Le délai idéal pour revendre son appartement
Quand revendre son appartement pour bénéficier des meilleurs avantages financiers et fiscaux ? Existe-t-il un délai minimum à respecter pour mettre son bien sur le marché ? Quels sont les critères à analyser avant de réaliser un tel projet immobilier ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.
Faut-il attendre 5 ans avant de revendre son appartement ?
Les avantages financiers
Revendre son appartement peut se faire n’importe quand. Cependant, la durée de détention du bien peut influencer la rentabilité de la vente. En effet, un investissement immobilier, qu’il soit locatif ou en résidence principale, engendre un certain nombre de frais. On peut notamment citer les frais de notaire, qui peuvent s’élever à 7 ou 8% pour devenir propriétaire dans l’ancien, et à 2 ou 3% pour un achat immobilier neuf.
En outre, l’acquéreur paye des frais d’agence, des frais de dossier pour son emprunt immobilier, une assurance emprunteur, des honoraires d’agents immobiliers, des charges de copropriété, des frais d’entretien, éventuellement les services d’un courtier, ou encore des frais de main levée sur une hypothèque. Pour calculer la rentabilité de la revente de l’appartement, il est donc essentiel d’additionner tous ces frais. Dans la plupart des cas, il est conseillé d’attendre au moins 5 ans pour vendre, car on estime que cette durée permet au propriétaire de les amortir.
L’évolution de la valeur des biens immobiliers sur le marché est également à prendre en compte lorsque l’on se demande quand revendre son appartement. En effet, même s’il est impossible de prédire avec certitude les fluctuations du marché dans les années à venir, certaines tendances peuvent se dessiner. On estime ainsi qu’au bout de 5 ans, les chances que la valeur de l’appartement augmente sont plus élevées. Si tel est le cas, le vendeur augmente sa plus-value immobilière potentielle.
Les avantages fiscaux
Attendre au moins 5 ans avant de mettre un appartement en vente permet aussi au propriétaire vendeur de bénéficier de certains avantages fiscaux. En effet, une exonération partielle de l’impôt sur la plus-value immobilière s’applique à partir de la 6ème année. Jusqu’à la 21ème année, l’abattement est de 6% par an. Il passe à 4% lors de la 22ème année, puis devient une exonération totale pour les années suivantes.
Les prélèvements sociaux sont aussi exonérés progressivement, de la manière suivante :
- Entre la 6ème et la 21 année : un abattement de 1,65% par an
- La 22ème année : un abattement de 1,60%
- De la 23 à la 30ème année : un abattement de 9% par an
- Après 30 ans de détention : une exonération totale
Peut-on revendre son appartement quand on le possède depuis moins de 5 ans ?
Aucune loi n’impose un délai minimal avant de revendre son bien immobilier. De ce fait, même si revendre son appartement après 5 ans présente des avantages, il est tout à fait possible de le revendre avant.
Les conséquences financières et fiscales varient en fonction du type de logement. S’il s’agit d’une résidence principale, le vendeur bénéficie d’une exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières. De ce fait, s’il réussit à vendre à un prix supérieur à celui auquel il l’a acheté, il n’aura pas de taxe à payer. Cependant, s’il s’agit d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou bien d’un logement vacant, l’impôt sur la plus-value s’applique.
Avant de revendre son appartement, il est donc essentiel de prendre en compte sa valeur, ainsi que le montant de son crédit immobilier. Ces informations permettent au vendeur d’estimer la rentabilité de sa vente. En clair, il chiffre l’opération, afin de savoir si la vente va lui faire perdre de l’argent, lui faire récupérer sa mise initiale, ou bien lui faire gagner de l’argent.
En outre, il est important de noter qu’en revendant un appartement avec un prêt immobilier en cours, le vendeur doit payer des frais de remboursement anticipé. Elles sont appelées les indemnités de remboursement anticipé (IRA) et peuvent atteindre jusqu’à 3% du capital restant dû. Dans certains cas, cette somme peut aussi représenter 6 mois de paiement des intérêts courus.
Les critères à analyser quand on souhaite revendre son appartement
La durée de détention du bien est un critère déterminant à analyser avant de vendre. Cependant, bien d’autres facteurs doivent être pris en compte.
Les prix du marché immobilier
Le marché immobilier connaît des fluctuations fréquentes, il est donc indispensable de réaliser une veille constante, afin de bien connaître les tendances actuelles. Les prix des appartements et des maisons peuvent évoluer rapidement, à la hausse ou à la baisse, en fonction de l’évolution des taux d’intérêt et du taux d’usure, de la demande et de l’offre, ainsi que de l’économie en général.
