Investir dans l’immobilier via une SCPI présente de nombreux avantages. Avant de vous lancer, il est cependant primordial de passer en revue le fonctionnement et les spécificités de ce type de société et d'étudier les différents avis sur l'investissement en SCPI.
Quels sont les différents objectifs d’une Société Civile de Placement Immobilier ? Quels sont les points forts et les points faibles à connaître ? Comment fonctionne la fiscalité en SCPI ? Comment investir et quelle rémunération peut-on obtenir ? Nous répondrons à toutes ces questions dans ce guide.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un fonds d’investissement qui permet de se regrouper pour investir et gérer un patrimoine immobilier de manière collective.
Chaque investisseur injecte des capitaux dans cette société et détient des parts correspondantes. Ces capitaux sont ensuite utilisés pour acquérir différents biens immobiliers, qui peuvent varier en fonction du type de la SCPI et de ses objectifs. La gestion du patrimoine est quant à elle gérée par la société elle-même.
Investir en SCPI et obtenir des revenus
N’importe quel contribuable est en capacité d’investir dans une SCPI. Il suffit de contacter directement une société civile de placement immobilier, ou bien de passer par un intermédiaire, comme un organisme bancaire. Le prix d’une part de SCPI varie généralement entre 150 et 1000€. En achetant une ou plusieurs parts, vous obtenez le droit à une rémunération tirée des différentes activités de la SCPI.
Vous pouvez générer plusieurs types de revenus :
- Fonciers (loyers et charges provenant de la location des immeubles de la SCPI)
- Financiers (placements de trésorerie)
- Revenus des plus-values (lors des reventes des biens)
Les différents types de SCPI
Les SCPI de rendement
L’objectif principal des SCPI de rendement se trouve dans leur nom : il s’agit de dégager la meilleure rentabilité possible en distribuant les revenus de manière régulière. La plupart du temps, les revenus sont distribués tous les trimestres. Les SCPI de rendement peuvent se décliner en cinq catégories différentes :
- Les SCPI diversifiées concernent essentiellement les acquisitions de commerces, de bureaux professionnels et d’entrepôts.
- Les SCPI de commerces cherchent souvent à repérer les emplacements les plus rentables pour acquérir les murs de magasins qui généreront le plus de ventes.
- Les SCPI de bureaux se concentrent sur les quartiers des affaires.
- Les SCPI régionales repèrent les biens les plus rentables sur une zone dynamique précise.
- Les SCPI spécialisées orientent leurs investissements autour d’un domaine d’activité en particulier. Il peut s’agir d’immeubles de tourisme ou de santé par exemple.
Les SCPI des plus-values
Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI des plus-values ne cherchent pas à distribuer des revenus réguliers. Elles ont pour objectif d’investir dans des biens qui pourront être revalorisés afin de réaliser des plus-values lors de la revente des parts.
Les SCPI fiscales
Les SCPI fiscales se spécialisent généralement dans l’immobilier résidentiel (maisons individuelles et appartements en corporéités). Elles permettent de profiter des mêmes avantages fiscaux que les investissements locatifs réalisés en tant que particulier.
Ainsi, au lieu d’investir directement en loi Malraux ou bien en loi Pinel par exemple, les détenteurs de parts d’une SCPI peuvent réaliser les mêmes opérations au nom de la société civile. Les avantages fiscaux sont identiques :
- La SCPI Malraux permet de réduire ses impôts de 22 à 30% du montant des travaux avec une location de 9 ans.
- La SCPI Pinel permet de réduire ses impôts en pourcentage du prix du bien en louant pendant 6, 9 ou 12 ans.
- La SCPI de déficit foncier permet de faire baisser le revenu global imposable si le montant des travaux dépasse le montant des loyers perçus.
SCPI à capital variable VS SCPI à capital fixe
SCPI à capital fixe
Lorsque le capital est fixe, il peut être fermé ou faire l’objet d’une augmentation. Dans le premier cas, cela signifie qu’il est impossible de créer de nouvelles parts dans la SCPI. Si un investisseur souhaite acquérir des parts, il devra les acheter à un détenteur qui accepte de vendre les siennes.
