Le propriétaire bailleur a l’obligation de réaliser un certain nombre de travaux dans son logement, pour apporter un niveau de confort suffisant à son locataire. Si certains travaux sont nécessaires, mais que le propriétaire refuse de les réaliser, un litige peut éclater. Il est alors important pour le locataire de connaître ses droits. Dans cet article, nous allons voir les différents travaux qui incombent au propriétaire. Nous verrons ensuite la procédure à suivre pour demander une baisse de loyer pour travaux non réalisés.

Les obligations du propriétaire concernant les travaux

Les travaux de mise en conformité

Les travaux de mise en conformité sont à réaliser avant la mise en location du bien, afin qu’il respecte les critères de décence imposés par la loi.

Ces travaux peuvent notamment inclure :

L’isolation et l’étanchéité (isolation thermique, réparation des fuites et des infiltrations…).
La mise aux normes des installations électriques et de gaz (réparation des prises électriques, remplacement du tableau électrique…).
La mise aux normes du système de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire et des canalisations (assurer le bon fonctionnement et la sécurité des équipements).
Le traitement des nuisibles (rats, insectes, puces de lits…).

Les travaux de sécurité

Un logement décent doit respecter diverses normes de sécurité. Pour assurer la santé et la sécurité du locataire, plusieurs types de travaux peuvent être nécessaires, tels que :

Les travaux liés à la prévention des risques (protéger le logement des risques d’inondations, de tremblements de terre…).
La réparation de la structure pour éviter les effondrements (murs, plafonds, escaliers…).
Les réparations des installations défectueuses (serrures, portes, interphones, détecteur de fumée, VMC…).
Les réparations liées aux accès (fenêtres, barrières des balcons…).

Les réparations importantes

Les réparations importantes à la charge du propriétaire sont celles qui sont liées à la structure du logement et au gros œuvre. Il peut s’agir de réparer des fissures importantes dans les murs, les radiateurs cassés, ou encore les problèmes de plomberie majeurs.

Les travaux peuvent également concerner des aménagements pour les personnes à mobilité réduite. On peut notamment citer l’installation de rampes d’accès, de portes plus larges, des améliorations de l’accessibilité dans la salle de bain ou dans la cuisine, des systèmes d’alarme adaptés, des poignées de soutien, ou encore des sièges de douche.

Les travaux d’entretien

Les travaux d’entretien à la charge du propriétaire sont ceux qui concernent l’état de salubrité et de sécurité en vigueur. Il s’agit notamment des réparations dans les parties communes des copropriétés (escaliers, ascenseurs, jardins, halls…). Il peut également s’agir de remplacer les équipements usés par l’usure naturelle (et non usés par une mauvaise utilisation).

Les droits du locataire

Le locataire dispose de plusieurs droits en ce qui concerne les travaux réalisés dans le logement. Tout d’abord, comme l’impose la loi, le locataire a droit à un logement décent, qui respecte tous les critères de salubrité et de sécurité.

Le locataire a également le droit de demander à son propriétaire d’entreprendre des réparations, si cela fait partie des catégories que nous avons citées précédemment. C’est-à-dire toutes les réparations de grande ampleur et en lien avec la structure du logement. En revanche, le locataire doit s’occuper lui-même de l’entretien courant du logement, qui comporte le nettoyage et les petites réparations.

Les réparations d’urgence font également partie des droits du locataire. Dans une situation qui nécessite une intervention professionnelle dans un délai très bref, le locataire peut alors faire exécuter lui-même les réparations, puis demander le remboursement au propriétaire.

Une fuite d’eau importante peut par exemple être un cas de force majeure qui met en danger le locataire et le logement de manière directe. Si le propriétaire est injoignable, le locataire peut alors faire intervenir des professionnels. Il devra ensuite fournir les factures et le détail des interventions pour justifier sa demande de remboursement.

Enfin, le dernier droit du locataire concernant les travaux est le droit au respect de sa vie privée. Cela signifie que le propriétaire doit entreprendre des travaux à des horaires adaptés, afin de minimiser le dérangement pour le locataire. Ce dernier doit en effet pouvoir vivre paisiblement dans son logement, même pendant une période de travaux.

