conseillé de le réaliser, car il peut être demandé par le locataire à tout moment. Par ailleurs, il est important de noter que la surface habitable du logement, déterminée par le diagnostic loi Boutin, doit être clairement indiquée dans toutes les annonces de location non meublée.

Pour réaliser ces diagnostics, vous pouvez contacter un professionnel agréé. Si vous faites appel à un gestionnaire locatif, ce dernier pourra se charger de ces formalités pour vous. Assurez-vous de bien garder une copie de ces diagnostics, car vous devrez les annexer au bail de location.

Faire appel à Manda pour réaliser ses diagnostics immobilier

Quelles sont les obligations du propriétaire ?

En tant qu'expert en gestion locative, il nous incombe de vous éclairer sur les obligations incombant à tout propriétaire souhaitant louer son appartement. Ces obligations incluent la fourniture de documents essentiels et le respect de certaines exigences fiscales. Bien que cette partie puisse souvent sembler complexe et intimidante pour les propriétaires, ne vous inquiétez pas. Chez Manda, nous sommes là pour démystifier ces processus et vous assurer une mise en location aussi fluide et sereine que possible !

Comment assurer la conformité du logement aux normes de décence ?

Avant de mettre son appartement en location, il est crucial de vous assurer que votre logement respecte les critères de décence établis par la loi. Ces critères visent à garantir le bien-être et la sécurité du locataire.

Un "logement décent" se doit d'être en bon état d'usage et de réparation, sans risque pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Avant de proposer un appartement à la location, il est essentiel de vérifier qu'il réponde aux normes de décence, qui incluent :

Une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m, soit un volume total de 22 m³ minimum.
La sécurité et la santé du locataire ne doivent pas être compromises : le logement doit être exempt d'humidité, de plomb, d'amiante, et de nuisibles.
La présence d'une installation électrique et/ou de gaz fonctionnelle pour la cuisson et le chauffage.
La disponibilité d'une cuisine ou d'un coin cuisine équipé.
L'accès à l'eau potable et à l'eau chaude.
Des toilettes et un système d'évacuation de l'eau opérationnels.
Une lumière naturelle suffisante dans le logement, complétée par des rideaux ou des volets pour occulter la lumière nocturne.
Une étanchéité à l'air et une aération adéquate, visant à améliorer les performances énergétiques du logement.

Quels sont les documents obligatoires à fournir au locataire ?

En tant qu'expert en gestion locative, nous mettons en lumière les obligations incontournables du propriétaire lors de la mise en location d'un appartement. Ces responsabilités vont au-delà de la simple mise à disposition d'un logement décent.

1) Contrat de Bail et Annexes : Il est primordial de fournir un contrat de bail clair, accompagné de documents annexes, incluant :

Une notice informative sur les droits et devoirs des parties.
L'état des lieux d'entrée et de sortie.
Le dossier de diagnostic technique (DDT), incluant des diagnostics comme le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ou l'ERP (État des Risques et Pollutions).
Un extrait du règlement de copropriété, si applicable.
L'attestation d'assurance contre les risques locatifs.
La grille de vétusté, si convenue.
La convention Anah pour un logement conventionné.
Un permis de louer, dans les zones concernées.

2) Quittance de Loyer : Le locataire a le droit de recevoir gratuitement une quittance de loyer à chaque paiement effectué.

⇒ Télécharger un modèle de quittance de loyer

Gestion des charges et impôts

Charges Récupérables et Déductibles : Il est possible de récupérer certaines charges auprès du locataire (eau, chauffage, taxes sur les ordures ménagères) ou de les déduire des impôts (frais de travaux, frais de gestion, primes d’assurance, etc.).
Impôts sur les Revenus Fonciers : Le régime d’imposition varie en fonction du type de location (meublée ou vide) et du montant des revenus fonciers.

- En location vide, l’option pour le régime micro-foncier est possible pour les revenus inférieurs à 15 000€, permettant un abattement de 30%. Au-delà, le régime réel s'applique.

- En location meublée, le régime micro-BIC s'applique pour des revenus inférieurs à 70 000€, offrant un abattement de 50%. Au-delà, le régime réel est de rigueur.

Statut LMNP et fiscalité

Les propriétaires peuvent opter pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) si leurs revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000€ ou représentent moins de 50% des revenus totaux du foyer. Ce statut permet de bénéficier d'avantages fiscaux.

Loi Pinel et avantages fiscaux

En investissant dans un logement neuf selon les critères du dispositif Pinel, le propriétaire peut obtenir une réduction d'impôts significative, sous réserve de respecter certaines conditions. Il est essentiel pour tout propriétaire bailleur de bien comprendre ces obligations pour assurer une gestion locative conforme et optimisée. Chez Manda, nous nous engageons à accompagner les propriétaires dans ces démarches pour une expérience locative sereine et rentable.

