Les propriétaires percevant des revenus locatifs sont soumis à deux types de cadres fiscaux: le micro-foncier (régime d’imposition simplifié) et le régime réel. Manda vous aide à y voir plus clair afin de comprendre les caractéristiques de chaque régime et de faire les bons choix.

Le régime d’imposition simplifié (régime micro-foncier)

Si le montant des loyers issus de vos locations non meublées n’excède pas 15000 €, vous pouvez bénéficier d’un régime d’imposition simplifié, encore appelé micro-foncier. Ce dernier vous permet d’appliquer un abattement forfaitaire pour charges de 30 %, calculant ainsi le montant imposable sur 70 % des loyers. En revanche, il faut savoir que le fait de bénéficier du régime d’imposition simplifié ne vous permet aucune déduction.

a. Qui peut bénéficier du régime d’imposition simplifié ?

Pour opter pour le régime d’imposition simplifié (micro-foncier), il faut répondre à deux conditions :

Le montant brut des loyers (calculé sans les charges) et autres recettes locatives de votre foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € par an. La notion de foyer fiscal est importante ici, dans la mesure où les recettes locatives sont calculées sur l’ensemble des loyers perçus, à savoir les vôtres, ceux de votre partenaire ou conjoint, ceux de vos enfants, etc. Si les biens sont loués en indivision, le maximum de 15 000 € s’applique à chaque indivisaire formant son foyer fiscal.
Aucun des biens locatifs ne jouit déjà des avantages liés à un dispositif fiscal excluant le régime micro-foncier.

Il est important de savoir que le régime micro-foncier est un choix auquel le propriétaire peut renoncer, si, après avoir fait ses calculs, il juge qu’il est préférable pour lui de choisir le régime réel d’imposition.

b. Le régime micro-foncier : pour quels types de biens ?

Le micro-foncier est uniquement applicable aux loyers perçus au titre de la location non meublée d’immeubles urbains et de propriétés rurales. Si les biens immobiliers font l’objet de dispositifs fiscaux spécifiques de type Borloo, Robien…, ils ne permettent pas aux propriétaires de choisir le régime micro-foncier. Néanmoins, il existe des exceptions à cette règle:

Si le(s) bien(s) immobilier(s) est (sont) un (des) logement(s) neuf(s), mis en location dans le cadre des dispositifs Scellier, Duflot ou Pinel, sauf cas exceptionnels (notamment si le propriétaire bénéficie de déductions supplémentaires au titre de dispositifs comme « Scellier intermédiaire » ou « Sellier ZRR » par exemple)
Si le bien est un immeuble ancien, nécessitant des travaux de réhabilitation, sujet au dispositif Malraux.

Vous louez vos biens via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI, SCPI…)? Pour bénéficier du régime micro-foncier, il faut remplir deux conditions :

Au minimum, un bien non meublé de la société doit appartenir à vous-même ou à l’une des personnes de votre foyer fiscal ;
Le(s) bien(s) ne font l’objet d’aucun avantage ou dispositif dont les termes excluent l’application du régime micro-foncier

c. Quelles recettes sont prises en compte dans le cadre du régime micro-foncier ?

Toutes les recettes perçues au cours de l’année entrent dans le calcul du montant des loyers et recettes locatives. Pour bénéficier du micro-foncier il faut que les sommes perçues n’excèdent pas 15000 €. À partir du moment où elles ont été encaissées au cours de l’année d’imposition, même s’il s’agit du paiement d’arriérés de loyer ou de recettes ayant rapport à une année passée, elles doivent être prises en compte dans le calcul global. En revanche, il conviendra d’exclure certaines recettes, comme notamment les sommes versées par le locataire au titre des charges et des travaux pour lesquels il est responsable. Les sommes à prendre en compte dans le calcul des recettes imposables au titre du régime micro-foncier sont donc calculées sur la base du loyer mensuel auquel sont déduites les provisions pour charges. Si le loyer est soumis à la TVA, payée par le locataire, le montant perçu n’entre pas en ligne de compte dans le calcul des recettes de l’année.

d. Peut-on sortir du régime micro-foncier ?

