Lorsque vous signez un contrat de bail avec votre propriétaire, vous vous engagez à respecter toutes les clauses du contrat. Vous avez chacun des obligations et des droits, prévus par la loi. Pour entretenir une relation paisible avec votre bailleur et vivre sereinement dans votre logement, il est impératif que vous connaissiez vos droits, mais également les limites à ne pas franchir. Dans cet article, nous vous éclairons sur les droits et les interdictions du propriétaire bailleur, afin que vous sachiez reconnaître les situations abusives.
Les droits du propriétaire bailleur
Percevoir les loyers et les charges
Percevoir chaque mois le loyer et les charges est l’un des droits fondamentaux du propriétaire bailleur. En effet, en signant le contrat de bail, il met son logement à la disposition de son locataire, en échange de ce paiement.
Le bailleur peut fixer le montant du loyer et des charges comme il le souhaite. Il a toutefois intérêt à appliquer des tarifs cohérents par rapport au marché local actuel, sous peine de ne pas trouver de locataire. Il existe cependant une exception : si le logement se situe dans une zone tendue soumise à l’encadrement des loyers, le propriétaire doit alors respecter certains plafonds.
Dans tous les cas, le montant du loyer et des charges, ainsi que la date de règlement doivent être indiqués précisément sur le bail.
Demander un dépôt de garantie au locataire
Aucune loi ou réglementation n’impose au locataire de verser un dépôt de garantie lors de la signature du bail. Bien que ce dépôt ne soit pas une obligation légale, le propriétaire a tout à fait le droit de l’exiger. En effet, le dépôt de garantie représente pour lui une sécurité financière. Il peut se servir de cette somme pour payer d’éventuels dommages que le locataire pourrait causer au logement, ou pour combler des loyers impayés par exemple. Ce dépôt rassure également le propriétaire, car il peut être un moyen de démontrer le sérieux du locataire.
BON À SAVOIR : Le bailleur ne peut pas fixer arbitrairement le montant du dépôt de garantie, car celui-ci est soumis à une limite légale.
Exiger une caution et une attestation d’assurance habitation
En plus d’un dépôt de garantie, le propriétaire bailleur a le droit d’exiger que son locataire présente une caution. Cette caution peut être une personne physique ou une société, qui s’engage à couvrir les frais locatifs si le locataire devient insolvable en cours de bail. Les personnes physiques qui se portent caution sont généralement des proches du locataire. Cependant, ce dernier peut aussi faire appel à un garant intentionnel, en se rapprochant d’une entreprise spécialisée. C’est par exemple le cas de la Garantie Visale proposée par Action Logement.
Le propriétaire a également le droit d’exiger que son locataire présente une assurance habitation à la signature du bail. En effet, cette assurance est bien plus qu’un droit, il s’agit d’une obligation légale pour le locataire. Cette assurance doit couvrir la responsabilité civile du locataire, et le protéger en cas d’accident ou de dommages dans le logement.
Accéder au logement pour réaliser des travaux
Le propriétaire a le droit d’accéder au logement de son locataire afin d’y réaliser des travaux de rénovation ou d’amélioration. Pour appliquer ce droit, il doit cependant informer son locataire au préalable, avec une lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien avec une remise en main propre. En effet, le locataire doit être au courant du type de travaux qui va être réalisé, ainsi que des dates.
Le propriétaire doit néanmoins veiller à préserver la vie privée de son locataire. Pour cela, il doit s’assurer que les travaux sont effectués à des horaires raisonnables, tout en limitant les intrusions au strict nécessaire.
Enfin, le propriétaire a le droit d’entrer dans le logement sans préavis en cas de force majeure. Certaines situations d’urgence nécessitent en effet une réparation immédiate pour assurer la sécurité du bien et du locataire. Il peut par exemple s’agir d’une fuite d’eau conséquente, d’une fuite de gaz ou d’un risque d’incendie. Même si le propriétaire peut entrer dans les lieux en urgence et sans l’autorisation du locataire, il doit quand même en informer ce dernier le plus tôt possible.
Les droits du locataire
Avant de passer en revue toutes les pratiques qui sont interdites pour les propriétaires, rappelons les droits élémentaires des locataires.
