Votre activité locative engendre plus de charges que de revenus fonciers ? Vous pouvez alors bénéficier du mécanisme du déficit foncier. Dans cet article, nous vous donnons la définition du déficit foncier, ses critères d’éligibilité, ses avantages ainsi que ses limites.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

En tant que propriétaire bailleur en location nue dépendant du régime réel, vous déclarez vos revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, vous êtes en situation de déficit foncier. Vous pouvez déduire ce déficit de votre revenu global imposable, en respectant certaines conditions fiscales que nous allons détailler tout de suite.

Les charges déductibles des revenus fonciers

De nombreuses charges sont déductibles des revenus fonciers, c’est notamment le cas des :

• Frais de gestion et d’administration du bien immobilier : frais d’agence immobilière, syndic de copropriété, conciergerie…
• Réparations et entretien du logement
• Taxe foncière
• Travaux d’amélioration
• Provision pour charge (copropriété)
• Charges locatives
• Primes d’assurances
• Intérêts d’emprunt
• Indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire

Les conditions pour bénéficier du déficit foncier

Dépendre du régime fiscal réel

L’investissement locatif dans un logement nu vous permet de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-foncier et le régime réel.

Le régime micro-foncier est automatique dès lors que vous générez moins de 15 000€ par an avec votre activité de location vide. Il applique un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers, sans prendre en compte le véritable montant de vos charges. Vous êtes donc imposés sur les 70% restants. Le déficit foncier ne peut pas s’appliquer dans le cadre de ce régime, car il ne peut pas dépasser le montant des revenus fonciers.

Le seul régime qui vous permet de réaliser un déficit est le régime réel, car il prend en compte le montant réel de vos charges locatives. Au-dessus de 15 000€ de revenus par an, ce régime s’applique automatiquement.

Louer un appartement ou une maison vide

Le déficit foncier peut uniquement s’appliquer en cas de location nue. Les logements meublés ne sont pas éligibles, car les revenus sont à déclarer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Louer pendant au moins 3 ans avant de déclarer

Le logement doit être loué en continu pendant au moins trois ans à partir de la date de déclaration du déficit foncier.

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Les avantages du déficit foncier

La réduction de l’impôt sur le revenu

L’avantage principal du déficit foncier est qu’il permet de réduire l’impôt sur le revenu. Les charges déductibles peuvent en effet être imputées sur les déficits fonciers, ainsi que sur le revenu global dans la limite de 10 700€. Cet avantage vous permet de diminuer votre base imposable, vous permettant ainsi de bénéficier de réductions fiscales.

Le report du déficit sur les années suivantes

Si le déficit foncier dépasse le plafond réglementaire, vous pouvez tout de même reporter l’excédent sur les années suivantes. La réduction d’impôt n’est donc pas limitée à une seule année.

L’encouragement à la rénovation et à l’entretien des biens immobiliers

Les travaux de rénovation énergétique peuvent permettre de doubler le plafond du déficit foncier, ce qui vous accorde un avantage fiscal d’autant plus important. Cet avantage permet donc d’encourager les propriétaires bailleurs à améliorer les performances thermiques de leurs logements.

Grâce à ce type de travaux, vous pouvez augmenter le confort de votre locataire ainsi que la valeur locative globale de votre bien. Vous disposez alors d’un patrimoine immobilier de meilleure qualité, tout en réduisant son impact environnemental grâce à des investissements d'entretien et d'amélioration.

Déficit foncier et SCPI

Par ailleurs, les propriétaires qui ne souhaitent pas s'engager dans des travaux peuvent envisager un investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de déficit foncier. Cette méthode permet de bénéficier des déductions fiscales liées aux travaux sans besoin d’opérer directement sur un bien physique. Ces SCPI prennent en charge les rénovations, permettant aux associés de déduire les coûts du déficit foncier de leurs autres revenus fonciers et éventuellement du revenu global. C'est une option particulièrement intéressante pour ceux soumis à une tranche marginale d'imposition d'au moins 30%.

Les exemples de calcul du déficit foncier

Pour bien comprendre, prenons l'exemple d'un propriétaire qui, après avoir perçu 5 400€ de loyers et enregistré des charges de 3 800€, effectue des travaux de rénovation à hauteur de 4 200€. Le déficit foncier serait alors de 2 600€. Notons que l’économie d’impôts dépend de la tranche marginale d’imposition du propriétaire, ce qui requiert attention au moment de projeter les économies attendues.

L’interaction entre le déficit foncier et le plafond de niches fiscales

Fait intéressant, le déficit foncier n'entre pas dans le calcul du plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000€ par an. Cela signifie que même en utilisant d'autres dispositifs de défiscalisation, l'impact global sur vos impôts peut encore être optimisé grâce au déficit foncier, qui reste limité à 10 700€ par an mais s'applique séparément.