Les conséquences des travaux non réalisés par le propriétaire

Identifier les travaux non réalisés

Les critères de décence

Quand on est locataire, il n’est pas évident de connaître tous ses droits. C’est pourquoi il est très important de se renseigner et de se faire conseiller, afin d’identifier rapidement des situations où le propriétaire manquerait à ses devoirs.

Le locataire doit tout d’abord avoir pleinement conscience des normes de décence dans un logement. Celles-ci comportent des réglementations sur la surface habitable, la hauteur sous plafond, la qualité de l’isolation, les équipements, l’étanchéité, les installations électriques, la plomberie…

Pour connaître toutes les normes, le locataire peut se référer aux textes de loi. Se faire accompagner par un expert en immobilier peut également être une bonne option.

L’état des lieux et les documents

Pour identifier des travaux qui n’ont pas été réalisés par le propriétaire, il est également essentiel de bien analyser le logement pendant l’état des lieux. Le locataire doit inspecter chaque aspect du logement. Cela inclut également de tester les arrivées d’eau et les interrupteurs par exemple.

Le locataire doit aussi vérifier la conformité de tous les documents obligatoires fournis par le propriétaire. Cela inclut notamment le diagnostic de performance énergétique, qui détaille le niveau de consommation d’énergie du logement.

Les services de gestion locative

Se faire accompagner par une agence de gestion locative permet de recevoir des conseils de conseillers en immobilier. Ces derniers s’occupent de la rédaction du bail de location, et répondent à toutes les interrogations du locataire en ce qui concerne le logement. Si des réparations doivent être prises en charge par le propriétaire, c’est à l’agence de gestion locative de s’occuper de la communication avec celui-ci, et d’organiser les travaux.

Les conséquences pour le locataire

Si le propriétaire ne réalise pas certains travaux nécessaires dans le logement, cela peut avoir plusieurs conséquences sur le locataire. Les conséquences varient en fonction de la nature des travaux et de la « gravité » de la situation. En fonction des cas, le locataire peut voir ses conditions de vie se dégrader, perdre un certain niveau de confort, voire ses factures augmenter, voir même être exposé à des dangers (santé et sécurité). Voici quelques exemples de travaux non réalisés et leurs conséquences potentielles :

Des problèmes d’humidité, un chauffage qui fonctionne mal, un ballon d’eau chaude endommagé, ou encore une isolation insuffisante.

Ces problèmes peuvent considérablement détériorer le niveau de confort du locataire au quotidien. L’humidité, l’isolation et le manque de chauffage peuvent en effet créer un environnement propice au développement des moisissures et mettre en danger la santé du locataire. Ce sont aussi des éléments qui peuvent faire chuter drastiquement la température à l’intérieur du logement. Le ballon d’eau endommagé peut quant à lui priver le locataire d’eau chaude.

Des installations de gaz ou électrique défectueuses.

Un dysfonctionnement de ce genre d’installation peut s’avérer particulièrement dangereux pour la sécurité du locataire et du logement. En effet, des défauts majeurs peuvent notamment entraîner une intoxication au monoxyde de carbone, des risques d’électrocution, ou encore un incendie.

Une mauvaise isolation et/ou un système de chauffage obsolète.

Ces problèmes peuvent faire considérablement baisser le niveau de performance thermique du logement. De ce fait, la consommation d’énergie va augmenter, tout comme les factures. Si les travaux de mise aux normes pour respecter la réforme des DPE ne sont pas effectués, cela peut donc avoir de lourdes conséquences financières pour le locataire.

Comment demander une baisse de loyer pour travaux non réalisés ?

Demander la réalisation des travaux

Avant de demander une baisse de loyer pour travaux non réalisés, le locataire doit utiliser tous les moyens dont il dispose pour faire réaliser les travaux. La première étape consiste à adresser une demande écrite au propriétaire, en lui détaillant la situation et le besoin de travaux. Cette demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, au propriétaire ou à l’agence de gestion locative. Elle doit être appuyée par des preuves visuelles des problèmes que présente le logement.

