Achat, location, quel est l’arrondissement le plus cher de Paris ?
Paris, ville lumière, ville de l’amour, capitale de la mode, ville aux cent villages, mais aussi, ville la plus onéreuse de France. Grâce à ses nombreux atouts, la capitale attire une demande locative importante, et avec elle, de nombreux investisseurs. Cependant, un investissement locatif à Paris ne se fait pas à la légère. Les prix élevés ferment les portes de la propriété à de nombreux acquéreurs. Pour réussir votre projet immobilier, vous devez donc choisir votre localisation avec soin. Dans cet article, nous vous présentons l’arrondissement le plus cher de Paris, les classements de prix de vente et des loyers, ainsi que nos conseils pour choisir votre secteur.
Le marché immobilier locatif à Paris
Le marché immobilier locatif parisien a toujours été un marché sous tension. La capitale fait face à un afflux constant de locataires et de touristes, ce qui en fait la ville la plus chère de France, très loin devant toutes les autres.
Bien qu’elle soit fermée aux investisseurs les plus modestes, Paris attire un grand nombre d’acquéreurs, dont beaucoup d’investisseurs locatifs. En effet, selon l’INSEE, la ville accueille 61,8% de locataires, pour 33,4% de propriétaires. Cette demande accrue permet aux bailleurs de dégager une rentabilité importante, bien que variable en fonction des arrondissements.
La population parisienne est assez jeune. Toujours selon l’INSEE, les deux tranches d’âges les plus représentées sont les 15-29ans, qui représentent 23,9% des habitants, et les 30-44ans, qui représentent 21,8% des habitants.
La jeunesse de la population se ressent à travers le marché immobilier. En effet, Paris, qui abrite environ 97% d’appartements, fait face à une plus forte demande pour les petites surfaces. Le parc immobilier comporte en effet 23,3% de T1, 31,4% de T2 et 23,2% de T3. Les profils de locataires les plus courants sont donc les étudiants, ainsi que les jeunes actifs célibataires et en couple.
L’arrondissement le plus cher de Paris pour un achat immobilier
Les arrondissements au-dessus de 11 000€/m²
L’arrondissement le plus cher de Paris est le 6ème. Il affiche des prix moyens supérieurs à 15 000€/m². Selon les données de LPI SeLoger, les logements s’y vendent entre 10 128€/m² pour les plus abordables, à 29 735€/m² pour les plus onéreux. Un écart de prix qui démontre la différence colossale que l’on peut retrouver en fonction des biens et des secteurs, dans un seul et même arrondissement.
Parmi les arrondissements les plus chers de la capitale, on retrouve ensuite ceux du centre, ainsi que le 16ème.
Voici les moyennes de prix récoltés sur plusieurs bases de données en 2024 :
- 6ème arrondissement : 15 320 €/m²
- 7ème arrondissement : 13 371 €/m²
- 4ème arrondissement : 13 103 €/m²
- 1er arrondissement : 12 084 €/m²
- 5ème arrondissement : 11 917 €/m²
- 8ème arrondissement : 11 858 €/m²
- 3ème arrondissement : 11 479 €/m²
- 16ème arrondissement : 11 119 €/m²
Les arrondissements entre 9000 et 11 000€/m²
Sept arrondissements de Paris affichent des prix de vente compris entre 9000 et 11 000€/m². En 2024, la stabilisation, puis la baisse légère des prix ont en effet fait passer plusieurs secteurs sous la barre symbolique des 10 000€/m². Cela n’était pas arrivé depuis plusieurs années. Voici les arrondissements intermédiaires :
- 2ème arrondissement : 10 929 €/m²
- 9ème arrondissement : 10 419 €/m²
- 11ème arrondissement : 9 628 €/m²
- 17ème arrondissement : 9 833 €/m²
- 10ème arrondissement : 9 275 €/m²
- 15ème arrondissement : 9243 €/m²
- 14ème arrondissement : 9048 €/m².
Les arrondissements en dessous de 9000€/m²
Enfin, les arrondissements les plus abordables de la capitale sont surtout situés en périphérie. Il s’agit des secteurs les plus proches de la banlieue parisienne, ainsi que du 12 et 13ème arrondissement. Ces zones peuvent permettre à un investisseur au budget modéré d’accéder à la propriété. Cependant, il est important de garder en tête que les prix de ses arrondissements, bien que bas pour Paris, restent très élevés en comparaison des autres grandes villes françaises.
- 18ème arrondissement : 8 853 €/m²
- 12ème arrondissement : 8 654 €/m²
- 13ème arrondissement : 8 412 €/m²
- 20ème arrondissement : 8 245 €/m²
- 19ème arrondissement : 7 964 €/m²
L’arrondissement le plus cher de Paris en termes de loyer
Le classement des arrondissements parisiens selon les prix des loyers est assez similaire à celui des prix de vente. En effet, on retrouve les arrondissements du centre parmi les plus chers, et les arrondissements des périphéries parmi les plus abordables. Voici les moyennes de 2024 pour la mise en location d’un logement à Paris :
- 6ème arrondissement : 42 €/m²
- 7ème arrondissement : 39 €/m²
- 4ème arrondissement : 38 €/m²
- 5ème arrondissement : 37 €/m²
- 1er arrondissement : 37 €/m²
- 8ème arrondissement : 36 €/m²
- 16ème arrondissement : 35 €/m²
- 3ème arrondissement : 35 €/m²
- 2ème arrondissement : 35 €/m²
- 9ème arrondissement : 35 €/m²
- 10ème arrondissement : 34 €/m²
- 11ème arrondissement : 34 €/m²
- 17ème arrondissement : 34 €/m²
- 12ème arrondissement : 33 €/m²
- 13ème arrondissement : 32 €/m²
- 14ème arrondissement : 32 €/m²
- 15ème arrondissement : 31 €/m²
- 18ème arrondissement : 30 €/m²
- 20ème arrondissement : 30 €/m²
- 19ème arrondissement : 29 €/m²
Il est important de noter que ce n’est pas parce que les prix dans le centre sont les plus élevés que le rendement locatif brut et net sera nécessairement meilleur. C’est ce que nous allons voir dans la suite de cet article.
