L’optimisation de la fiscalité est l’un des points clés de la réussite d’un investissement immobilier. Parmi les mécanismes fiscaux les plus utilisés, on retrouve notamment l’amortissement immobilier. Cette méthode est efficace pour répartir les coûts d’acquisition d’un logement tout au long de son utilisation, ainsi que pour réduire ses impôts. Voici ce que vous devez savoir sur l’amortissement en immobilier.
Le principe de l’amortissement immobilier
Définition
L’amortissement immobilier est un mécanisme comptable qui vise à répartir le coût d’un bien immobilier sur sa durée de vie utile. Il prend en compte la dépréciation du logement au fil des années, afin de la déduire de la valeur du bien comme s’il s’agissait d’une dépense. La valeur du logement, des équipements et des meubles diminue avec le temps, ce qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôts. En effet, l’amortissement est également fiscal, puisqu’il permet de réduire la base imposable.
En location meublée (LMNP et LMP), il est possible de déduire l’amortissement des recettes locatives, ce qui représente l’un des principaux avantages de ces dispositifs.
En immobilier, quatre éléments peuvent être amortis, pendant des durées différentes :
- Le bien immobilier peut être amorti pendant différentes durées.
- Les meubles et les frais liés à l’achat peuvent être amortis sur 5 ans.
- Les travaux peuvent être amortis de 5 à 25 ans en moyenne.
Il existe trois types d’amortissements :
L’amortissement constant
L’emprunteur verse une somme fixe pendant toute la durée de son prêt immobilier, car son amortissement est le même chaque année. Pour le calculer, il faut diviser le coût du bien par sa durée de vie utile. Cette méthode d’amortissement est simple et couramment utilisée, surtout pour les biens classiques, dont la perte de valeur est prévisible.
L’amortissement progressif
L’emprunteur rembourse des sommes croissantes, car le pourcentage de l’amortissement augmente chaque année. Cette méthode est plus rarement utilisée, car elle ne reflète pas toujours la réalité économique de la perte de valeur d’un bien.
L’amortissement dégressif
L’emprunteur rembourse des sommes de moins en moins importantes, car le pourcentage d’amortissement diminue avec le temps. Cette méthode est utile pour les biens qui perdent rapidement de la valeur après leur acquisition. Il s’agit souvent de véhicules ou d’équipements technologiques, plus que de biens immobiliers.
La différence entre l’amortissement immobilier et la dépréciation
L’amortissement immobilier est parfois confondu avec la dépréciation. Il s’agit pourtant de deux processus distincts. Comme nous venons de le voir, l’amortissement est une charge planifiée et régulière qui reflète l’usure et l’obsolescence naturelle du bien.
La dépréciation est quant à elle une réduction de la valeur comptable d’un actif Elle intervient lorsque sa valeur actuelle devient inférieure à sa valeur comptable. La dépréciation peut être causée par des occasions spécifiques, comme un dommage ou un changement soudain des conditions économiques par exemple. Il s’agit donc d’un ajustement ponctuel de la valeur comptable, contrairement à l’amortissement qui est un processus systématique, régulier et planifié.
Comment calculer l’amortissement immobilier ?
Pour calculer l’amortissement immobilier en LMNP, il faut déterminer le rapport entre la valeur d’origine du logement et la durée d’utilisation. Pour cela, il faut diviser le coût par le nombre d’années durant lesquelles l’appartement ou la maison est mis en location.
Exemple d’amortissement
Un investisseur locatif achète un appartement ancien à 250 000€ et le loue en meublé, avec le statut LMNP, en dépendant du régime réel. Il peut donc amortir son bien chaque année.
Nous appliquons une durée de remboursement de 25 ans.
250 000 / 25 = 10 000€.
Supposons que la valeur totale des meubles est de 5000€ et qu’elle est amortissable sur 5 ans. L’amortissement annuel est donc de 5000 / 5 = 1000€ par an.
Supposons également que le coût des travaux est de 20 000€, à amortir sur 25 ans. Le résultat est alors de 20 000 / 25 = 800€ par an.
L’amortissement total est donc le suivant :
Pour les 5 premières années : 10 000 + 1000 + 800 = 11 800€.
Pour les années suivantes : 11 800 – 1000 = 10 800€.
Les avantages fiscaux de l’amortissement immobilier
L’amortissement immobilier permet aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux.
En déduisant l’amortissement du revenu brut, le bénéfice imposable est réduit, tout comme la charge fiscale. Les propriétaires payent donc moins d’impôt chaque année et optimisent la rentabilité de leur investissement immobilier. Les propriétaires bailleurs peuvent aussi déduire leur amortissement de leurs revenus locatifs. Là encore, ils réduisent leur base imposable.