Disposer d’un logement décent et avoir une vie privée
Le premier droit fondamental du locataire est de vivre dans un logement salubre et sécurisé. Celui-ci doit impérativement respecter les critères de décence imposés par décret. Ces critères concernent la taille de la surface habitable, l’état général du logement, la performance énergétique, ou encore les équipements disponibles. Ils servent à assurer un certain niveau de confort au locataire, et à s’assurer que le logement ne présente aucun danger pour sa santé ou sa sécurité.
De plus, le locataire dispose d’un droit au respect de sa vie privée. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas entrer dans les lieux sans l’autorisation de son locataire. Il ne peut pas non plus effectuer des visites du logement sans un motif valable et sans convenir d’un accord préalable avec le locataire.
Être protégé contre les expulsions abusives
Le contrat de bail accorde au locataire le droit de disposer paisiblement du bien, et d’être protégé contre les expulsions abusives. Cela signifie qu’un propriétaire ne peut pas mettre fin au bail du jour au lendemain, et sans motif sérieux et légitime. Ce droit est essentiel, car il assure au locataire une certaine sécurité de logement.
Payer un loyer raisonnable
Certaines zones tendues sont soumises à un encadrement des loyers. Les montants sont alors limités à certains plafonds, qui varient en fonction des caractéristiques du logement. Dans ces secteurs, le locataire a donc le droit de louer un logement pour un loyer raisonnable, dans le respect des règles de cet encadrement. Cette réglementation a en effet pour objectif d’aider les locataires à se loger plus facilement dans des zones où la demande est importante, et menace de faire gonfler les prix des locations.
Demander des réparations et un entretien du logement
Le locataire a la responsabilité d’entretenir le logement dans lequel il vit. Il doit assurer les tâches ménagères ainsi que les petites réparations. En revanche, les travaux de grande ampleur et les réparations liées à la structure du logement sont à la charge du propriétaire. Le locataire a donc le droit de solliciter son propriétaire s’il estime que ce type de travaux doit être entrepris.
Pour cela, il peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, ou bien à l’agence de gestion locative qui s’occupe du bien.
Les pratiques interdites pour le propriétaire
La discrimination
Il est illégal pour le propriétaire de refuser le dossier de candidature d’un locataire sur la base d’un motif discriminant. Il peut par exemple s’agir de sa couleur de peau, de son ethnie, de son origine nationale, de sa religion, de son sexe, de son handicap, de son orientation sexuelle ou politique, ou encore de son âge. Tous les refus basés sur ces critères personnels sont considérés comme de la discrimination, et sont interdits par la loi.
Les interdictions liées aux paiements
Le moyen de paiement
Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire et le locataire acceptent les conditions du loyer, à savoir le montant et la date de paiement. Ils se mettent également d’accord sur un moyen de paiement. Cependant, le bailleur ne peut pas imposer un moyen unique à son locataire, il est important qu’il lui laisse le choix entre plusieurs options.
Le montant du loyer
Si le logement est situé dans une zone soumise à l’encadrement des loyers, le propriétaire doit respecter les plafonds imposés. Si le montant proposé est supérieur à la fourchette haute imposée par l’encadrement, il s’agit d’une démarche abusive et illégale. Pour en savoir plus sur les calculs et les secteurs concernés, consultez notre article sur l’encadrement des loyers. Mandat met également à votre disposition un simulateur pour calculer le montant du loyer en fonction du bien et de sa localisation.
La révision du loyer
Si le bail contient une clause spécifique qui permet au propriétaire de réviser le montant du loyer, celui-ci peut le faire une fois par an. Il doit néanmoins respecter l’Indice de Révision Annuel, qui impose un pourcentage d’augmentation à ne pas dépasser. Le bailleur a donc l’interdiction de faire deux choses :
- Réviser le loyer en dépassant les limites de l’IRL
- Réviser le loyer alors qu’aucune clause du bail ne le permet
Faire payer les quittances de loyer au locataire
La quittance de loyer est un document que le propriétaire envoie à son locataire pour attester que ce dernier a bien payé son loyer. Le propriétaire a l’obligation légale d’envoyer ces documents gratuitement au locataire. Toute demande de paiement est strictement interdite.
Les interdictions liées aux travaux
Le propriétaire ne peut pas imposer au locataire la réalisation de travaux non essentiels dans le logement. Il est possible de programmer des travaux pendant le contrat de bail, mais l’accord du locataire est indispensable.
