Face à un marché immobilier sous tensions, il est aujourd’hui assez compliqué de devenir propriétaire-bailleur. L’augmentation des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’emprunt rendent en effet l’investissement locatif difficile d’accès. Investir à plusieurs apparaît donc comme une solution idéale.
C’est pourquoi de plus en plus d’investisseurs se tournent vers la Société Civile Immobilière (SCI). Cette structure juridique permet à plusieurs personnes de s’associer pour acquérir, gérer, et/ou vendre des biens en commun. Il est alors possible de construire un patrimoine immobilier à plusieurs, et d’en répartir les parts en fonction du capital de chacun.
Dans cet article, Manda met à votre disposition son expertise en gestion locative pour vous dévoiler les différentes formes de Sociétés Civiles Immobilières. Nous listerons également les avantages fiscaux des SCI, ainsi que leurs inconvénients. Enfin, nous vous donnerons la marche à suivre pour créer ce type de société. Vous aurez ainsi toutes les informations nécessaires pour choisir la SCI qui correspondra parfaitement à votre projet immobilier.
Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilier (SCI) ?
La Société Civile Immobilière est, comme son nom l’indique, une société civile. De ce fait, elle ne peut pas avoir d’activité commerciale (à l’exception de la SCI de construction-vente).
La SCI est très intéressante pour bâtir un patrimoine immobilier de qualité avec un budget limité. Regrouper le capital de plusieurs associés permet en effet de faciliter l’accès à l’investissement. Cette structure juridique est également très pratique en cas de succession et de cession de parts. Enfin, les avantages fiscaux de la SCI sont particulièrement intéressants (réduction de la base imposable, exonération, charges déductibles, déficit foncier…). Nous détaillerons les avantages de chaque régime d’imposition de la SCI dans la suite de cet article.
Il existe 5 types de SCI :
La SCI de location
La SCI de location est ce que l’on pourrait appeler la SCI « classique ». Il s’agit de la forme de SCI la plus commune. Elle est créée par l’association d’au moins deux investisseurs, qui souhaitent commencer une activité de location de biens immobiliers. Les associés peuvent opter pour tout type de location : meublée, nue, saisonnière, permanente…
En cas de location meublée, la SCI devra cependant dépendre du régime fiscal de l’impôt sur les sociétés, que nous détaillerons plus tard dans cet article.
La SCI familiale
Comme son nom l’indique, la SCI familiale peut être créée par plusieurs membres d’une même famille. Il s’agit d’une forme juridique très pratique pour les familles qui souhaitent gérer des biens immobiliers et faciliter leur succession. Elle permet en effet de répartir facilement les parts entre les héritiers, ainsi que de réduire ou de supprimer l’impôt sur la succession. Notez que la SCI familiale peut également être une SCI de location.
La SCI de construction-vente
La SCI de construction-vente est la seule forme juridique qui est dédiée à l’achat de biens immobiliers avec un objectif de revente. Elle permet aux associés d’acheter des terrains, d’y construire des logements et de les revendre immédiatement. Il s’agit du seul type de SCI autorisé à avoir une activité commerciale, malgré son statut de société civile.
La SCI d’attribution
L’objet social d’une SCI d’attribution peut être la construction ou l’achat de biens immobiliers. Elle fonctionne par un système de répartition des logements par rapport à l’apport au capital de chaque associé. Si la SCI possède des immeubles, chaque associé sera donc propriétaire d’un nombre d’appartements correspondant à son apport.
La SCI de jouissance à temps partagé
Cette forme de SCI est la moins commune. En effet, elle ne se base pas sur la propriété des biens immobiliers, mais sur leur temps d’occupation. Les associés occupent donc le ou les biens à tour de rôle, pour une durée déterminée par leur apport au capital. Les logements d’une SCI de jouissance à temps partagé peuvent de ce fait être assimilés à des résidences secondaires.
Les avantages fiscaux de la SCI en fonction du régime fiscal
Lorsque vous montez une SCI, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés. Ces deux régimes présentent des avantages et des critères d'éligibilité différents. Découvrons tout de suite lequel est fait pour vous.
La SCI à l’IR (impôt sur le revenu)
Le régime de l’impôt sur le revenu est le régime par défaut lors de la création d’une SCI. On l’appelle également le régime des sociétés de personnes. Les associés peuvent choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel.