Étape 3 : Publier votre annonce et organiser les visites

Où publier votre annonce ?

Le choix de la plateforme pour publier votre annonce dépend de la manière dont vous avez choisi de gérer votre location. Si vous avez décidé de confier votre bien à un gestionnaire locatif, celui-ci s'occupera de publier votre annonce et d'organiser les visites. Des plateformes comme :

SeLoger
Logic-Immo
Bien’ici
PAP
Leboncoin
Manda
et bien d’autres

Ces plateformes attirent une audience massive et par conséquent de nombreux locataires potentiels, sont réservées aux professionnels de l'immobilier. C'est une véritable opportunité pour tous les propriétaires désirant louer leur appartement.

Comment rédiger une annonce immobilière impactante pour louer son appartement rapidement ?

Chez Manda, grâce à notre expérience approfondie dans la gestion locative, nous avons identifié des éléments clés qui rendent une annonce immobilière particulièrement efficace. Voici nos recommandations pour rédiger une annonce qui se démarque et attire les bons locataires :

1) Titre accrocheur :

Le titre doit être à la fois informatif et captivant. Incluez des mots-clés pertinents (comme "lumineux", "rénové", "central") et le type de bien ("appartement", "studio", "maison").

2) Description détaillée et honnête de l’annonce :

Décrivez précisément votre bien, en mettant en avant ses atouts (exposition, calme, vue, rénovations récentes, etc.).

Soyez honnête sur les aspects moins attractifs ; cela établit la confiance avec les locataires potentiels.

exemple de description détaillée annonce immobilière

‍3) Photos de haute qualité (si possible visite virtuelle) :

Les images doivent être nettes, bien éclairées, et montrer votre bien sous son meilleur angle.

Incluez des photos de toutes les pièces principales et des détails uniques.

4) Informations pratiques complètes :

Indiquez clairement la surface, le nombre de pièces, l'étage, la présence d'un ascenseur, les équipements inclus, et les charges mensuelles.

Mentionnez également la proximité des transports, des commerces, et des services.

Exemple d'informations pratiques sur une annonce immobilière

5) Mise en avant des rénovations ou équipements supplémentaires :

Si vous avez récemment rénové l'appartement ou inclus des équipements de qualité (cuisine équipée, système de sécurité, etc.), assurez-vous de le souligner.

6) Inciter à l'Action :

Terminez par un appel clair à l'action, comme "Contactez-nous pour une visite" ou "Pour plus d'informations, n'hésitez pas à nous appeler".

Exemple de d'incitation à l'action sur une annonce immobilière

L'objectif est de créer une annonce qui non seulement attire l'attention mais aussi donne aux locataires potentiels toutes les informations dont ils ont besoin pour se décider rapidement. Une bonne annonce est la première étape vers une location réussie et sereine.

Optimisation des visites : organisation et conseils

L'organisation des visites dépend principalement du fait que le logement est vacant ou encore occupé.

Si l'appartement est encore occupé, il sera nécessaire de convenir de créneaux horaires de visite avec votre locataire actuel. Cela peut parfois compliquer l'organisation et faire perdre des profils intéressés non disponibles sur ces créneaux. Pour remédier à cela, des solutions innovantes voient le jour, comme la visite virtuelle.

À titre d'exemple, chez Manda, nous proposons des pré-visites de votre bien en ligne, sans déranger le locataire actuel, grâce à des technologies de réalité virtuelle. Cela permet de limiter les pertes de locataires intéressés pour des raisons de contraintes géographiques ou d'agenda.

Exemple de visite virtuelle chez flatlooker

Si vous êtes amené à faire une visite physique, nous recommandons d'organiser des visites individuelles plutôt que des visites collectives. En rencontrant chaque candidat individuellement, vous aurez l'opportunité d'échanger plus en profondeur et de vérifier la solidité de leur projet locatif et de leur dossier.

Étape 4 : Sélection et vérification des locataires

Critères de sélection d'un bon locataire

La sélection du locataire est une étape cruciale lors de la mise en location de votre appartement. Un bon gestionnaire locatif vous dira qu'un choix judicieux doit allier à la fois un "bon feeling" et un dossier solide.

Le "feeling" du locataire

Lors de l'interaction avec le locataire potentiel, il est important d'établir un rapport de confiance. Avoir de bonnes relations avec votre locataire rend la gestion locative plus agréable, plus simple et plus réactive. Voici quelques questions à se poser :

Le discours du locataire est-il cohérent ? Par exemple, si un locataire dit qu'il étudie à Lyon, qu'il est en stage à Paris mais compte rester longtemps dans l'appartement, il y a un manque de cohérence.
Le locataire est-il respectueux et responsable ?
Le locataire semble-t-il vraiment apprécier votre logement ? S'il critique beaucoup d'aspects, il risque de ne pas rester très longtemps.
Le profil du locataire correspond-il à vos attentes pour votre appartement ?