Avant de mettre son appartement en vente, il est donc impératif d’analyser les tendances locales, en comparant les prix de vente des logements dans la ville et dans le quartier où se situe le bien. Examiner l’évolution des prix depuis les années précédentes est également un bon moyen d’anticiper les hausses ou les baisses à court et moyen terme. Dans tous les cas, faire appel à un expert de l’immobilier spécialisé dans le secteur du bien est le meilleur moyen d’obtenir une estimation immobilière précise, réaliste et en accord avec le marché local. Cela augmente donc les chances de vendre rapidement.
La saison
La saison peut jouer un grand rôle dans le succès d’une vente immobilière. En règle générale, le printemps et l’été sont des saisons propices à l’investissement immobilier. Les acheteurs sont donc plus nombreux à rechercher des biens à ces périodes. Plusieurs raisons expliquent cela. Tout d’abord, les familles ont plutôt tendance à privilégier les vacances scolaires pour leur déménagement, car elles ont davantage de temps pour tout finaliser. De plus, les beaux jours permettent de fournir des visuels plus attrayants pour les annonces immobilières, ce qui augmente leur attractivité. Cela est aussi vrai lors des visites immobilières : le soleil rend les logements plus accueillants aux yeux des acquéreurs potentiels.
A contrario, l’automne et l’hiver sont plutôt des périodes creuses, ou la demande est moins intensive. Cependant, les vendeurs peuvent aussi profiter d’une concurrence moins forte pour concrétiser leur vente.
La situation personnelle et professionnelle du vendeur
Chaque vente immobilière est unique, car elle s’inscrit dans le projet de vie d’un vendeur. En effet, un vendeur qui souhaite savoir quand il est préférable de revendre son appartement doit prendre en compte sa situation personnelle et professionnelle, car cela peut influencer les délais qu’il souhaite tenir.
Si le vendeur a un projet de vie ou des contraintes personnelles qui l’obligent à vendre son appartement rapidement, il pourra être tenté de mettre son bien sur le marché sans trop se préoccuper des tendances et de la saisonnalité. En revanche, si sa situation n’est pas urgente, il pourra alors prendre le temps de choisir la période idéale, afin de maximiser ses avantages financiers et fiscaux, et de trouver la période la plus propice pour vendre au meilleur prix.
Les autres critères
Enfin, d’autres critères influencent les ventes immobilières, telles que :
- La localisation du bien
- La surface habitable
- Le type de bien (appartement, maison, le neuf, l’ancien…)
- L’état général du bien
- Les performances énergétiques
- La stratégie de négociation
- Le marketing et la promotion
- L’expertise des professionnels ayant obtenu le mandat de vente
Quels sont les risques d’un achat revente trop rapide ?
Revendre son appartement très peu de temps après l’achat (moins de deux ans par exemple), n’est pas interdit. Cependant, ce type d’opération est rarement rentable. Cela présente bien souvent plus de risques financiers que d’avantages. Les principaux sont :
- Les frais de transaction liés à l’achat du logement n’auront pas le temps d’être amortis.
- Les impôts sur la plus-value seront plus élevés.
- Des frais de remboursement anticipé de prêt vont s’appliquer.
Quand revendre son appartement : en 2024 ou plus tard ?
Les années post-covid ont été particulièrement éprouvantes pour le marché immobilier français. Les prix de l’immobilier ont connu une hausse rapide. Cependant, cette inflation semble se stabiliser en 2024. Les prix ont stoppé leur hausse effrénée, et une légère baisse est même visible dans certaines villes françaises. Cela s’explique notamment par la forte augmentation des taux d’intérêt, qui ont empêché de nombreux ménages d’investir dans l’immobilier, ce qui a réduit la demande.
En 2024, revendre son appartement est tout de même une opération pertinente, et ce, pour trois raisons principales :
- Une légère baisse de prix immobiliers est attendue pour la fin de l’année. Vendre maintenant permet donc aux propriétaires de maximiser leurs gains, avant que leur logement ne perde de la valeur.
- Après leur forte hausse, les taux immobiliers sont en train de baisser. De ce fait, davantage d’acheteurs pourront obtenir leur prêt immobilier. La demande sera donc plus élevée, ce qui augmentera les chances de vendre rapidement.
- La loi Climat et résilience applique de nouvelles réglementations pour les passoires thermiques (logements anciens classés G et F). Les propriétaires bailleurs de ces biens devront donc financer des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir continuer à louer. Vendre est donc une solution pertinente pour tous les propriétaires qui n’ont pas les moyens ou qui ne souhaitent pas financer des travaux d’une telle ampleur.
Conclusion
Quand un vendeur souhaite revendre son appartement, il doit donc analyser un certain nombre de critères. Attendre plus de 5 ans permet notamment de cumuler certains avantages financiers et fiscaux, c’est pour cela que cette durée est conseillée par beaucoup de professionnels de l’immobilier. Cependant, il ne s’agit pas d’une règle immuable. La rentabilité d’une vente immobilière dépend de nombreux facteurs, et doit être étudiée en amont, de manière personnalisée.
Pour recevoir un accompagnement, n’hésitez pas à contacter nos experts en vente immobilière.