La SCI à l’IR est une société transparente fiscalement. Cela signifie que l’administration fiscale ne fait aucune différence entre les revenus de la SCI et les revenus personnels des associés. De ce fait, les revenus de la SCI sont à déclarer sur la déclaration fiscale personnelle des associés, en fonction de leurs parts dans la société.
BON À SAVOIR : La SCI à l’IR est uniquement accessible pour de la location nue. La location meublée n’est pas permise par ce régime fiscal.
Les avantages fiscaux de la SCI à l’IR
Les frais déductibles
La SCI à l’IR permet aux associés de déduire certains frais, comme les frais de gestion ou encore la taxe foncière. Si un associé réalise un prêt pour son apport personnel au capital social, il peut également déduire les intérêts d’emprunt.
Le déficit foncier
Le déficit foncier de la SCI à l’IR est imputable sur les revenus personnels des associés. Cela signifie que ces derniers pourront diminuer leur base imposable, et donc le montant de leur imposition.
La comptabilité
La comptabilité de la SCI à l’IR est très simple, car elle ne demande aucun document, mis à part la tenue d’un tableau de trésorerie (entrées et sorties).
L’impôt sur les plus-values immobilières
La SCI à l’IR dépend du régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle applique donc un taux de 19%, ainsi qu’un abattement qui évolue en fonction de la durée de détention du bien. Le taux d’imposition baisse à partir de la 6ème année de détention et tombe à 0% à partir de la 22ème année.
La SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)
Le régime de l’impôt sur les sociétés s’applique par défaut aux SCI ayant un objet commercial. C’est notamment le cas des SCI de construction-vente et de celles qui pratiquent la location meublée.
Contrairement à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS est opaque fiscalement. L’administration fiscale fait donc une différence entre les revenus personnels des associés et les revenus de la société.
Les avantages fiscaux de la SCI à l’IS
Les charges déductibles
La SCI à l’IS permet de réduire certaines charges telles que la taxe foncière, les frais d’acquisition, la rémunération du gérant, l’amortissement, ou encore les frais de gestion.
Pas d’imposition personnelle
Les revenus de la SCI n’ont pas d’influence sur l’imposition personnelle des associés. Ainsi, en cas de bénéfice, la base imposable des associés n’augmente pas (contrairement à la SCI à l’IR). Les associés ne sont imposés qu’en cas de distribution de dividendes.
Le déficit foncier
La SCI à l’IS a la possibilité de reporter le déficit foncier pendant les 10 années suivantes.
Les limites des avantages fiscaux de la SCI
Les limites des avantages fiscaux de la SCI à l’IR
La fiscalité transparente
La fiscalité transparente peut être un avantage pour les associés en cas de déficit foncier, car cela permet de réduire leur base imposable. Cependant, en cas de bénéfice, c’est l’effet inverse qui se produit. Les associés voient alors leurs revenus personnels augmenter au prorata de leur part dans la SCI. De ce fait, leur imposition augmente. De plus, en cas de distribution de dividendes, les associées de la SCI à l’IR doivent faire face à une imposition supplémentaire de 30%. Il s’agit de la Flat Taxe sur les dividendes.
L’objet social
La SCI à l’IR doit impérativement conserver un objet social civil. Son activité est donc soumise à certaines limites, puisqu’elle ne peut ni faire de la location meublée, ni de la construction-vente. Tous les actes de commerce interdits en SCI à l’IR sont mentionnés dans l’article L110 – 1 du code du commerce.
Les limites des avantages fiscaux de la SCI à l’IS
L’impôt sur les plus-values immobilières
L’impôt sur la plus-value est plus important dans le cadre d’une SCI à l’IS. Le taux applicable en 2023 est en effet de 25%, et aucun abattement n’est autorisé.
Comptabilité plus complexe
La SCI à l’IS impose la tenue d’une comptabilité commerciale, plus complexe à gérer que celle de la SCI à l’IR.
Le déficit foncier
Les associés d’une SCI à l’IS ne peuvent pas imputer le déficit foncier à leur global imposable. De ce fait, ce déficit ne leur permet pas de réduire leur fiscalité immobilière.
Comment choisir le régime fiscal de sa SCI ?
Le taux fixe de l’IS est de 25% en 2023. De ce fait, si les revenus de votre SCI à l’IR vous font basculer dans la tranche imposable de 30% (ou plus), il est intéressant de privilégier la SCI à l’IS. Dans le cas contraire, la SCI à l’IR sera plus avantageuse.