Dès lors que vos critères ne répondent plus aux exigences et aux conditions du régime micro-foncier, et notamment que vos recettes excèdent 15000 € ce cadre fiscal cesse de s’appliquer. En outre, il est également possible pour un propriétaire ayant fait le choix du micro-foncier de changer de régime et passer au régime réel d’imposition. En passant du régime micro-foncier au régime réel, il convient d’utiliser la déclaration de revenus fonciers adéquate, à savoir la déclaration N° 2044 la déclaration 2044 spéciale. Au moment de votre déclaration, il n’est pas trop tard pour changer de régime ! Sachant que le régime micro-foncier permet un abattement des charges déductibles forfaitaires de 30 %, il se peut que les vôtres soient supérieures à la fin de l’année, les sommes s’accumulant rapidement notamment en cas de travaux ou du remboursement d’un emprunt bancaire, par exemple. Vous pouvez alors décider d’opter pour le régime réel d’imposition en remplissant la déclaration N° 2044 (ou déclaration 2044 spéciale) Attention cependant : si vous changez de régime fiscal en passant du régime micro-foncier au régime réel, votre choix porte sur l’ensemble des biens dont vous-même ou/et les membres de votre foyer fiscal êtes propriétaire(s). Ce choix optionnel, il faut le savoir, est irrévocable durant trois ans. Au bout de cette période, l’option se renouvelle tacitement d’une année à l’autre, sauf si vous y renoncez expressément.

e. Peut-on revenir au régime micro-foncier ?

Après avoir effectué leurs calculs, certains propriétaires réalisent qu’il est plus avantageux pour eux de revenir au régime micro-foncier que de continuer à être imposés au régime réel. Au bout de la troisième année d’application du régime réel, il suffit d’indiquer le montant brut des recettes locatives sur la déclaration N°2042.

Le régime d’imposition réel

a. Qui peut bénéficier du régime d’imposition réel ?

Le régime d’imposition réel concerne les propriétaires dont les recettes locatives des biens non meublés excèdent 15000 € par an, ainsi que ceux qui ont choisi de bénéficier de certains dispositifs fiscaux dépendant automatiquement de ce type de régime d’imposition. En tant que propriétaire bailleur, vous êtes soumis au régime d’imposition réel dans les cas suivants :

Si vos recettes locatives dépassent 15 000 € par an ;
Si vous avez acquis un bien immobilier (ou plusieurs) bénéficiant d’un avantage fiscal et dont les conditions ne vous permettent pas d’opter pour le régime micro-foncier.

En outre, il est tout à fait possible pour un propriétaire relevant du régime micro-foncier de choisir le régime réel s’il y voit un intérêt quelconque.

b. Le régime réel : pour quels types de biens ?

Le régime d’imposition réel s’applique dès lors que les recettes locatives perçues par le propriétaire ou son foyer fiscal dépassent 15000€. Il est également applicable de plein droit, quel que soit le montant des recettes, dans les cas suivants:

Pour les biens immobiliers loués dans le cadre d’un dispositif fiscal particulier (Cosse ancien, Scellier intermédiaire, Robien, etc.)
Pour les biens réhabilités au titre de la loi Malraux ancien
Pour les monuments historiques
Pour les immeubles bénéficiant de réductions d’impôts au titre d’investissements en zone touristique

Le régime réel s’applique également de plein droit aux propriétaires détenant des parts de SCPI liées aux dispositifs Robien et Borloo, et aux biens desquels le contribuable n’est pas le propriétaire direct (ex: parts de SCI ou de FPI).

c. Quelles recettes sont prises en compte dans le cadre du régime réel ?

Le calcul des recettes imposables se fait sur la base de l’ensemble des sommes perçues pour la location des biens immobiliers appartenant aux propriétaires ou aux membres de son foyer fiscal. Doivent être exclues de la somme totale à déclarer, les charges versées par les locataires, ainsi que la TVA applicable pour certaines locations. Le calcul des recettes imposables, au titre du régime réel, exclut les dépenses engagées pour la conservation ou l’acquisition des biens immobiliers non meublés mis en location. À partir du moment où les dépenses sont justifiées, elles sont déductibles pour leur montant réel. Certains frais, plus modestes, par exemple les frais de gestion d’agences immobilières, sont déduits de manière forfaitaire. Au titre de certains dispositifs fiscaux, certains propriétaires peuvent également bénéficier de déductions supplémentaires, dont la somme vient s’ajouter aux charges réelles. Attention, le choix du régime réel est applicable à l’ensemble des biens immobiliers détenus par les membres du foyer.

d. Quelles charges peut-on déduire des sommes perçues ?

