Le régime micro-BIC prend fin lorsque vous dépassez le seuil de revenus locatifs annuels sur votre bien immobilier. Au-delà de 70000€ de recettes locatives par an, ou si vos revenus sont moindres et que vous décidez de changer de régime, vous passez alors au régime réel simplifié. Le régime réel simplifié offre un éventail plus large de possibilités au propriétaire. Celui-ci pourra notamment déduire bon nombre de charges et d’amortissements pour pouvoir ramener son imposition au minimum. Bien que le régime réel simplifié soit lié à une comptabilité plus complexe dans le cadre de la location meublée, il reste, dans certains cas, plus intéressant en termes d’avantages. En comparaison avec le micro-BIC, il conviendra d’être plus rigoureux sur la comptabilité des revenus locatifs. Il existe également un autre régime fiscal qui, comme le réel simplifié, s’applique au-delà d’un certain montant de recettes locatives annuelles. En l’occurrence, le régime réel normal est applicable à partir de 238000€ de recettes locatives et oblige le propriétaire à déclarer mensuellement une TVA. La comptabilité devient alors beaucoup plus stricte et spécifique. Quelles sont les charges déductibles du régime réel simplifié dans le cadre de la location meublée ? Une plus-value est-elle encore possible? Manda vous aide à mieux comprendre.
Quelles charges sont déductibles dans le cadre du régime réel simplifié ?
Avec le régime réel simplifié, le propriétaire louant un meublé aura la possibilité de déduire bon nombre de charges. Il pourra ainsi profiter de cette déduction pour faire diminuer sa part imposable et générer un réel bénéfice sur sa location de meublé. Et pour se faire, il pourra profiter de plusieurs catégories déductibles:
- Les charges
- Les dépenses amortissables
- L’amortissement du bien
Les charges représentent l’ensemble des dépenses occasionnées par le bien immobilier donné en location meublée. Le propriétaire devra tenir à jour un livre de dépenses où toute transaction sera répertoriée. Parmi les charges déductibles, nous pouvons retrouver:
- Les factures d’entretien et de réparations que le bien pourrait occasionner
- La taxe foncière
- Les frais d’assurance
- Les honoraires de l’expert-comptable
- Les frais de gestion locative
- Les abonnements et consommations divers à la charge du propriétaire
- Les intérêts de l’emprunt majorés
- Les provisions pour risques
Ces charges déduites permettent aux propriétaires, dans bien des cas, d’économiser de l’argent sur l’imposition. Mais attention de bien déclarer également les dépenses amortissables et l’amortissement du bien.Les dépenses amortissables correspondent aux achats mobiliers de plus de 600€. En dessous de ce montant, ces dépenses deviennent des charges et pourront aussi être déduites. Dans les dépenses amortissables, nous pouvons retrouver par exemple :
- Les travaux effectués
- Le mobilier acheté pour meubler le bien
Par exemple pour une machine à laver d’une durée de vie de 5 ans qui aura couté 1000€ au propriétaire, celui-ci pourra l’amortir sur 5 ans. Ainsi, il pourra déclarer, pendant 5 ans, 200€ de charges correspondant à cet achat. En utilisant ce même système, tous les achats pourront être cumulables et amortis sur plusieurs années.L’amortissement du bien fonctionne de la même manière, mais prend en compte les investissements sur les biens immobiliers. Ainsi, si vous faites faire des travaux de gros œuvre, ceux-ci pourront être amortis fiscalement. Dans le cas de travaux de gros œuvre, ceux-ci peuvent être amortis sur une durée de 30 à 100 ans. Les revêtements de murs auront une durée de vie d’à peu près 7 à 15 ans. Si les amortissements cumulés entraînent une comptabilité négative, il est possible de reporter le trop-perçu sur les années suivantes, sans limite de durée. Les déficits provenant des charges, quant à eux, ne sont reportables que sur 10 ans. Pour pouvoir bénéficier de toutes les déductions de charges ainsi que de tous les amortissements envisageables, il faudra impérativement déclarer son bien à l’actif du bilan en remplissant le formulaire 2050-SD. Le propriétaire devra également prendre soin de bien garder toutes les factures.
Comment est calculé le revenu imposable ?
Sous le régime réel d’imposition, toutes les charges sont déductibles, dans leur intégralité et sans limitation de montant. C’est notamment ce qui différencie le régime réel du régime micro-BIC. Par exemple, le propriétaire perçoit un loyer de 15000€. Durant l’année, il a dû effectuer 1500€ de travaux. Viennent ensuite les charges de copropriété qui arrivent à hauteur de 500€, les frais de gestion de 500€, une assurance à 100€ et 400€ de taxe foncière. En calculant l’ensemble, le propriétaire aboutit à un total de 3000€ de charges. Son revenu foncier imposable se calcule en soustrayant le montant total de ses charges à ses loyers perçus au cours de l’année. Nous avons donc 15000€ – 3000€ soit 12000€. À ses 12000€ seront ajoutés vos autres revenus (salaires, retraite, BNC, etc.).
Qu’en est-il de la plus-value ?
La plus-value est soumise à l’imposition en fonction du statut du propriétaire vendeur. Si le propriétaire est non professionnel, il dépendra de la plus-value des particuliers. A contrario, un propriétaire loueur de meublé professionnel sera soumis à la plus-value professionnelle, sauf en cas de vente de bien non inscrit à l’actif. La partie imposable de la plus-value se trouve dans les bénéfices réalisés lors de la revente du bien. Ces bénéfices sont sujets à un abattement correspondant aux nombres d’années de détention du bien immobilier. La plus-value liée à la vente d’un logement meublé comporte donc 3 éléments:
- Le prix d’achat
- Le prix de vente
- L’abattement pour la durée de détention
Le prix d’achat correspond à la somme versée par le propriétaire acquéreur lors de l’acquisition du bien. Cette somme comprend les frais fiscaux, la TVA, les honoraires du notaire et des intermédiaires. Ce qui correspond à environ 7.5% du prix d’achat. Ce prix est également majoré des différents travaux potentiellement réalisés.Le prix de vente est celui qui est indiqué sur l’acte notarial. Ce prix est déduit des frais de vente tels que: les frais d’intermédiaires, diagnostics obligatoires, hypothèque, etc. Enfin, le bien immobilier loué en meublé est sujet à un abattement pour la durée de détention. Le bien bénéficiera alors, à partir de la sixième année, d’une réduction d’impôts sur le revenu. Cette réduction s’élève à 6% de la sixième à la vingt-et-unième année puis 4% pour la vingt-deuxième année. Au-delà de 22 ans, le bien en location est exonéré d’impôts sur le revenu. Le régime réel d’imposition est-il applicable dans votre cas? Manda vous accompagne dans votre déclaration d’impôts et, en cas de déclaration complexe, nous vous faisons bénéficier d’un service de comptabilité à frais réduits (300€ par déclaration au régime réel, auxquels s’ajoutent 100€ par appartement supplémentaire). Manda vous propose un outil efficace de calcul de rentabilité locative, afin de vous permettre de calculer très rapidement la rentabilité de votre investissement immobilier. Pour calculer la rentabilité locative de votre meublé et comparer les avantages des différents régimes d’imposition (niveau avancé), cliquez ici.