Attention cependant à ne pas être trop exigeant. Un appartement inoccupé trop longtemps peut compromettre sa rentabilité locative.

En tant qu'expert en gestion locative, Manda recommande tout de même de se fier majoritairement à des critères stricts pour sélectionner un locataire fiable et responsable (le feeling est une chose mais n'oubliez pas que l’on veut avant tout un locataire fiable financièrement, c’est le critère numéro 1) .

Parmi ces critères on retrouve :

la solvabilité
la stabilité professionnelle
et, encore une fois, la solvabilité !

IMPORTANT : Ne faites pas l'erreur d'accorder trop d'importance au feeling avec votre futur locataire.

Quels documents demander à vos futurs locataires ?

Comment vérifier le dossier de votre locataire ?

La vérification du dossier locataire est un processus crucial pour s'assurer de la fiabilité et de la solvabilité de votre futur locataire.

Étape 1 : Vérification de l'identité

Examinez la pièce d'identité pour confirmer que la photo et les informations correspondent bien au locataire. Utilisez des ressources comme les Pages Blanches ou les réseaux sociaux pour vérifier l'adresse et l'identité professionnelle.

Étape 2 : Vérification des revenus

Assurez-vous que les revenus du locataire correspondent à au moins trois fois le montant du loyer. Vérifiez la régularité et la source des revenus (salaires, pensions, etc.).

Étape 3 : Vérification de l'Emploi

Contrôlez l'existence de l'entreprise employant le locataire via des sites comme société.com ou Infogreffe. Contactez l'employeur pour confirmer l'emploi du locataire.

Étape 4 : Vérification de l'Avis d'Imposition

Utilisez le service en ligne de l'administration fiscale pour vérifier la véracité des informations fiscales.

Localisation u numéro fiscal et de la référence de l'avis sur avis d'imposition

Prévention des risques de loyers impayés

Chez Manda, nous conseillons également l'utilisation de garanties loyers impayés (GLI) pour sécuriser vos revenus locatifs. Pour éviter les impayés, vous pouvez exiger une caution solidaire ou souscrire à une assurance loyers impayés (aussi appelée garantie loyer impayé, ou GLI). Cette assurance, souvent proposée par des gestionnaires locatifs ou des compagnies d’assurances, couvre les propriétaires bailleurs en cas de loyers impayés, de détériorations et dégradations, et de frais de justice. Cependant, cette assurance a un coût : prévoyez en moyenne 3% TTC des loyers mensuels.

Avant de mettre son appartement en location, renseignez-vous sur le taux d’impayés dans votre région. Par exemple, Paris est la ville de France où le taux d'impayés est le plus faible (~1-2% d’impayés par an). Comme pour toute assurance, souscrivez à une GLI seulement si vous en ressentez réellement le besoin.

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Étape 5 : Formalisation de la location

1) Rédaction du contrat de bail

Assurez-vous que le contrat de bail est clair et conforme à la législation en vigueur. Il doit inclure toutes les informations pertinentes : durée du bail, montant du loyer, modalités de paiement, clauses particulières, etc.

2) Clauses importantes

Veillez à intégrer les clauses essentielles telles que les conditions de résiliation, les obligations de maintenance et les règles concernant les sous-locations ou les animaux domestiques.

3) Pièges à éviter

Méfiez-vous des clauses abusives ou illégales. Par exemple, une clause interdisant catégoriquement les animaux domestiques peut être considérée comme non valable. Ne sous-estimez pas l'importance d'une rédaction précise et détaillée pour éviter les ambiguïtés ou les malentendus futurs.

4) Signature et validation :

Assurez-vous que toutes les parties comprennent bien leurs droits et obligations avant de signer. Le bail doit être signé par toutes les parties, et chaque locataire doit en recevoir une copie.

L'état des lieux d'entrée : procédures et bonnes pratiques

Après avoir vérifié le dossier locatif de votre locataire, vous pouvez passer à l'étape de la rédaction du bail. Il existe de nombreux modèles gratuits en ligne que vous pouvez utiliser. Assurez-vous de relire attentivement ce contrat avant de le soumettre à votre locataire. C'est la dernière étape avant de mettre son appartement en location.

Qu'est-ce qu'un état des lieux ?

L'état des lieux est un document écrit qui est annexé au bail de location. Il est établi de manière conjointe entre le propriétaire (ou le gestionnaire locatif mandaté) et le(s) locataire(s) lors de l'emménagement, ainsi qu'à la sortie des lieux. Ce document décrit l'état du logement ainsi que le détail des meubles et équipements qui y sont présents. En comparant les états des lieux d'entrée et de sortie, on peut déterminer si le locataire est responsable de dégradations ou non. Cela permet de s'assurer que l'appartement est toujours dans un état correct pour le prochain locataire.

