Revenus fonciers : comparatif entre régime réel et micro-foncier

Les propriétaires percevant des revenus fonciers et locatifs sont soumis à deux types de cadres fiscaux : le micro-foncier (régime d’imposition simplifié) et le régime réel. Manda vous aide à y voir plus clair afin de comprendre les caractéristiques de chaque régime, les possibilités de déduction des dépenses, et de faire les bons choix pour optimiser vos impôts.

Le régime d’imposition simplifié (régime micro-foncier)

Si le montant des loyers issus de vos locations non meublées n’excède pas 15000 euros, vous pouvez bénéficier d’un régime d’imposition simplifié, encore appelé micro-foncier. Ce régime fiscal vous permet d’appliquer un abattement forfaitaire pour charges de 30 %, calculant ainsi le montant imposable sur 70 % des loyers perçus. En revanche, il faut savoir que le fait de bénéficier du régime d’imposition simplifié ne vous permet aucune déduction supplémentaire des dépenses liées à l’entretien, la rénovation ou l’amélioration de vos logements. Cela peut influencer votre revenu net déclaré et le montant des impôts fonciers à payer.

En micro-foncier, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d'un mécanisme simplifié en ne remplissant qu'un seul formulaire fiscal dédié aux revenus fonciers. L'administration fiscale applique automatiquement l'abattement de 30 % sur le revenu brut déclaré, facilitant ainsi la déclaration de vos revenus locatifs et le calcul de votre impôt foncier.

a. Qui peut bénéficier du régime d’imposition simplifié ?

Pour opter pour le régime d’imposition simplifié (micro-foncier) et déclarer vos revenus fonciers, il faut répondre à deux conditions :

   
1. Le montant brut des loyers (calculé sans les charges) et autres recettes locatives de votre foyer fiscal ne doit pas dépasser 15 000 euros par an. La notion de foyer fiscal est importante ici, car les revenus locatifs sont calculés sur l’ensemble des loyers perçus, y compris les vôtres, ceux de votre partenaire ou conjoint, ceux de vos enfants, etc. Si les biens sont loués en indivision, le maximum de 15 000 euros s’applique à chaque indivisaire formant son foyer fiscal.
2. Aucun des biens locatifs ne bénéficie des avantages liés à un dispositif fiscal excluant le régime micro-foncier.
 

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Il est important de savoir que le régime micro-foncier est un choix auquel le propriétaire bailleur peut renoncer si, après avoir fait ses calculs de revenu fonciers et de déductions des dépenses, il juge qu’il est préférable pour lui de choisir le régime réel d’imposition pour optimiser son impôt.

b. Le régime micro-foncier : pour quels types de biens ?

Le micro-foncier est uniquement applicable aux loyers percus au titre de la location non meublée d’immeubles urbains et de propriétés rurales dans le cadre d’un investissement locatif. Si les biens immobiliers font l’objet de dispositifs fiscaux spécifiques de type Borloo, Robien, etc., ils ne permettent pas aux propriétaires de choisir le régime micro-foncier pour la déduction des dépenses liées. Néanmoins, il existe des exceptions à cette règle :

   
• Si le(s) bien(s) immobilier(s) est (sont) un (des) logement(s) neuf(s), mis en location dans le cadre des dispositifs Scellier, Duflot ou Pinel, sauf cas exceptionnels (notamment si le propriétaire bénéficie de déductions supplémentaires au titre de dispositifs comme « Scellier intermédiaire » ou « Scellier ZRR » par exemple)

• Si le bien est un immeuble ancien, nécessitant des travaux de réhabilitation ou de rénovation, sujet au dispositif Malraux.

Il est important de noter que les charges locatives non recouvrées par le propriétaire ne sont pas déductibles sous le régime micro-foncier, impactant ainsi le revenu foncier déclaré. Cependant, elles peuvent être déduites sous le régime réel, permettant une optimisation de l'impôt sur les revenus fonciers.

Vous louez vos biens via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…) et souhaitez déclarer vos revenus locatifs ? Pour bénéficier du régime micro-foncier, il faut remplir deux conditions :

   
• Au minimum, un bien non meublé de la société doit appartenir à vous-même ou à l’une des personnes de votre foyer fiscal, afin que les revenus fonciers puissent être déclarés sous le régime micro-foncier.
 