Pour aller plus loin sur le sujet avec Manda : "Maximiser votre investissement grâce à la défiscalisation"

Comment déclarer le déficit foncier ?

Les revenus fonciers et toutes les charges déductibles sont à détailler dans le formulaire 2044 de la déclaration des revenus fonciers. Vous devez nécessairement indiquer l’adresse et la description du bien immobilier, et reporter les loyers perçus pendant l’année. Pour calculer le revenu foncier net, il suffit de soustraire les charges des revenus bruts. Si le résultat est négatif, il s’agit d’un déficit foncier, qui est alors reportable sur le revenu global imposable dans la limite de 10 700€ par an. Comme nous l’avons vu précédemment, l’excédent peut être reporté sur les années suivantes, dans le formulaire 2042, ligne 4BA.

Il est également nécessaire de conserver tous les justificatifs des charges déductibles pendant au moins 3 ans, en cas de contrôle par l’administration fiscale.

Les limites et les restrictions du déficit foncier

Le plafond du déficit foncier

Le déficit foncier ne permet de déduire que 10 700€ de vos revenus par an. Si votre logement est concerné par les déductions prévues par l’article 31 du code général des impôts, ce plafond peut s’étendre jusqu’à 15 300€ par an.

Il est ensuite possible de reporter l’excédent du déficit foncier sur les années suivantes :

• Pendant 6 ans sur l’ensemble des revenus.
• Pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Le plafond d’imputation sur le revenu global augmente jusqu’à 21 400€ par an pour tous les travaux de rénovation énergétique. Cette hausse concerne les passoires thermiques (DPE noté E, F et G), dont les travaux permettent d’atteindre une notation D, C, B ou A. Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, les dépenses doivent être effectuées entre le début de l’année 2023 et la fin de l’année 2025.

Les démarches administratives

La déclaration du déficit foncier nécessite une bonne connaissance des règles fiscales et une gestion rigoureuse des justificatifs. Il peut être nécessaire de faire appel à un expert-comptable et/ou à un expert en gestion de patrimoine, afin de vous faire accompagner dans vos déclarations fiscales. Vous éviterez ainsi les erreurs et les risques de redressements en cas de contrôle fiscal.

L’obligation de location

Le déficit foncier n’est pas un mécanisme accessible à tous les propriétaires. Seuls les bailleurs en location nue qui respectent les conditions que nous avons citées précédemment peuvent y accéder.

Conclusion

Le déficit foncier est donc un mécanisme fiscal avantageux si vous êtes un propriétaire immobilier avec des charges supérieures à vos revenus. La gestion et la déclaration de ce déficit ne sont cependant pas à prendre à la légère, car la complexité du processus peut engendrer des risques d’erreurs. Pour optimiser votre avantage fiscal, n’hésitez pas à consulter un expert en immobilier et en fiscalité, afin de mettre en place la stratégie qui vous convient.

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FAQ

C'est quoi un déficit foncier ?

Un déficit foncier se produit lorsque les charges liées à un bien immobilier mis en location (comme les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux de rénovation ou d'entretien) dépassent les revenus fonciers générés par les loyers. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global du propriétaire, réduisant ainsi sa charge fiscale, dans la limite de 10 700 € par an .

Quel est le montant maximum de déficit foncier que l'on peut déduire par année fiscale ?

Le montant maximum de déficit foncier que l'on peut déduire par année fiscale est de 10 700 euros. Cependant, pour les dépenses de rénovation énergétique réalisées dans un logement qualifié de "passoire énergétique" et qui améliorent la classe énergétique du logement, ce plafond peut être doublé à 21 400 euros jusqu'au 31 décembre 2025 .

Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?

Les travaux qui entrent dans le déficit foncier incluent diverses charges associées à la propriété immobilière en location nue. Cela comprend les frais d’administration et de gestion, le coût de travaux effectués sur le bien, ainsi que les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition ou l’amélioration du bien. Ces charges peuvent être déduites des revenus fonciers bruts pour calculer le déficit foncier .

Comment optimiser le déficit foncier ?

Pour optimiser le déficit foncier, il est essentiel de suivre plusieurs étapes clés. Tout d'abord, achetez un logement ancien qui nécessite des rénovations significatives, puis réalisez des travaux de rénovation éligibles à une déduction d'impôts, ce qui peut inclure des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le diagnostic de performance énergétique du bien . Maximisez les charges déductibles, telles que les coûts d'entretien et de rénovation, afin que ces charges dépassent les revenus fonciers, créant ainsi un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé sur le revenu global jusqu'à 10 700 euros par an, ou 21 400 euros pour les travaux de rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2025. Les excédents peuvent être reportés et déduits sur les revenus globaux pendant six ans ou sur les revenus fonciers pendant dix ans . Assurez-vous de déclarer le déficit foncier sur votre déclaration de revenus en choisissant le régime réel d'imposition et de maintenir le bien en location pendant au moins trois ans après la déduction fiscale.

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