Le régime micro-BIC est le régime d’imposition simplifié destiné aux propriétaires qui mettent en location un bien meublé, dans la limite de certaines conditions. Ce régime lui permet d’établir un règlement forfaitaire des charges imposées par l’État. Mais quels sont les avantages et les inconvénients du régime micro-BIC ? Quelles sont les obligations du propriétaire ? Manda vous présente les spécificités et les avantages du régime micro-BIC dans le cadre de la location d’un meublé.
À qui correspond le régime fiscal du micro-BIC ?
L'acronyme BIC signifie " Bénéfices Industriels et Commerciaux ". Le régime micro BIC concerne tout contribuable bénéficiant de recettes locatives annuelles ne dépassant pas un certain seuil. Il s’applique à toutes les recettes. Que celles-ci émanent d’une location étudiante limitée à 9 mois ou d’une location à long terme. Le service des impôts calcule alors un abattement de 50% sur les revenus locatifs annuels du propriétaire. Sous ce régime, le service des impôts s’occupe également de déduire les charges de votre revenu locatif. Ainsi, les formalités sont simplifiées. La seule obligation comptable du propriétaire sera de tenir un livre de recettes et un livre d’achats. Le but étant de pouvoir reporter les différentes entrées et sorties d’argent liées à votre bien immobilier sur votre déclaration de revenus.
Les locations bénéficiant d’une exonération d’impôt
Parmi les avantages de ce régime fiscal, il existe deux sortes de locations qui ne font l’objet d’aucune retenue : les locations à usage de résidence principale, d’une part et les locations de chambres d’hôtes d’autre part. Chacune de ces formes de locations exonérées est liée à un seuil de ressources locatives à ne pas dépasser. Il est également possible de combiner les deux types de locations exonérées d’impôts en vue de bénéficier d’un revenu locatif intéressant et donc d’une rentabilité locative optimale. Vous pourrez alors librement louer votre bien à un étudiant, une personne en contrat court ou en formation sur une période de l’année. Puis, vous pourrez, pendant les vacances, louer votre bien en tant que chambre d’hôte. Tant que vous ne dépasserez pas les plafonds établis, vous serez exonéré d'impôts. C'est le principe du régime micro BIC.
Location meublée en vue d’être utilisée à titre de résidence principale
Si le propriétaire décide de louer une partie de sa résidence principale, il faudra qu’il respecte certains points pour être exonéré d’impôts.
- Il ne pourra pas dépasser un certain seuil. En 2019, ce seuil est plafonné à 185€ par an et par mètre carré en Île-de-France et à 136€ par an et par mètre carré dans les autres régions.
- La (les) pièce(s) louée(s) devra (devront) aussi faire partie de la résidence principale. Ainsi il n’est pas possible d’être exonéré d’impôts si le propriétaire loue une dépendance, par exemple.
- Le logement loué meublé devra bénéficier des 11 équipements minimums prévus dans le bail.
Location de chambre d’hôte
Certains propriétaires louent une partie de leur résidence principale en tant que chambres d’hôtes. Pour cela, le propriétaire devra en premier lieu déclarer sa (ses) chambre(s) d’hôte(s) à la mairie de sa commune. Ensuite, il devra faire attention à ne pas dépasser un certain revenu locatif. Le seuil à ne pas dépasser pour être exonéré d’impôt dans le cadre de la location de chambre d’hôte est fixé, en 2019, à 760€ par an. Ce montant comprend les autres charges d’accueil telles que le petit-déjeuner par exemple. Au-delà de ce montant, le propriétaire sera imposable sur l’ensemble de ses revenus locatifs.
Plafonnement des recettes locatives
Comme vu précédemment, des plafonds (70 000€) sont imposés à tout propriétaire immobilier désirant louer son bien meublé. Ces plafonds permettent d’établir un seuil maximum à respecter pour rester sous le régime fiscal du micro-BIC. Il existe cependant un cas à part dans le monde de l’immobilier : celui des locations meublées de tourisme et de chambres d’hôtes.
Meublés de tourisme, chambres d’hôtes et micro-BIC
Dans le cas d’une location meublée de tourisme et de chambres d’hôtes, le seuil d’application du micro-BIC est établi à 170 000€ par an. L’abattement forfaitaire change, lui aussi. Plutôt que d’être imposé à 50% du revenu locatif total, le propriétaire bénéficie d’une assiette fiscale à 29%. Ceci lui permet de bénéficier de 71% de ses revenus locatifs.
Que se passe-t-il si les recettes dépassent le plafond ?
En cas de dépassement de plafond, le régime micro-BIC n’est plus applicable. Le propriétaire passe alors au régime réel d’imposition. Ce régime entraîne un plafond plus important et permet de nombreuses déductions de charges. Toutefois, les obligations du régime réel sont plus importantes et contraignantes en termes de comptabilité. En tant que propriétaire immobilier, vous devrez également vous faire reconnaitre comme indépendant et serez potentiellement redevable de la cotisation foncière des entreprises.
Les obligations du propriétaire dans le régime fiscal micro-BIC
L’une des particularités de la location sous le régime fiscal micro-BIC, est relative au propriétaire qui est dégagé de bon nombre d’obligations. Il devra prioritairement tenir un livre de recettes. Ce livre comprendra tous les loyers payés sur l’année par son locataire. En plus de ce livre de comptes, il devra tenir un livre d’achat qui regroupera toutes les dépenses effectuées pour son bien immobilier. Il pourra y inscrire les différents travaux réalisés et leurs coûts, les différents équipements mobiliers achetés pour le bien et toutes autres dépenses. Il est important de bien rester à jour dans ses livres de comptes dans l’hypothèse où le propriétaire souhaiterait passer sur le régime réel. Ce dernier, en effet, demande davantage de rigueur en termes d’ obligations comptables du propriétaire. Enfin, si le propriétaire met en location un bien meublé, il devra respecter une liste d’équipements obligatoires inhérents au confort de son locataire. Cette liste de 11 éléments obligatoires comprendra :
- Des plaques de cuisson
- Un four classique ou un four à micro-ondes
- Une table et des chaises ou des sièges
- Une literie complète (lit ou canapé-lit + couette ou couverture)
- De la vaisselle et des couverts
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager
- Un réfrigérateur et un congélateur
- Des ustensiles de cuisine
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans la (les) chambre(s) à coucher
- Des étagères de rangement
Comment calculer le revenu imposable ?
Calculer le revenu imposable est, somme toute, assez simple. Sous le régime fiscal micro-BIC, si vous percevez un total de 15 000€ de loyer par an, vous êtes imposable sur la moitié du total des loyers soit 7500€. En cas de location de meublé, le montant imposable est donc de 7500€. À ce calcul seront ajoutés vos autres revenus (salaires, retraite, BNC, etc.). Manda vous propose un outil performant pour calculer rapidement et simplement votre rentabilité locative. Choisissez votre niveau d’analyse (simple, intermédiaire ou avancé) selon vos besoins et obtenez immédiatement des informations précises sur la rentabilité locative de votre logement :
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