   
• Le(s) bien(s) ne font l’objet d’aucun avantage ou dispositif dont les termes excluent l’application du régime micro-foncier pour la déduction des dépenses foncières.

c. Quelles recettes sont prises en compte dans le cadre du régime micro-foncier ?

Toutes les recettes perçues au cours de l’année entrent dans le calcul du montant des loyers et des revenus fonciers locatifs. Pour bénéficier du micro-foncier, il faut que les sommes perçues n’excèdent pas 15 000 euros. À partir du moment où elles ont été encaissées au cours de l’année d’imposition, même s’il s’agit du paiement d’arriérés de loyers ou de recettes ayant rapport à une année passée, elles doivent être prises en compte dans le calcul global des revenus à déclarer. En revanche, il conviendra d’exclure certaines recettes, comme notamment les sommes versées par le locataire au titre des charges et des travaux d’entretien ou de rénovation pour lesquels il est responsable. Les sommes à prendre en compte dans le calcul des recettes imposables au titre du régime micro-foncier sont donc calculées sur la base du loyer mensuel auquel sont déduites les provisions pour charges. Si le loyer est soumis à la TVA, payée par le locataire, le montant perçu n’entre pas en ligne de compte dans le calcul des recettes de l’année, impactant ainsi l’impôt sur les revenus fonciers déclarés.

Les locations meublées ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier, car elles génèrent des revenus locatifs considérés différemment fiscalement et soumises au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui impacte le calcul de votre impôt.

d. Peut-on sortir du régime micro-foncier ?

Dès lors que vos critères ne répondent plus aux exigences et aux conditions du régime micro-foncier, notamment lorsque vos recettes locatives excèdent 15 000 euros, ce cadre fiscal cesse de s’appliquer. En outre, il est également possible pour un propriétaire bailleur ayant fait le choix du micro-foncier de changer de régime et passer au régime réel d’imposition pour optimiser ses déductions fiscales. En passant du régime micro-foncier au régime réel, il convient d’utiliser la déclaration de revenus fonciers adéquate, à savoir la déclaration N° 2044 ou la déclaration 2044 spéciale. Au moment de votre déclaration de revenus, il n’est pas trop tard pour changer de régime! Sachant que le régime micro-foncier permet un abattement des charges déductibles forfaitaires de 30 %, il se peut que vos dépenses réelles, incluant entretien, rénovation ou intérêts d’emprunt bancaire, soient supérieures à l’abattement, ce qui pourrait générer un déficit foncier. Vous pouvez alors décider d’opter pour le régime réel d’imposition en remplissant la déclaration N° 2044 (ou déclaration 2044 spéciale). Attention cependant : si vous changez de régime fiscal en passant du régime micro-foncier au régime réel, votre choix porte sur l’ensemble des biens dont vous-même ou/et les membres de votre foyer fiscal êtes propriétaire(s). Ce choix optionnel, il faut le savoir, est irrévocable durant trois ans. Au bout de cette période, l’option se renouvelle tacitement d’une année à l’autre, sauf si vous y renoncez expressément. Cette décision affecte également les taxes foncières et les déductions d'assurance liées à vos logements en copropriété.

e. Peut-on revenir au régime micro-foncier ?

Après avoir effectué leurs calculs de revenus fonciers et des déductions possibles, certains propriétaires bailleurs réalisent qu’il est plus avantageux pour eux de revenir au régime micro-foncier que de continuer à être imposés au régime réel. Au bout de la troisième année d’application du régime réel, il suffit d’indiquer le montant brut des recettes locatives sur la déclaration N° 2042 pour opter de nouveau pour le régime micro-foncier et bénéficier de son abattement forfaitaire.

Le régime d’imposition réel

a. Qui peut bénéficier du régime d’imposition réel ?

Le régime d’imposition réel concerne les propriétaires bailleurs dont les recettes locatives des biens non meublés excèdent 15 000 euros par an, ainsi que ceux qui ont choisi de bénéficier de certains dispositifs fiscaux dépendant automatiquement de ce type de régime d’imposition pour optimiser leurs déductions. En tant que propriétaire bailleur, vous êtes soumis au régime d’imposition réel dans les cas suivants :

   
• Si vos recettes locatives dépassent 15 000 euros par an.
 