En savoir plus sur l'importance de l'état des lieux d'entrée

Méthode pour faire un bon état des lieux lorsque vous louer votre appartement a un locataire

Préparation de l'État des Lieux :

L'état des lieux doit être réalisé de manière exhaustive et objective. Il est conseillé de le faire dans la présence du locataire pour plus de transparence.

Description Détaillée :

Documentez l'état de chaque partie du logement, en prenant des photos si nécessaire. Notez tous les défauts, même mineurs, pour éviter des désaccords à la fin du bail.

Bonnes Pratiques :

Planifier l'état des lieux à un moment convenant à toutes les parties. Utilisez un formulaire d'état des lieux standardisé pour garantir que tous les aspects importants sont couverts.

Signature et Conservation :

Une fois l'état des lieux terminé, il doit être signé par le locataire et le propriétaire ou son représentant. Gardez une copie de l'état des lieux avec le contrat de bail pour référence future.

La formalisation de la location, avec un contrat de bail bien rédigé et un état des lieux minutieux, est fondamentale pour assurer une relation locative saine et transparente. Chez Manda, nous mettons un point d'honneur à accompagner les propriétaires dans ces démarches cruciales.

Étape 6 : Gestion de la location au quotidien

Les obligations quotidiennes du propriétaire bailleur

En tant que propriétaire bailleur, vous avez des responsabilités quotidiennes qui sont essentielles pour assurer une gestion locative réussie et conforme. Ces obligations couvrent différents aspects, allant de l'entretien du bien à la communication avec les locataires. Chez Manda, nous soulignons l'importance de ces tâches pour maintenir la valeur de votre bien et la satisfaction de vos locataires.

Entretien et réparations :

Vous êtes responsable de l'entretien général du logement ainsi que des réparations nécessaires (sauf celles incombant au locataire). Cela inclut la maintenance des installations (chauffage, plomberie, électriques) et la réparation des dommages structurels.

Une intervention rapide sur les problèmes signalés par les locataires est cruciale pour maintenir de bonnes relations et préserver la qualité du logement.

Gestion des relations locatives :

La communication régulière et transparente avec les locataires est essentielle pour une gestion locative harmonieuse. Cela comprend la réponse aux demandes de renseignements, la gestion des plaintes et la négociation des éventuelles augmentations de loyer.

Mise à jour des documents et conformité réglementaire :

Tenez à jour tous les documents relatifs à la location (contrat de bail, diagnostics, etc.) et restez informé des changements législatifs pouvant affecter vos droits et obligations en tant que propriétaire.

Gestion financière :

Surveillez régulièrement les paiements de loyer et gérez les éventuels retards ou problèmes de paiement. Il est également important de gérer les charges locatives et les déclarations fiscales liées à la location.

Gérer sa location avec ou sans agence

Lorsqu'il s'agit de "louer son appartement" ou de "mettre son appartement en location", il est crucial de choisir la bonne méthode de gestion. Les agences traditionnelles et les solutions en ligne comme Manda offrent des approches différentes, chacune avec ses avantages.

Frais d'Agence en 2023 : Les frais d'agence, bien que plafonnés, varient en fonction de la zone de localisation du logement :

Frais d'agence maximum en fonction de la zone locative du bien

Coût Élevé : Bien que les agences traditionnelles offrent un service complet, elles peuvent être significativement plus coûteuses, ce qui impacte la rentabilité de votre location.

Découvrir les tarifs de gestion locative Manda.

Louer son appartement par une agence en ligne comme Manda

Rapport Qualité-Prix avantageux : Les agences de gestion locative en ligne proposent souvent des services à un coût plus abordable grâce à leur approche digitalisée. Cela permet aux propriétaires de bénéficier d'une gestion professionnelle sans les frais élevés des agences traditionnelles.
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Flexibilité et efficacité : Ces agences combinent l'expertise professionnelle avec la commodité des outils en ligne, offrant une gestion efficace et flexible de votre propriété.

Louer son appartement sans agence

Autonomie et Ressources en Ligne : Pour ceux qui préfèrent gérer eux-mêmes leur bien, de nombreux outils et modèles gratuits sont disponibles en ligne pour faciliter la rédaction du contrat de bail et l'état des lieux. Cependant, il faut garder en tête que la gestion locative et la mise en location d’un bien immobilier demande du temps et de l’expertise. Être accompagné d’un professionnel de l’immobilier est une option vous permettant d’avoir plus de tranquillité d’esprit et de gagner énormément de temps dans votre quotidien.

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