Ils peuvent également utiliser ces économies fiscales pour réinvestir dans d’autres projets immobiliers ou pour améliorer leurs logements existants. La gestion des liquidités et de la trésorerie est alors facilitée.
Les types de biens immobiliers concernés par l’amortissement
Les biens immobiliers locatifs
Les logements loués en location meublée avec les dispositifs de loueur meublé non professionnel (LMNP) et loueur meublé professionnel (LMP), sont éligibles à l’amortissement. Ils permettent d’amortir le coût du logement, mais aussi celui du mobilier et des équipements.
Pour rappel, les statuts LMNP et LMP imposent aux bailleurs des conditions spécifiques :
- Moins de 23 000€ de recettes locatives annuelles ou moins de 50% du revenu global pour le statut LMNP.
- Respect des critères de décence des logements meublés.
- Location du logement meublé à titre de résidence principale.
Bon à savoir : Les logements en location nue ne peuvent pas bénéficier de l’amortissement. Cependant, les bailleurs peuvent profiter du mécanisme du déficit foncier s’ils réunissent toutes les conditions nécessaires.
→ Article déficit foncier
Les biens immobiliers commerciaux et industriels
Les locaux dédiés à des activités commerciales comme des bureaux, des magasins, ou encore des entrepôts peuvent être amortis. Cet amortissement permet de réduire le coût d’acquisition ou de construction des bâtiments. Les usines et les sites de production industrielle sont également concernés. L’amortissement englobe alors les équipements techniques spécifiques aux activités industrielles.
Les biens immobiliers à usage professionnel
Les bâtiments professionnels peuvent être amortis. Parmi eux, on compte notamment les établissements de santé comme les centres médicaux, les cliniques et les hôpitaux. Là encore, l’amortissement s’étend aux équipements et aux installations.
Les hôtels et les hébergements touristiques sont eux aussi concernés, tout comme les meubles et les équipements fournis aux clients.
Les biens immobiliers détenus par des sociétés
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent amortir leurs biens immobiliers. C’est également le cas des immeubles résidentiels, industriels ou commerciaux.
Les sociétés commerciales détentrices de biens immobiliers dans le cadre de leur activité, comme des boutiques, des entrepôts ou encore un siège social sont également éligibles à l’amortissement.
Les biens immobiliers spécifiques
Certaines immobilisations incorporelles liées à l’immobilier peuvent être amorties. C’est notamment le cas des droits d’usage, des franchises, ou encore des fonds de commerce associés à un bien immobilier.
Comment déclarer l’amortissement immobilier ?
En LMNP, la déclaration de l’amortissement immobilier se fait en même temps que la déclaration de revenus. Les propriétaires doivent remplir la déclaration de résultat n°2031, éditer leur compte de résultat et joindre le tableau de suivi des charges d’amortissements. Ce tableau est soumis aux normes de l’article 39 du Code général des impôts. Il faut ensuite reporter les informations sur la déclaration de revenus 2042 C Pro.
La procédure peut s’avérer complexe, c’est pourquoi les conseils d’un expert-comptable sont essentiels afin d’éviter les erreurs dans la déclaration.
Les limites et les restrictions
Le plafond de déduction de l’amortissement
La valeur totale de l’amortissement est limitée. Selon l’article 39 du Code général des impôts, elle ne peut pas dépasser le delta entre le total des loyers et les charges locatives. De plus, il est impossible de créer un déficit avec l’amortissement. L’excédent de l’amortissement peut servir à réduire les revenus locatifs futurs, mais pas de manière illimitée.
Les risques de redressement fiscal
Une erreur dans le calcul et dans la déclaration de l’amortissement peut exposer le propriétaire bailleur à un risque de redressement fiscal. Ce mécanisme demande donc l’intervention d’un expert-comptable, ce qui génère un coût pour le propriétaire.
La proportion amortissable
Seule la partie bâtie d’un bien immobilier est amortissable. De ce fait, le coût du terrain n’entre pas en compte dans le calcul.
Conclusion
L’amortissement immobilier est un outil puissant et indispensable pour les investisseurs et les propriétaires qui souhaitent optimiser leur fiscalité.
Il permet de répartir le coût d’acquisition et/ou de rénovation d’un bien sur sa durée utile. Les avantages fiscaux sont importants, car ils améliorent la rentabilité des investissements immobiliers.
Le mécanisme de l’amortissement peut cependant s’avérer complexe pour des propriétaires non experts. Il nécessite donc les services réguliers d’un expert-comptable, afin d’éviter les erreurs dans les déclarations et les risques de sanctions fiscales.