   
• Si vous avez acquis un bien immobilier (ou plusieurs) bénéficiant d’un avantage fiscal spécifique et dont les conditions ne vous permettent pas d’opter pour le régime micro-foncier malgré vos revenus fonciers élevés.

En outre, il est tout à fait possible pour un propriétaire bailleur relevant du régime micro-foncier de choisir le régime réel s’il y voit un intérêt quelconque, notamment pour bénéficier de déductions supplémentaires sur ses revenus fonciers et optimiser son impôt.

b. Le régime réel : pour quels types de biens ?

Le régime d’imposition réel s’applique dès lors que les recettes locatives perçues par le propriétaire bailleur ou son foyer fiscal dépassent 15 000 euros. Il est également applicable de plein droit, quel que soit le montant des recettes locatives, dans les cas suivants :

   
• Pour les biens immobiliers loués dans le cadre d’un dispositif fiscal particulier (Cosse ancien, Scellier intermédiaire, Robien, etc.), liés à un investissement locatif spécifique
 

   
• Pour les biens réhabilités au titre de la loi Malraux ancien, permettant des déductions sur les investissements en rénovation
 

   
• Pour les monuments historiques, bénéficiant de déductions fiscales spécifiques
 

   
• Pour les immeubles bénéficiant de réductions d’impôts au titre d’investissements en zone touristique

Le régime réel s’applique également de plein droit aux propriétaires détenant des parts de SCPI liées aux dispositifs Robien et Borloo, et aux biens desquels le contribuable n’est pas le propriétaire direct (ex: parts de SCI ou de FPI), affectant ainsi la déclaration de leurs revenus locatifs et leur impôt foncier.

c. Quelles recettes sont prises en compte dans le cadre du régime réel ?

Le calcul des recettes imposables se fait sur la base de l’ensemble des sommes perçues pour la location des biens immobiliers appartenant aux propriétaires ou aux membres de son foyer fiscal, constituant ainsi les revenus fonciers. Doivent être exclues de la somme totale à déclarer, les charges versées par les locataires, ainsi que la TVA applicable pour certaines locations. Le calcul des recettes imposables, au titre du régime réel, exclut les dépenses engagées pour la conservation ou l’acquisition des biens immobiliers non meublés mis en location, telles que l’entretien, la rénovation ou les assurances. À partir du moment où les dépenses sont justifiées, elles sont déductibles pour leur montant réel, réduisant ainsi votre impôt sur les revenus fonciers. Certains frais, plus modestes, par exemple les frais de gestion d’agences immobilières, sont déduits de manière forfaitaire. Au titre de certains dispositifs fiscaux, certains propriétaires peuvent également bénéficier de déductions supplémentaires, dont la somme vient s’ajouter aux charges réelles. Attention, le choix du régime réel est applicable à l’ensemble des biens immobiliers détenus par les membres du foyer, affectant ainsi le calcul des taxes foncières et autres impôts locaux.

d. Quelles charges peut-on déduire des sommes perçues ?

Le calcul du montant imposable, au titre du régime d’imposition réel, doit exclure certaines charges non récupérables auprès des locataires, susceptibles de déduction et d'affecter l'impôt sur les revenus fonciers, par exemple :

   
• Les frais de gestion, si les biens sont loués par le biais d’une agence immobilière, permettant de déduire ces dépenses des revenus fonciers
 

   
• Les assurances, déductibles des impôts sur les revenus locatifs
 

   
• Les intérêts d’emprunt, à déduire de vos revenus fonciers
 

   
• Les impôts locaux, déductibles dans le calcul de votre impôt foncier
 

   
• Les dépenses de travaux et d’amélioration, telles que la rénovation ou l’entretien des logements, déductibles des revenus locatifs

