Tout ce que vous devez savoir sur le mandat de vente
La signature d’un mandat de vente est une étape cruciale lorsqu’un vendeur souhaite mettre en vente son bien immobilier. Pour maximiser ses chances de succès, il peut choisir de confier son logement à un ou plusieurs professionnels de l’immobilier. Les contrats sont alors différents, et présentent des points forts comme des points faibles. Voici ce que vous devez savoir sur le mandat de vente.
Qu'est-ce qu'un mandat de vente ?
Le mandat de vente est un contrat qu’un vendeur signe avec un professionnel de l’immobilier, afin de lui confier la vente de son logement. L’agent immobilier ou l’agence immobilière qui détient le mandat de vente a pour mission de rechercher un acquéreur et de gérer le processus de transaction, jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente.
Les trois types de mandats de vente
Le mandat simple
Le mandat de vente simple permet au vendeur de confier la vente de son logement à un ou plusieurs agents immobiliers. Il est souvent signé pour une période de 3 mois irrévocables, avec la possibilité de le reconduire. Pour résilier le contrat, le vendeur doit attendre la fin de la première période et ne pas le renouveler. Il peut également résilier à tout moment à partir de la reconduction. Pour cela, il adresse au mandataire une lettre recommandée avec accusé de réception 15 jours avant la date de résiliation qu’il souhaite appliquer. Le vendeur dispose également d’un droit de rétractation de 14 jours à partir du lendemain de la signature du mandat de vente simple, si celui-ci a été signé à distance.
L’agent immobilier ou l’agence qui réalise la vente du bien perçoit les honoraires qui sont indiqués sur le contrat. Les autres professionnels ne touchent rien.
L’avantage principal du mandat simple est la flexibilité pour le propriétaire. En effet, celui-ci peut multiplier ses chances de vendre rapidement, car plusieurs professionnels sont en concurrence pour concrétiser la vente. La visibilité du bien est alors accrue. De plus, le propriétaire conserve un pouvoir sur son bien, car il est lui aussi autorisé à le vendre s’il trouve un acheteur avant les agents immobiliers.
Cependant, ce type de contrat peut mener à une baisse d’engagement de la part des agences immobilières, car elles savent qu’elles ne sont pas les seules à commercialiser le bien. En outre, le mandat simple présente un risque d’incohérence au niveau de la communication, si certaines agences affichent des informations ou des prix différents par exemple.
Le mandat exclusif
Le mandat de vente exclusif permet au vendeur de confier la vente de son bien à un seul agent immobilier, ou à une seule agence immobilière. En signant ce type de contrat, le vendeur n’a pas la possibilité de déléguer la vente à quelqu’un d’autre, et ne peut pas non plus réaliser la vente lui-même.
Tout comme le mandat simple, le mandat exclusif a une durée de 3 mois. Il ne peut pas être reconduit tacitement, ce qui signifie que pour l’étendre après les 3 mois, le vendeur doit signer un nouveau contrat. Pour résilier le contrat après une reconduction, il faut, là encore, envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours à l’avance.
Le mandat exclusif garanti au vendeur de la transparence et de la cohérence dans le processus de vente, car un seul professionnel est autorisé à communiquer sur le bien. De plus, cette exclusivité permet généralement au vendeur d’obtenir un engagement maximal de la part de l’agent ou de l’agence, qui investit des ressources importantes, car il ou elle est certain de recevoir une commission.
Néanmoins, donner l’exclusivité peut aussi réduire le champ des possibles, et rend le vendeur dépendant d’un seul professionnel.
Le mandat semi-exclusif
En signant un mandat de vente semi-exclusif, le vendeur confie la vente de son bien à un seul agent ou une seule agence. Ce contrat est donc similaire au mandat de vente exclusif. Cependant, le vendeur conserve cette fois-ci la possibilité de vendre son logement par lui-même.
Ce type de contrat combine les deux avantages principaux des deux autres mandats : la motivation potentielle de l’agence qui peut être plus élevée, et les économies potentielles que le vendeur peut réaliser s’il parvient à vendre son logement par lui-même. Cependant, cette semi-exclusivité rend la vente du bien dépendante d’une seule agence, ainsi que des compétences du vendeur. Cela réduit le nombre de possibilités, par rapport à un mandat simple.
Que doit contenir le mandat de vente ?
Le mandat de vente doit contenir toutes les données nécessaires à la vente d’un bien immobilier. Il réunit donc les informations personnelles des deux parties, les clauses contractuelles et financières, les mentions légales, ainsi que diverses annexes :
Les informations générales
- Les coordonnées du vendeur (mandant) : nom, prénom, adresse postale
- Les coordonnées de l’agent immobilier (mandataire) : nom, prénom, dénomination de l’agence immobilière, numéro de la carte d’agent immobilier, adresse, SIRET
La description du bien
- Adresse du bien
- Type de bien (maison individuelle, appartement en copropriété…)
- Nombre de pièces et d’étages
- Surface habitable et espaces extérieurs
- Équipements et installations (électroménagers, système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire…)
- Année de construction
- Matériaux de construction
- Références cadastrales
Les clauses contractuelles
- Le type de mandat : exclusif, semi-exclusif, simple
- La durée du mandat : généralement 3 mois renouvelables
- Les conditions de vente : prix de vente du bien, conditions de révision du prix, listes des clauses résolutoires…
Les clauses financières
- Le montant de la commission du mandataire
- Les modalités de paiement de la commission
Les mentions légales
- Le numéro de la carte professionnelle de l’agent immobilier
- Une copie de la responsabilité civile professionnelle de l’agence immobilière
- Les articles de la loi Hoquet relatifs aux mandats de vente immobilière
Les annexes
- Le diagnostic de performance énergétique
- Les diagnostics techniques obligatoires : amiante, plomb…
- Le plan du bien
- Le règlement de copropriété
Quelles sont les missions d'un agent immobilier dans le cadre d'un mandat de vente exclusif ?