Dans le second cas, il est possible de créer de nouvelles parts au fur et à mesure que de nouveaux investisseurs se manifestent. L’augmentation du capital est alors utilisée pour agrandir le patrimoine immobilier de la société. La vente des parts en interne ou à de nouveaux acquéreurs se fait sur un marché secondaire où les prix ne sont pas figés, ils varient en fonction de l’offre et de la demande.
SCPI à capital variable
Lorsque le capital est variable, de nouvelles parts peuvent être créées à chaque instant. Les investisseurs connaissent le prix des parts à l’avance, et il n’y a pas de vente sur un marché secondaire.
Quels sont les avantages de la SCPI ?
On parle souvent des SCPI comme une société permettant d’avoir tous les avantages de l’immobilier sans les inconvénients.
Un investissement accessible pour les petits budgets
Acheter des parts en SCPI permet tout d’abord de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, une part de SCPI coûte généralement quelques centaines d’euros, alors qu’un investissement immobilier en direct coûte plusieurs centaines de milliers d’euros.
Des actifs immobiliers rares
Les SCPI d’entreprises permettent aux associés et aux détenteurs des parts de la SCPI d’acquérir des actifs immobiliers, qui sont généralement très difficiles d’accès pour les particuliers qui souhaitent acheter en direct. Ces biens sont en effet rares et très prisés. Il peut s’agir de bureaux, de commerces très bien situés dans des centres-villes dynamiques, ou encore des centres commerciaux.
Des avantages fiscaux
Les SCPI fiscales permettent aux investisseurs de profiter des avantages fiscaux au même titre que les investisseurs locatifs en direct (loi Malraux pour l’ancien, loi Pinel pour le neuf, déficit foncier…).
L’absence de gestion locative
Les investisseurs n’ont aucune démarche à entreprendre, car la SCPI s’occupe elle-même de la gestion locative des biens immobiliers. Elle gère notamment les missions d’acquisition des biens, de la recherche des locataires, des états des lieux, de la collecte des loyers et des charges, ainsi que des travaux.
Pour tous ces services, les investisseurs payent des frais de gestion annuels et au moment de l’achat de leurs parts.
Moins de risques locatifs
La SCPI se compose d’une multitude d’investisseurs et gère de nombreux biens différents. Cela permet donc de mutualiser les risques locatifs tels que les loyers impayés ou les vacances locatives.
Quels sont les inconvénients de la SCPI ?
Des revenus influencés par le marché immobilier
La rentabilité d’une SCPI dépend des fluctuations du marché immobilier. De ce fait, le capital et les revenus des associés peuvent varier en fonction des prix de l’immobilier et de la conjoncture.
Les risques locatifs ne disparaissent pas
La mutualisation des risques locatifs ne veut pas dire que les risques n’existent plus. En effet, une SCPI peut quand même se retrouver dans une situation de carence locative, ce qui impactera son rendement.
Une vision à long terme
Pour investir en SCPI, il est essentiel d’envisager son activité immobilière sur le long terme. En effet, le capital que les associés injectent dans la société ne peut pas être récupéré aisément. La plupart des fonds restent dans la société pendant 8 à 10 ans.
Les dettes
Une société civile de placement immobilier peut emprunter jusqu’à 40% de la valeur de son patrimoine pour acquérir de nouveaux biens. Cela signifie qu’elle peut exposer les associés à de l’endettement.
Les frais
Acquérir des parts dans une SCI permet de dégager des revenus fonciers, financiers ou de plus-values, mais engendre également des frais qu’il ne faut pas négliger. Ceux-ci comportent les frais de gestion, ainsi que les frais de souscription d’entrée dans la société.
BON À SAVOIR : Certaines SCPI proposent l’achat de parts avec peu ou pas de frais de souscription.
Quelle fiscalité en SCPI ?
La première chose à savoir est que les SCPI ont une fiscalité transparente. Ce sont donc les détenteurs des parts qui sont imposés directement, et non la société en elle-même.
La fiscalité des SCPI pour les revenus fonciers
Personnes physiques
Si vous êtes une personne physique, les revenus fonciers issus des loyers et des charges que perçoit la SCPI sont imposables selon votre tranche marginale d’imposition. Le calcul de cette imposition comprend donc votre TMI (entre 0 et 45%), ainsi que 17,20% de prélèvements sociaux.