Le calcul du montant imposable, au titre du régime d’imposition réel, doit exclure certaines charges non récupérables auprès des locataires, par exemple :

Les frais de gestion, si les biens sont loués par le biais d’une agence immobilière
Les assurances
Les intérêts d’emprunt
Les impôts locaux
Les dépenses de travaux et d’amélioration

Bien évidemment, les charges déductibles doivent être directement liées aux biens immobiliers dont les revenus sont imposables ; elles doivent être également liées à l’achat ou à la conservation des revenus fonciers. Si par exemple, vous effectuez des travaux dans un logement suite au départ d’un locataire, les frais engagés au titre des travaux seront déductibles. Les charges déductibles doivent également avoir été payées en cours d’année d’imposition, quelle que soit la date des travaux. En outre, les sommes engagées ne doivent pas avoir fait l’objet d’un avantage fiscal spécifique au préalable. Tout propriétaire souhaitant déduire le montant des charges du total des recettes imposables se doit de pouvoir prouver, à la demande du service des impôts, la réalité, la nature et le montant des sommes dépensées. À ce titre, il convient de conserver pendant quatre ans minimum les documents justificatifs (durée recommandée par l’Administration). Lorsque les sommes engagées au cours d’une année sont relatives à un bien immobilier appartenant au même propriétaire, comprenant plusieurs logements non meublés mis en location, les charges peuvent être ventilées en fonction de pourcentages correspondant aux charges locatives réparties entre les différents occupants. Si le bien immobilier a été loué durant une partie de l’année seulement, les charges peuvent être déduites si elles répondent aux conditions présentées ci-dessus. Il est important de préciser ici que la déduction n’est possible que pour les biens destinés à la location.

e. Le déficit foncier

Il se peut, dans certains cas, que le calcul entre les recettes perçues et les sommes engagées sur l’ensemble des biens immobiliers aboutissent à un résultat négatif, appelé déficit foncier. Sur cette base, il conviendra d’indiquer, sur la déclaration de revenus fonciers, la part correspondant au revenu global imposable et celle qui sera reportée sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

f. Les prélèvements sociaux

En cas de bénéfice, lors de la mise en location nue, ainsi que dans le cadre d’une location meublée réalisée au titre du BIC (Bénéfice Industriel et Commercial), le propriétaire est soumis aux prélèvements sociaux dont le taux global est de 17,2 % applicable au revenu net. Ce taux correspond à la CSG de 9,9 %, à la CRDS de 0,5%, au prélèvement social de 4,5 %, à la contribution additionnelle de 0,3 % et au prélèvement de solidarité de 2 %.

Régime d’imposition réel vs. Régime d’imposition micro-foncier : tableau comparatif

Régime d’imposition simplifié (micro-foncier) Régime d’imposition réel Application – Lorsque le montant total des locations non meublées du foyer fiscal ne dépasse pas 15000€ et– Lorsqu’aucun des biens mis en location ne jouit déjà d’un dispositif fiscal excluant le régime micro-foncier – Lorsque le montant des recettes locatives des biens non meublés excède 15000€ par an – Lorsque le bien acquis par le propriétaire permet au propriétaire de bénéficier d’un avantage fiscal et que les conditions excluent le choix du micro-foncier Pour quels types de biens? – Biens non meublés d’immeubles urbains et de propriétés rurales – Logements neufs mis en location dans le cadre de dispositifs fiscaux particuliers (Scellier, Duflot…) – Immeubles anciens nécessitant des travaux de réhabilitation au titre de la loi Malraux Le régime réel est applicable de plein droit, quel que soit les sommes perçues, pour: – Les biens immobiliers loués dans le cadre d’un dispositif fiscal particulier (Cosse ancien, Scellier intermédiaire, Robien, etc.) – Pour les biens réhabilités au titre de la loi Malraux ancien – Pour les monuments historiques – Pour les immeubles bénéficiant de réductions d’impôts au titre d’investissements en zone touristique Il s’applique également de plein droit aux propriétaires détenant des parts de SCPI liées aux dispositifs Robien et Borloo, et aux biens desquels le contribuable n’est pas le propriétaire direct (ex: parts de SCI ou de FPI). Les recettes à prendre en compte – Toutes les recettes locatives perçues et encaissées en cours d’année, dans la limite de 15000€ – Toutes les recettes locatives perçues en cours d’année par le foyer fiscal, diminuées des charges versées par les locataires, de la TVA (si applicable) et des charges déductibles et de certaines charges non récupérables auprès des locataires (ex: frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunt etc.) Charges déductibles – Abattement forfaitaire de 30% sur le montant des recettes perçues – Montant réel des charges, soumises à certaines conditions Flexibilité du régime – Dès que le montant des recettes locatives dépasse 15000€, le régime micro-foncier cesse de s’appliquer. – Possibilité pour le propriétaire de choisir le régime réel si les conditions sont plus avantageuses pour lui. Déclaration Déclaration des revenus à porter sur la déclaration d’ensemble des revenus N°2042 Déclaration N° 2044 ou Déclaration 2044 spéciale

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Revenus fonciers : comparatif entre régime réel et micro-foncier