En revanche, certains types de travaux font exception, et le locataire ne peut pas les refuser. Il s’agit notamment des travaux pour maintenir le logement en bon état, les travaux d’entretien, de remise aux normes ou d’amélioration des performances énergétiques.
Le propriétaire ne doit pas non plus réaliser des travaux n’importe comment. Il doit obligatoirement prévenir son locataire à l’avance, prévoir une date précise, et respecter des horaires décents. En effet, les ouvriers présents dans le logement ne peuvent pas intervenir à n’importe quelle heure du jour ou de la nuit, car la tranquillité du locataire doit être préservée autant que possible. De plus, le propriétaire doit limiter les intrusions au strict nécessaire.
Les interdictions liées aux documents administratifs et au dépôt de garantie
L’assurance habitation
Le locataire a l’obligation légale d’avoir une assurance habitation pour pouvoir signer son contrat de bail et s’installer dans le logement. Cependant, il est libre de choisir l’assurance qu’il souhaite. Le bailleur n’a pas le droit de lui imposer une compagnie d’assurance ou un contrat en particulier.
Le dépôt de garantie
Comme nous l’avons mentionné précédemment, la loi impose une limite de montant pour le dépôt de garantie. Celui-ci peut s’élever à un ou deux mois de loyer en fonction des particularités du contrat de bail. Le propriétaire a donc l’interdiction de demander un montant plus élevé.
De plus, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire après l’état des lieux de sortie. Pour retenir une partie ou la totalité de ce dépôt, le propriétaire doit avoir une justification valable (preuve que le logement est endommagé, et factures de remise en état). Dans le cas contraire, la retenue sur le dépôt de garantie est illégale.
Les interdictions liées à la vie privée du locataire
Les visites aux locataires
Le propriétaire a l’interdiction de rendre visite à son locataire sans le prévenir au préalable. Il doit en effet obtenir l’accord du locataire pour pouvoir entrer dans le logement. Pour visiter le bien en toute légalité, il doit donc prévenir le locataire par avance, obtenir son accord et prévoir une date.
Il est aussi important de noter que si le propriétaire n’a pas de motif valable pour rendre visite à son locataire, ce dernier a le droit de refuser.
Les intrusions dans le logement
Le propriétaire n’a pas non plus le droit de s’introduire dans le logement occupé par son locataire sans son accord et pendant son absence. Un tel comportement est une violation du contrat de bail, car le locataire a droit au respect de sa vie privée.
Les recours du locataire en cas de pratiques interdites
La communication par courrier
Le locataire peut commencer par adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire. Ce courrier doit détailler précisément la situation et expliquer en quoi les agissements du bailleur sont interdits. Le locataire peut adresser ce courrier à l’agence de gestion locative qui prend en charge le bien, et inclure des textes de loi pour appuyer ses propos.
La médiation / La conciliation
Si le dialogue semble impossible, le locataire peut gratuitement faire appel à un conciliateur de justice. Ce professionnel a pour objectif de gérer la communication entre les deux parties afin de trouver un accord à l’amiable.
Le commissaire de justice
Le locataire peut faire constater la situation dans laquelle il se trouve par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Les associations de protection des locataires
Le locataire peut contacter une association de protection des locataires. Celle-ci a pour but de lui apporter des conseils juridiques sur sa situation, de le soutenir dans ses démarches administratives et de défendre ses intérêts si l’affaire est portée en justice.
Les avocats spécialisés en droit immobilier
Si le litige avec le propriétaire ne peut pas se régler à l’amiable, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Pour cela, il a tout intérêt à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier, afin d’être accompagné et conseillé tout au long de la procédure.
Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre guide pratique sur les litiges locatifs.
Conclusion : que retenir des droits et interdictions du propriétaire ?
Pour entretenir une relation saine et respectueuse avec votre propriétaire, il est essentiel que vous connaissiez vos droits et vos obligations, mais également les siens. Connaître les lois qui régissent la location vous permettra de ne pas signer un contrat de bail avec des clauses abusives, et d’éviter des litiges. En cas de besoin, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de la gestion locative, afin d’obtenir des conseils. Les experts Manda sont à votre disposition pour répondre à vos questions.