Personnes morales
L’imposition est similaire pour les personnes morales et pour leurs revenus. Si une personne morale est soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus générés par la SCPI le seront également.
La fiscalité des SCPI pour les revenus financiers
Personnes physiques
Les revenus financiers des personnes physiques en SCPI sont soumis à une imposition de 30%. Ce montant comporte un taux unique de 12,8%, ainsi que 17,20% de prélèvements sociaux.
Les associés peuvent cependant opter pour un barème progressif de l’impôt sur le revenu à la place du taux unique. Ce choix est uniquement avantageux pour les contribuables qui se situent dans la tranche marginale d’imposition de 0%. Dans tous les autres cas, les TMI sont supérieures à 12,8%.
Personnes morales
Là encore, les personnes morales et leurs revenus financiers sont imposés de la même manière.
La fiscalité sur les plus-values en SCPI
Tous les associés qui détiennent des parts sont imposés lorsque la société réalise une plus-value de cession immobilière. La fiscalité est calculée au prorata des parts de chacun dans la SCPI.
Personnes physiques
La société de gestion en charge du fonctionnement de la SCPI s'occupe de calculer le montant de la plus-value imposable. Celle-ci représente la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien immobilier.
La fiscalité de chaque membre de la SCPI se compose de 19% d’impôt sur les plus-values, ainsi que 17,20% de prélèvements sociaux. Il est cependant important de noter que des abattements peuvent être appliqués en fonction du nombre d’années de détention des biens.
L’imposition de 19% est notamment réduite de :
- 6% par an à partir de la 6ème année de détention
- 4% par an à partir de la 22ème année de détention
- Exonération totale à partir de la 23ème année de détention
Les prélèvements sociaux de 17,20% sont quant à eux réduits de :
- 1,65% à partir de la 6ème année de détention
- 1,60% à partir de la 22ème année de détention
- 9% à partir de la 23ème année de détention
- Exonération totale après la 30ème année de détention
Personnes morales
À l’instar des revenus financiers et fonciers, l’imposition des personnes morales s’applique également aux plus-values en SCPI.
Que retenir sur les SCPI ?
La SCPI est une société de placement qui peut prendre de nombreuses formes. De ce fait, elle présente des avantages pour des investisseurs aux profils très divers. Il est cependant indispensable de mesurer les risques avant d’acquérir des parts dans une SCPI. Tout comme l’investissement locatif direct, l’investissement en SCPI est en effet soumis aux fluctuations du marché immobilier.
La fiscalité des SCPI peut elle aussi varier en fonction des revenus des associés, ainsi que des types de location (SCPI fiscales). Avant de vous lancer dans un tel projet, nous vous conseillons de vous rapprocher de professionnels de la gestion locative, qui pourront vous guider vers la société et le régime fiscal le plus pertinent pour votre profil.
Fiscalité et frais en SCPI : la FAQ
Fiscalité des revenus fonciers en SCPI : quel régime choisir ?
Pour déclarer vos revenus fonciers, vous avez le choix entre le régime réel et le régime microfoncier.
Le régime réel vous permet de déduire l’intégralité des charges locatives pour leur montant réel. Le régime microfoncier, en revanche, applique un abattement de 30% et calcule l’imposition sur les 70% restants. Il est donc plus avantageux si vos charges locatives sont inférieures à 30% de vos revenus. Dans le cas contraire, le régime réel sera à privilégier.
Le régime micro-foncier est-il accessible pour tous les associés d’une SCPI ?
Le régime micro-foncier ne concerne que les associés qui génèrent des revenus inférieurs à 15 000€ par an.
Les SCPI sans frais de souscription sont-elles plus avantageuses ?
Certaines SCPI proposent d’acheter des parts sans frais de souscription, ce qui représente un avantage financier. Cependant, les frais de gestion sont généralement plus élevés dans ce type de structures. D’une manière ou d’une autre, la SCPI qui renonce à certains frais doit en effet les rattraper ailleurs pour rester rentable.
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