Lorsque l’agent immobilier obtient un mandat de vente exclusif, il doit réaliser plusieurs missions, afin de promouvoir et de faciliter la vente du bien immobilier. Voici ces différentes responsabilités :
Estimer et mettre en valeur le bien
L’évaluation du bien
L’agent immobilier commence par visiter le bien, afin d’analyser toutes ses caractéristiques. Il consulte également tous les documents officiels qui concernent le logement, pour collecter un maximum d’informations. Il utilise ensuite son expertise immobilière ainsi que les bases de données professionnelles auxquelles il a accès, afin de réaliser une estimation immobilière précise. Grâce à une étude du bien et à une étude de marché, il peut alors déterminer un prix de vente réaliste et cohérent, en fonction du secteur des tendances immobilières actuelles.
La réalisation des diagnostics
Si le vendeur ne dispose pas de tous les diagnostics obligatoires, l’agent immobilier peut lui apporter des conseils (les professionnels à contacter, les délais à respecter…). L’agent doit veiller à ce que le dossier de diagnostic technique du logement soit complet et à jour. Celui-ci comporte notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), les diagnostics amiante, termites, et plomb, les états de l’installation d’électricité et de gaz, l’ERP, l’assainissement non collectif, ou encore le métrage Loi Carrez.
La préparation du bien pour la vente
L’agent immobilier aide le vendeur à préparer son logement pour optimiser la communication. Il lui donne des conseils d’aménagement et de nettoyage, afin que le bien puisse apparaître sous son meilleur jour. La prise de photos et de vidéos de qualité sera alors facilitée.
Il peut par exemple s’agir d’un nettoyage en profondeur, de retirer des objets trop personnels, ou encore de peindre certains murs dans des couleurs claires et neutres. Cela permet de créer un environnement accueillant, dans lequel les acheteurs potentiels pourront facilement se projeter.
Gérer la communication et les acquéreurs potentiels
Le marketing
L’agent immobilier prend ensuite en charge le processus de communication pour apporter le plus de visibilité possible au bien. Il produit des visuels de qualité et rédige une annonce attractive et complète, puis s’occupe de la diffusion sur de multiples plateformes.
L’organisation des visites
La sélection des acheteurs potentiels commence par l’organisation des visites. L’agent immobilier répond aux demandes des visiteurs et se charge de leur présenter le bien. Il reçoit ensuite les offres d’achat et effectue un tri, afin de les présenter au vendeur.
Les missions administratives et le suivi
La gestion administrative et juridique
Une fois que l’acquéreur et le vendeur sont d’accord, l’agent immobilier prépare tous les documents nécessaires à la vente du logement. Il collabore avec le notaire, afin de fournir tous les documents essentiels, à la rédaction du compromis de vente, ainsi que de l’acte authentique.
Le suivi de la transaction
Enfin, l’agent immobilier assure le suivi de la transaction jusqu’à sa finalisation. Il informe le propriétaire de chaque étape et répond à ses questions. Il fait également le lien entre le vendeur et l’acheteur, ainsi qu’entre le vendeur et le notaire, afin que tout se déroule sans problème jusqu’à la signature de l’acte final.
Est-il obligatoire de signer un mandat de vente ?
La loi Hoquet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) a rendu obligatoire la signature d’un mandat de vente avant de mette un logement sur le marché. Sans ce contrat, un agent immobilier ne peut donc légalement pas promouvoir un bien immobilier pour trouver des acquéreurs.
Ce contrat dispose donc d’une valeur légale indispensable. Il sert à protéger le propriétaire, mais également l’agent immobilier, en définissant clairement les termes de la vente, comme nous l’avons vu plus haut dans cet article. Il permet à l’agent immobilier de prétendre à une commission, et d’éviter tout risque de litige.
Si le vendeur souhaite mettre son appartement ou sa maison en vente sans signer de mandat de vente, il doit alors gérer le processus de transaction lui-même, sans faire appel à un professionnel. Pour cela, il peut utiliser des sites de ventes entre particuliers par exemple.
Conclusion
Le mandat de vente est un document obligatoire qu’un vendeur signe lorsqu’il souhaite confier la vente de son logement à un professionnel de l’immobilier. Les mandats simples, semi-exclusifs et exclusifs possèdent tous leurs avantages et leurs inconvénients : tout dépend des préférences de chaque vendeur.
Pour en savoir plus sur le processus de vente, n’hésitez pas à contacter nos experts en vente immobilière.