Bien évidemment, les charges déductibles doivent être directement liées aux biens immobiliers dont les revenus fonciers sont imposables ; elles doivent être également liées à l’achat ou à la conservation des revenus locatifs. Si par exemple, vous effectuez des travaux d’entretien ou de rénovation dans un logement suite au départ d’un locataire, les frais engagés au titre des travaux seront déductibles de vos revenus fonciers. Les charges déductibles doivent également avoir été payées en cours d’année d’imposition, quelle que soit la date des travaux. En outre, les sommes engagées ne doivent pas avoir fait l’objet d’un avantage fiscal spécifique au préalable. Tout propriétaire souhaitant déduire le montant des charges du total des recettes imposables se doit de pouvoir prouver, à la demande du service des impôts, la réalité, la nature et le montant des sommes dépensées. À ce titre, il convient de conserver pendant quatre ans minimum les documents justificatifs (durée recommandée par l’Administration). Lorsque les sommes engagées au cours d’une année sont relatives à un bien immobilier appartenant au même propriétaire, comprenant plusieurs logements non meublés mis en location, les charges peuvent être ventilées en fonction de pourcentages correspondant aux charges locatives réparties entre les différents occupants. Si le bien immobilier a été loué durant une partie de l’année seulement, les charges peuvent être déduites si elles répondent aux conditions présentées ci-dessus. Il est important de préciser ici que la déduction n’est possible que pour les biens destinés à la location et impacte directement votre impôt foncier.

e. Le déficit foncier

Il se peut, dans certains cas, que le calcul entre les recettes locatives perçues et les sommes engagées pour les dépenses déductibles sur l’ensemble des biens immobiliers aboutissent à un résultat négatif, appelé déficit foncier. Sur cette base, il conviendra d’indiquer, sur la déclaration de revenus fonciers, la part correspondant au revenu global imposable et celle qui sera reportée sur les revenus fonciers imposés des 10 années suivantes, réduisant ainsi votre impôt sur le revenu.

f. Les prélèvements sociaux

En cas de bénéfice net des revenus fonciers, lors de la mise en location nue, ainsi que dans le cadre d’une location meublée réalisée au titre du BIC (Bénéfice Industriel et Commercial), le propriétaire est soumis aux prélèvements sociaux dont le taux global est de 17,2 % applicable au revenu net locatif. Ce taux correspond à la CSG de 9,9 %, à la CRDS de 0,5%, au prélèvement social de 4,5 %, à la contribution additionnelle de 0,3 % et au prélèvement de solidarité de 2 %, impactant ainsi l'impôt dû sur le revenu foncier.

Régime d’imposition réel vs. Régime d’imposition micro-foncier : tableau comparatif

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FAQ

Puis-je déduire les intérêts d'emprunt de mes revenus fonciers en régime micro-foncier?

Non, vous ne pouvez pas déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers en régime micro-foncier. Dans ce régime, les intérêts d’emprunt sont déjà pris en compte dans le calcul de l’abattement forfaitaire de 30% et ne doivent pas être reportés séparément dans votre déclaration .

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'abattement forfaitaire de 30% en régime micro-foncier?

Pour bénéficier de l'abattement forfaitaire de 30% en régime micro-foncier, several conditions must be met:- Le revenu foncier brut doit ne pas dépasser 15 000 euros par an.- Les revenus locatifs doivent provenir d'une location de bien immobilier non meublé.- Le logement ne doit bénéficier d'aucune déduction spécifique d'amortissement (comme les dispositifs Pinel, Borloo, etc.).- L'immeuble ne doit pas être classé monument historique ou situé dans un secteur sauvegardé.- Le logement ne doit pas être loué dans le cadre d'une convention avec l'Anah.- Le logement ne doit pas être détenu en nue-propriété.

Est-il possible de déduire la taxe foncière ou la taxe d'enlèvement des ordures ménagères en régime micro-foncier?

Non, en régime micro-foncier, il n'est pas possible de déduire la taxe foncière ou la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Seul un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers bruts est appliqué, sans déduction des charges réelles .

Comment se calcule le revenu net imposable en régime micro-foncier lorsque l'on perçoit des loyers annuels?

Le revenu net imposable en régime micro-foncier se calcule en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur le montant des revenus fonciers bruts annuels. Vous déclarez le montant brut des loyers, et l'administration fiscale applique automatiquement cet abattement, rendant ainsi imposables seulement 70% des revenus fonciers perçus.

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