Comment calculer un loyer en zone tendue : guide complet

Le marché immobilier français est loin d'être homogène. En effet, on observe de fortes disparités entre les différentes régions et villes du pays. Parmi les particularités notables, on trouve les zones tendues. En tant que propriétaire bailleur, il est donc essentiel de calculer correctement un loyer en zone tendue pour rester conforme aux réglementations en vigueur.

Manda, votre agence immobilière innovante en ligne, met à votre disposition toutes les ressources nécessaires pour vous permettre de calculer un loyer en zone tendue tout en maximisant la rentabilité de votre investissement locatif.

Comprendre la notion de zone tendue en immobilier

Une zone tendue est une zone d'urbanisation continue supérieure à 50 000 résidents avec un déséquilibre fort concernant l'offre et la demande de biens à louer. Cette situation entraîne des problèmes importants pour accéder au logement au niveau du parc résidentiel.

Critères utilisés pour classifier une zone comme étant tendue

La loi Alur de 2014 a défini trois critères principaux pour déterminer si une zone est considérée comme tendue :

• Le niveau des loyers : Le loyer médian des logements neufs et anciens doit être supérieur à un seuil fixé par décret.
• Le niveau des prix d'acquisition : Le prix médian des logements doit également être supérieur à un seuil fixé par décret.
• Le nombre de demandes de logement : Le rapport entre le nombre de demandes de logement locatif social et le nombre d'offres doit être supérieur à un certain seuil.

Liste des villes françaises actuellement considérées comme zones tendues

La liste des zones tendues est révisée chaque année. En 2024, on compte 1 434 communes françaises. Parmi les villes les plus connues, on peut citer bien entendu Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, Toulouse, Nice, Montpellier, Strasbourg, Nantes ou encore Rennes. Mais les grandes métropoles ne sont pas les seules concernées. En, effet, des villes à fort attrait touristique, telles que Biarritz, Annecy, Fréjus, La Rochelle et bien d’autres font partie de ce classement.

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⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Liste des villes en zone tendue”

Conséquences de l'existence de zones tendues

Le statut de zone tendue a plusieurs conséquences :

• Plafonnement des loyers
• Réduction du préavis : Le préavis du locataire est réduit à un mois.
• Dispositifs d'aide à l'accession à la propriété : Des dispositifs spécifiques peuvent être mis en place pour aider les ménages à accéder à la propriété, comme le prêt à taux zéro (PTZ).

Réglementations applicables en zone tendue

Afin de protéger les locataires et d'assurer un marché locatif plus équitable, des réglementations encadrent la fixation des loyers dans les zones tendues. 

Présentation des lois et des réglementations spécifiques en zone tendue

La loi Alur, promulguée en 2014, suivie par la loi Elan de 2018, ont instauré pour la première un dispositif de plafonnement des loyers et pour la seconde un encadrement des loyers dans les zones tendues. Ces dispositifs visent à limiter le montant du loyer initial d'un logement à un niveau comparable aux loyers pratiqués dans le même secteur.

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⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Encadrement des loyers”

Conséquences du non-respect de ces réglementations pour les propriétaires.

Le non-respect des réglementations applicables en zone tendue peut exposer les propriétaires à de lourdes sanctions :

• Une amende pouvant atteindre 5 000 € pour un loyer surévalué (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).
• Le locataire peut demander la restitution des sommes indûment perçues.

Facteurs influant sur la façon de calculer un loyer en zone tendue

De nombreux critères entrent en jeu pour calculer un loyer en zone tendue. Il est essentiel de les connaître pour s'assurer que le montant demandé est juste et conforme à la loi.

Les critères à prendre en compte pour calculer un loyer dans une zone tendue

En zone tendue, le loyer d'un logement n'est pas toujours libre. Le bailleur doit respecter certaines règles pour garantir un loyer juste et en accord avec la réglementation.

Loyer identique au précédent locataire : la règle générale

Dans la plupart des cas, le loyer d'un logement en zone tendue ne peut pas dépasser celui de l’ancien locataire. 

Exceptions à la règle : les cas où le loyer est libre

Le bailleur peut fixer librement le loyer dans trois situations :

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• Le bien n'a jamais été loué auparavant
• Le bien est vacant depuis au moins 18 mois
• Le bien a subi des travaux d'amélioration importants dont le montant est égal ou supérieur à 50 % de la dernière année de loyer

Réévaluation du loyer lors de la remise en location : les conditions possibles

• Sous-évaluation du loyer précédent prouvée par le bailleur afin de le réviser en conséquence.
• Travaux importants dans le logement : Le loyer peut être augmenté dans la limite de 15 % du montant des travaux.
• Non-révision annuelle en fonction de l’IRL au cours de la dernière année.