Si le locataire n’obtient pas de réponse de la part du propriétaire, il peut envoyer une mise en demeure. Celle-ci donne généralement un mois au propriétaire pour effectuer les travaux qui sont mentionnés.

Après ce délai, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation. Un conciliateur de justice intervient alors à titre gratuit. Son objectif est d’engager les négociations entre les deux parties afin de trouver un accord sans passer par un tribunal. Il s’agit de la dernière étape pour un arrangement à l’amiable.

Si le médiateur ne parvient pas à obtenir la réalisation des travaux par le propriétaire, une action en justice est la dernière solution. Le locataire peut alors saisir le tribunal judiciaire. Le juge décidera ensuite d’imposer au propriétaire la réalisation des travaux, ou bien de lui imposer la baisse du montant du loyer. En fonction des cas, le propriétaire peut être contraint à faire les deux : réaliser les travaux de remise en état et baisser le loyer pour le préjudice subi par le locataire.

Les règles à respecter pour obtenir une baisse de loyer pour travaux non réalisés

Un logement indécent met directement en danger la santé et la sécurité du locataire. De ce fait, un propriétaire n’a pas le droit de proposer une solution à l’amiable de baisse de loyer pour travaux non réalisés. Cela reviendrait à demander au locataire d’accepter de continuer à vivre dans un logement qui n’est pas aux normes.

La seule solution pour que le locataire puisse obtenir une baisse de loyer pour travaux non réalisés est de l’obtenir par une décision du tribunal.

Durant toute la procédure, le locataire doit également continuer de payer son loyer, car il n’a pas l’autorisation judiciaire d’arrêter de le faire.

Les éléments à présenter au tribunal pour obtenir une baisse de loyer pour travaux non réalisés

Comme nous venons de le voir, une baisse de loyer pour travaux non réalisés ne peut pas être obtenue à l’amiable. Le locataire doit impérativement saisir le tribunal pour que le juge rende cette décision. Pour porter l’affaire devant un juge, le locataire doit se munir de plusieurs éléments indispensables :

Les lettres de relance et les mises en demeure : elles prouvent que le locataire a envoyé plusieurs demandes au propriétaire, afin qu’il réalise les travaux.
Le détail des travaux à réaliser et les conséquences du refus du propriétaire (conséquences sur le bien, sur la santé et la sécurité du locataire, ainsi que sur ses finances).
Des preuves visuelles, comme des photos et des vidéos, peuvent appuyer les propos du locataire en démontrant les dégâts présents dans le logement.
Des témoignages peuvent aussi constituer une preuve de la négligence du propriétaire.

Pour prendre sa décision, le juge du tribunal judiciaire peut demander à un expert d’inspecter le logement. Celui-ci pourra alors faire un rapport sur les conséquences des travaux non réalisés. Si ces derniers entraînent une forte diminution de la valeur du logement, le juge pourra ordonner une baisse de loyer en conséquence. Le juge peut également ordonner au propriétaire de réaliser les travaux, afin que le logement soit enfin mis aux normes.

Conclusion

Obtenir une baisse de loyer pour travaux non réalisés est donc possible. Cependant, seul un juge peut l’autoriser.

La meilleure solution pour régler le problème de travaux à l’amiable, est de convaincre le propriétaire de réaliser les travaux. Pour cela, la communication et la conciliation sont les clés. Si aucune solution à l’amiable ne fonctionne, une action en justice est alors nécessaire. Pour mettre toutes ses chances de son côté, le locataire a tout intérêt à se faire accompagner par un avocat spécialisé dans l’immobilier.

Enfin, faire appel à une agence de gestion locative est un bon moyen de régler les litiges sans passer par les tribunaux. En effet, les gestionnaires locatifs s’occupent d’entretenir la communication entre le propriétaire et le locataire, et de gérer les travaux si nécessaire.

Pour en savoir plus sur la gestion locative, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert Manda.

Peut-on obtenir une baisse de loyer pour travaux non réalisés ?