Comment créer une SCI pour bénéficier des avantages fiscaux ?
Les critères d’éligibilité
La création d’une SCI impose les conditions suivantes :
- Au moins deux associés (pas de nombre maximal).
- Faire partie de la même famille en cas de SCI familiale.
- Avoir un objet social civil (pas commercial).
- Avoir un capital social d’au moins 1€.
- Fixer la durée de la SCI entre 1 et 99 ans.
BON A SAVOIR : La SCI n’impose aucune limite d’âge. Les mineurs peuvent eux aussi devenir associés, à condition d’avoir l’autorisation de leurs tuteurs légaux.
les étapes pour créer une SCI
1) Rédiger les statuts de la société
· La forme de la société (SCI), sa dénomination sociale (nom), et l’adresse officielle du siège social.
· L’identité et l’adresse de tous les associés, ainsi que leurs apports dans la SCI.
· L’objet social de la SCI (Gestion, acquisition…).
· Le montant du capital social et la durée de la SCI.
· Le nom, les pouvoirs et les responsabilités du gérant de la SCI.
· Les dates d’ouverture et de fermeture de l’exercice social de la SCI.
· Les conditions de cession des parts.
· Les règles de l’assemblée générale de la SCI.
2) Déposer le capital social de la SCI sur un compte en banque
Les associés devront ouvrir un compte bancaire dédié au capital social de la SCI. L’ouverture d’un compte professionnel n’est pas obligatoire, mais vivement conseillée.
3) Publier une annonce légale dans un journal spécialisé
La publication d’une annonce légale permet d’annoncer la création de la SCI. Cette annonce doit comporter le nom et la forme juridique de la SCI, le nom du gérant, l’adresse du siège social, ainsi que la date de début d’activité.
Cette démarche est obligatoire et coûte 185€ en France métropolitaine (222€ en outre-mer).
4) La création du dossier en ligne
La dernière étape pour créer une SCI est la finalisation du dossier en ligne. Celui-ci doit comporter les pièces justificatives suivantes :
· Un exemplaire original des statuts de la société avec la signature du gérant.
· L’attestation de parution de l’annonce légale.
· Un justificatif d’identité du dirigeant de la SCI.
· Un justificatif d’occupation des locaux de la SCI.
· Une déclaration des bénéficiaires effectifs.
· Une déclaration de non-condamnation du gérant.
Les délais de création de la SCI
Lorsque le dossier de la SCI est complet, le greffe met en moyenne 24 heures à le traiter. Vous recevez ensuite l’extrait Kbis de votre SCI. Cependant, en cas de dossier incomplet, des frais et un délai supplémentaire peuvent s’appliquer.
=> En savoir plus sur les étapes de création d'une SCI
FAQ sur la SCI
Peut-on être locataire de sa propre SCI ?
Il est possible d’être locataire de sa propre SCI. Il faut cependant respecter les mêmes conditions que pour tout autre contrat locatif.
Comment changer de régime fiscal en SCI ?
Il est possible de passer du régime IR au régime IS :
- Lors de la déclaration de création de la SCI (formulaire M0).
- En cours d’activité, en adressant un courrier au service des impôts des entreprises.
Attention, le passage à l’impôt sur les sociétés est définitif. Vous ne pourrez plus choisir l’option de l’impôt sur le revenu.
Comment se verser un salaire avec une SCI ?
Les gérants de SCI n’ont généralement bien de rémunération, bien que cela soit légalement possible. Pour que le gérant puisse se verser un salaire, les associés doivent en établir les modalités avec un mode de calcul défini.
Ce qu'il faut retenir :
La SCI est particulièrement avantageuse pour la construction et la gestion de votre patrimoine, ainsi que pour votre succession. Grâce à sa flexibilité, vous pourrez facilement adapter cette structure à votre projet immobilier et à vos objectifs à long terme.
Pour bénéficier au mieux des avantages fiscaux de la SCI, il est cependant primordial de bien réfléchir à votre régime d’imposition. Rappelons que le passage à l’impôt sur les sociétés est définitif. Pesez donc le pour et le contre de chaque option avant de prendre votre décision.
Si vous vous lancez dans la création de votre première SCI, nous vous conseillons de faire appel aux services d’un expert en comptabilité ou en gestion de patrimoine, afin de maximiser vos avantages fiscaux et d’éviter les erreurs.