Logements classés F ou G : interdiction d'augmenter le loyer

Les biens classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’ont pas la possibilité de voir leur loyer réévalué par rapport à l’ancien occupant (pour un contrat signé à partir du 24/08/2022).

Le complément de loyer dans certaines zones tendues

Depuis le 01/07/2019, dans certaines zones, un bien d’habitation loué peut se voir attribuer un complément de loyer. Il s’agit à l'heure actuelle des logements situés dans les zones suivantes : 

• Paris
• Montpellier
• Bordeaux
• Lille/Hellemmes/Lomme
• Plaine commune
• Lyon/Villeurbanne
• Est ensemble

Le complément de loyer ne peut être appliqué que si le bien dispose de spécificités le justifiant, par exemple en termes de localisation ou de confort. Ces critères doivent être déterminants par rapport à d’autres biens présents dans le même secteur (par exemple : grande terrasse en dernier étage, équipements luxueux…).

Le loyer total (hors charges) est alors composé de deux éléments : 

• Loyer de base (au minimum le loyer de référence majoré fixé par décret en fonction de différents critères, tels que la superficie, le nombre de pièces, la date de construction, le type de location…)
• Complément de loyer

Méthodologie pour calculer un loyer en zone tendue

Découvrez comment calculer un loyer en zone tendue en se conformant aux exigences réglementaires. Après avoir validé le fait que le logement est bien en zone tendue, posez-vous la question de savoir si seul le plafonnement des loyers doit être respecté ou si l'encadrement des loyers s'applique également.

Exemples pour calculer un loyer en zone tendue

Appartement 2 pièces de 40 m² à Nantes en location vide (zone tendue sans encadrement des loyers)

• 1ère mise en location / relocation après 18 mois / relocation suite à des travaux importants : loyer libre, par exemple 650 €.
• Relocation dans le cas classique : loyer identique à celui du précédent occupant, soit 650 €.
• Relocation avec augmentation de loyer : some text
  • Augmentation via l'indice IRL si cela n’a pas été fait depuis 1 an, par exemple 663 € si l’IRL a pris 2% sur l’année.
  • Sous-évaluation avérée (par exemple moyenne du voisinage à 750 € pour des biens similaires) : possibilité d'augmenter le loyer de 50 % de la différence, soit 50 € ici, ce qui fait un nouveau loyer de 700 €.
  • Travaux importants, par exemple de 6000 € (supérieurs à 50 % des loyers de l’année passée) : augmentation possible dans la limite de 15 % du montant des travaux, soit 900 € annuels ou 75 € mensuels, ce qui fait un nouveau loyer de 725 €.

Appartement 2 pièces de 40 m² à Bordeaux, dans un immeuble début 1900 dans le quartier des Chartrons en location vide (zone tendue avec encadrement des loyers)

Le loyer de référence (source Bordeaux Métropole en mars 2024) pour un bien présentant ces caractéristiques est de 12,80 €/m². Le loyer de référence majoré (+20 %) est de 15,40 €/m². Le montant maximal du loyer sera donc de : 40 x 15,40 = 616 €.

Si le logement présente des spécificités exceptionnelles, un complément de loyer est applicable, laissé à l'appréciation du bailleur mais devant rester “raisonnable”. Si dans notre exemple, l'appartement possède un grand balcon en dernier étage avec une belle vue, on pourrait imaginer un complément de loyer de 100 €, ce qui amènerait le loyer total à 716 € maximum.

⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Encadrement des loyers : comment fonctionnent les calculs ?”

Utilisation des outils et des ressources pour calculer un loyer en zone tendue

Le marché locatif en zone tendue est souvent complexe et il peut être difficile pour les propriétaires bailleurs de fixer un loyer adéquat. Heureusement, il existe un certain nombre d'outils et de ressources disponibles pour les aider à calculer un loyer en zone tendue.

• Les observatoires des loyers : Ces organismes collectent et analysent les données sur les loyers pratiqués dans les différentes zones d'une agglomération. Ils publient ensuite des rapports et des statistiques qui permettent aux propriétaires bailleurs de comparer le loyer de leur bien avec les loyers des biens similaires.
• Les simulateurs de loyer : Ces outils en ligne permettent aux propriétaires bailleurs de saisir les caractéristiques de leur bien (surface, nombre de pièces, localisation….) et d'obtenir une estimation du loyer adéquat.
• Les agences immobilières : Les agences immobilières peuvent également aider les propriétaires bailleurs à fixer le loyer de leur bien. Elles disposent d'une connaissance approfondie du marché locatif et peuvent proposer une évaluation précise du loyer.