L’arrondissement le plus cher de Paris est-il le plus rentable ?
Paris fait face à une très forte demande locative. Cependant, elle est loin d’être la ville la plus rentable de France. Cela s’explique notamment par les prix de l’immobilier, qui sont les plus élevés du territoire. Comme nous l’avons vu précédemment dans cet article, les arrondissements les moins chers affichent des moyennes de prix avoisinant les 8000€/m². L’arrondissement le plus cher de Paris affiche quant à lui des prix moyens supérieurs à 15 000€/m².
Malgré son marché de l’immobilier onéreux et tendu, Paris continue d’attirer de très nombreux investisseurs. En effet, même s’il ne s’agit pas de la ville la plus rentable de France, elle permet de dégager de très bons rendements locatifs. Ils sont estimés entre 4 et 6% en moyenne, et varient en fonction des types de biens, ainsi que des secteurs.
Les arrondissements du centre pour réaliser un investissement patrimonial
Les arrondissements du centre parisien font partie des plus chers pour investir dans l’immobilier locatif, ou dans une résidence principale. On y trouve le 6ème, qui est l’arrondissement le plus cher de Paris, ainsi que le premier, le 3ème, 4ème, le 5ème, et le 7ème et le 8ème.
Ce secteur est uniquement ouvert aux investisseurs disposant des budgets les plus élevés, car les prix/m² s’étendent de 11 000 à plus de 15 000€/m². Le coût d’acquisition est donc trop haut pour permettre de dégager un rendement locatif important. De ce fait, les acquéreurs du centre parisien recherchent plutôt un investissement patrimonial, plutôt qu’une bonne source de rentabilité locative. Acheter un appartement entre le 1er et le 8ème arrondissement leur permet d’avoir une résidence principale dans un secteur privilégié. Cela leur permet aussi de se constituer un patrimoine immobilier de grande valeur à léguer à leurs enfants, ou bien à revendre plus tard pour réaliser une plus-value immobilière.
Les arrondissements les plus rentables
Comme nous venons de le voir, l’arrondissement le plus cher de Paris est loin d’être le plus rentable pour un propriétaire bailleur. C’est même tout le contraire. Les arrondissements qui présentent le rendement potentiel le plus intéressant sont les moins onéreux à l’achat. Il s’agit du 18, 19 et 20ème arrondissement.
Cela s’explique notamment car l’écart entre les prix d’achat et les loyers perçus est moins important. Selon les moyennes évoquées précédemment, acheter un bien immobilier dans le 18ème ou le 19ème coûterait en moyenne moins de 9000€/m², et moins de 8000€/m² pour le 20ème. Les prix des loyers restent cependant élevés, car ils sont estimés à 30 et 29€/m².
De plus, la demande locative est particulièrement élevée dans ces arrondissements. Les locataires sont surtout des étudiants et des jeunes actifs, qui se tournent vers les petites surfaces comme les studios, les T1, les T2 et les T3. Cette demande accrue entraîne une forte tension locative, qui permet aux bailleurs de louer très facilement et d’éviter un maximum en situation de vacance locative. Cependant, les risques locatifs peuvent être plus élevés dans ces zones, par rapport aux arrondissements du centre (loyers impayés, dégradations…).
Pour maximiser le rendement locatif dans ces zones, les logements à privilégier sont les studios de moins de 20m², agencés de manière fonctionnelle, ainsi que les colocations. Miser sur une colocation vous permet en effet d’acquérir un logement plus grand et de maximiser vos revenus locatifs.
Les arrondissements les plus sécurisés
Du 9ème au 17ème arrondissement, on estime que les investissements locatifs permettent de dégager une rentabilité et une sécurité intermédiaires. Ces secteurs peuvent représenter un bon compromis pour les bailleurs qui souhaitent conserver une bonne rentabilité tout en réduisant les risques locatifs.
Conclusion
La rentabilité locative peut considérablement varier en fonction des arrondissements et des types de biens. En effet, Paris affiche des écarts de prix au mètre-carré considérables, tant au niveau des loyers que des prix de vente.
Pour optimiser votre investissement immobilier locatif, nous vous invitons à vous faire accompagner par des experts de la gestion locative. Vous recevrez ainsi de précieux conseils pour réussir votre projet, en fonction de votre budget et de vos attentes. De plus, vous pourrez être orienté vers le meilleur dispositif de défiscalisation immobilière pour obtenir des avantages fiscaux, en fonction de votre acquisition : LMNP en location meublée, Loi Pinel pour un achat neuf, loi Malraux pour optimiser votre fiscalité en réalisant des travaux…
Nos équipes sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. Vous retrouverez également sur notre site des outils digitaux pour vous orienter dans votre projet d’investissement, comme un estimateur de loyer, un simulateur de rentabilité locative nette, un estimateur de prix, ainsi qu’un estimateur de charges de copropriété.