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Conseils pour optimiser le loyer tout en respectant la réglementation en zone tendue

Découvrez nos stratégies pour maximiser la rentabilité de votre bien locatif lors d’une relocation, sans enfreindre les règles en zone tendue.

Prouver que le loyer est sous-évalué

Réunissez des références de loyers de logements comparables dans le même secteur (superficie, nombre de pièces, équipements…). Si la sous-évaluation peut être prouvée, il est possible de procéder à une augmentation du loyer, mais celle-ci ne doit pas être supérieure à 50 % de la différence constatée avec les loyers du voisinage.  

Réaliser des travaux d'amélioration

Des travaux d'amélioration dans les parties privatives ou communes peuvent vous permettre d'augmenter le loyer de votre bien. Cependant, les travaux doivent être importants et apporter une réelle valeur ajoutée au logement. Deux critères sont à respecter : 

• Montant des travaux ≧ à 50 % des loyers de la dernière année
• Augmentation maximale du loyer de 15 % du montant des travaux

Mise à jour du loyer basée sur les indices de révision légaux

En zone tendue hors encadrement des loyers, la loi autorise les propriétaires à réviser le loyer chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL). Il est important de respecter la date anniversaire du bail et de ne pas dépasser l'indice en vigueur publié chaque trimestre.

En zone tendue concernée par l'encadrement des loyers, il convient par contre de ne pas dépasser le loyer de référence majoré défini tous les ans par décret.

Contestation du calcul du loyer en zone tendue par un locataire

Si vous pensez que le loyer de votre logement situé en zone tendue ne respecte pas les plafonds légaux, vous pouvez le contester en suivant ces étapes.

Contacter le propriétaire

La première étape consiste à contacter votre propriétaire et lui expliquer votre démarche. Il est possible qu'il ne soit pas au courant de la réglementation ou qu'il ait fait une erreur de calcul.

Saisir la commission de conciliation

Si la discussion avec le propriétaire n'aboutit pas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Cette commission est composée de représentants des locataires, des propriétaires et des bailleurs sociaux. Elle est chargée de trouver un accord amiable entre les parties.

Saisir le tribunal

Si la CDC ne parvient pas à trouver un accord, vous pouvez saisir le tribunal. Le juge examinera votre dossier et décidera si le loyer est abusif ou non.

Bon à savoir : Vous pouvez vous faire assister par un juriste ou une association de défense des locataires. Des aides juridictionnelles peuvent être accordées aux personnes aux revenus modestes.

Conclusion

En tant que propriétaire bailleur, il est essentiel de bien savoir calculer un loyer en zone tendue pour garantir la réussite d'un investissement locatif tout en respectant les lois en vigueur. Nous vous encourageons donc à vous tenir informé des évolutions législatives et de celles du marché locatif pour éviter tout conflit éventuel avec vos locataires.

L’équipe de Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante en ligne, est à votre écoute pour vous accompagner dans vos démarches et vous fournir des conseils personnalisés.

FAQ

Qu'est-ce qu'une zone tendue en matière de location immobilière ?

Une zone tendue désigne une zone géographique où la demande de logements excède largement l'offre disponible. Ces zones sont généralement caractérisées par une forte pression démographique et des difficultés d'accès au logement.

Comment détermine-t-on si un logement se situe en zone tendue ?

La détermination des zones tendues est effectuée par les autorités locales, généralement en concertation avec l'État. Cette classification est régulièrement mise à jour et est souvent basée sur des critères tels que le niveau de tension sur le marché locatif et la disponibilité des logements.

Quelles sont les lois applicables en matière de zone tendue ? 

La loi Alur, promulguée en 2014, suivie par la loi Elan de 2018, ont instauré pour la première un dispositif de plafonnement des loyers et pour la seconde un encadrement des loyers dans les zones tendues.

Quels sont les plafonds de loyer en vigueur dans les zones tendues ?

Les plafonds de loyer en zone tendue sont fixés par décrets et révisés chaque année. Ils varient en fonction de la localisation du logement et de ses caractéristiques (nombre de pièces, surface habitable…). Ces plafonds visent à encadrer les loyers pour limiter les abus et favoriser l'accès au logement.

Quelles sont les conséquences en cas de dépassement des plafonds de loyer en zone tendue ?

En cas de dépassement des plafonds de loyer en zone tendue, le bailleur s'expose à des sanctions financières, telles que le remboursement des sommes perçues en trop au locataire et le paiement d'une amende pouvant atteindre 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).

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