Un contrat de location ne peut pas être modifié entre la signature et la date d’échéance. Mais comment faire lorsque la situation de vos locataires ou de votre logement évolue en cours de bail ? Dans cet article, vous trouverez tout ce que vous devez savoir sur l’avenant au contrat de location.
Qu'est-ce qu'un avenant au contrat de location ?
L’avenant au contrat de location est un contrat à part entière, qui peut être rédigé par le propriétaire afin d’apporter des modifications au bail sans attendre sa date de fin. L’avenant vient s’ajouter comme une annexe au bail initial.
Bien qu’il permette d’ajouter, de retirer ou d’actualiser certaines clauses, l’avenant au contrat de location ne permet pas de modifier l’intégralité du bail.
La rédaction d’un avenant peut notamment permettre de :
- Notifier le départ ou l’arrivée d’un nouveau locataire dans une colocation
- Modifier le montant ou la nature des charges de copropriété
- Augmenter ou diminuer le montant du loyer
- Modifier une ou plusieurs dépendances
Comment créer un avenant au contrat de location ?
1) Identifier les besoins :
Toutes les situations ne nécessitent pas forcément la rédaction d’un avenant au contrat de location. Avant d’entreprendre des démarches, assurez-vous que les changements que vous souhaitez apporter doivent bien faire l’objet d’un nouveau contrat. Vous trouverez dans la suite de cet article des exemples de cas où l’avenant s’applique, et d’autres où il ne s’applique pas.
2) Négocier les termes de l’avenant
Un avenant au contrat de location ne peut être valide que si les deux parties sont d’accord. Divers éléments sont alors négociables, comme certaines autorisations ou interdictions, ou encore l’évolution du loyer par exemple.
3) La rédaction
L’avenant au contrat de location peut être rédigé par le propriétaire ou par une agence de gestion locative. Dans tous les cas, il doit comporter le nom des deux parties, ainsi que les coordonnées du logement. Il doit également contenir la référence du bail original avec les dates et toutes les clauses à modifier. Enfin, l’avenant doit préciser sa date d’entrée en vigueur, ainsi que les nouvelles clauses, avec si besoin des textes de loi.
4) La signature
La dernière étape est la signature du propriétaire et du locataire. L’avenant ne peut en effet être applicable que s’il est signé par les deux parties.
Dans quels cas faut-il rédiger un avenant au contrat de location ?
Modification du loyer ou des charges locatives
Le propriétaire peut modifier le loyer par un avenant dans deux cas précis.
La diminution temporaire du loyer :
Lorsque le propriétaire entreprend des travaux bruyants et contraignants, il peut proposer une diminution du loyer. Celle-ci pourra être effective pendant toute la durée des travaux, en guise de dédommagement pour la gêne occasionnée au locataire. En outre, un locataire qui effectue lui-même certains travaux d’amélioration dans le logement peut se mettre d’accord avec son propriétaire pour obtenir une réduction de loyer.
L’augmentation du loyer :
Le propriétaire peut généralement augmenter le loyer après avoir finalisé des travaux de rénovation, d’amélioration ou d’agrandissement dans le logement.
BON À SAVOIR : Pour augmenter le loyer, le propriétaire doit impérativement se mettre d’accord avec son locataire sur le nouveau montant et la nature des travaux.
Modification de la durée du bail
Un contrat de bail est signé pour une durée déterminée. Celle-ci est généralement de 3 ans pour une location vide, 1 an pour une location meublée, au moins 6 ans pour un bail professionnel et au moins 9 ans pour un bail commercial.
Si les deux parties sont d’accord pour prolonger le contrat de location, ils peuvent alors rédiger un avenant avant la fin du bail. Celui-ci peut notamment être utile en cas de bail mobilité. Si le locataire étudiant décide finalement de rester plus longtemps, la rédaction d’un avenant est assez pratique. En revanche, ce prolongement ne peut pas excéder une période de 10 mois.
BON À SAVOIR : La plupart des baux se renouvellent tacitement, il n’est donc pas indispensable de les prolonger avec un avenant.
Ajout ou retrait d'un locataire
Plusieurs situations peuvent amener le propriétaire-bailleur à ajouter ou à retirer un locataire du contrat de bail en cours.
En cas de pacs, le nouveau partenaire pourra par exemple être ajouté au bail via la rédaction d’un avenant. Notons cependant que celui-ci sera redevable du paiement du loyer, qu’il soit inscrit ou non sur le bail.
En cas de séparation, le propriétaire pourra là encore rédiger un avenant afin de retirer un membre du couple du bail. Celui-ci quittera le logement et n’aura plus à payer de loyer.
Enfin, dans le cadre d’une colocation, le bailleur peut rédiger un avenant pour régulariser le montant du loyer après le départ de l’un des colocataires. Cette option est uniquement possible si le contrat initial ne comporte pas de clause de solidarité.
Modification des règles relatives aux animaux de compagnie
Rédiger un avenant au contrat de location peut être un bon moyen d’éviter les litiges liés aux animaux de compagnie. En effet, si le contrat initial ne mentionne aucune clause concernant les animaux, l’avenant permet de le faire. Ainsi, le propriétaire peut indiquer explicitement l’autorisation ou l’interdiction des animaux de compagnie dans le logement.
BON À SAVOIR : Lorsque le bail autorise la présence d’animaux de compagnie, cette clause reste valable en cas de décès de l‘animal ou de changement de propriétaire.
Autoriser la sous-location
La plupart des baux n’incluent pas de clause autorisant la sous-location du logement. Un locataire qui souhaite sous-louer l’appartement ou la maison qu’il occupe doit donc impérativement obtenir l’autorisation du propriétaire.
Pour autoriser la sous-location, le bailleur peut alors rédiger un avenant au contrat de location. Il devra y indiquer tous les détails, comme la durée maximale de sous location à l’année, les tarifs, ainsi que la transmission des informations du sous-locataire.
Les cas où l’avenant au contrat de location n’est pas nécessaire
Le mariage d’un locataire
La rédaction d’un avenant au contrat de location n’est pas utile en cas de mariage du locataire. En effet, l’époux ou l’épouse devient cotitulaire du bail de manière automatique. Le propriétaire n’a donc aucune précision à apporter sur le bail. L’avenant au contrat est cependant nécessaire en cas de pacs du locataire, ou bien en cas de séparation.
Le rachat d’un logement loué
Un propriétaire qui achète un bien immobilier déjà loué reprend simplement le bail en cours. Il n’a donc aucun avenant à rédiger. Il devra simplement transmettre ses coordonnées aux locataires, afin de les informer du changement de propriétaire.
Le départ d’un colocataire
Le départ d’un colocataire ne demande pas forcément la rédaction d’un avenant. En effet, si le propriétaire a inclus une clause de solidarité dans le bail, il assure ainsi ses revenus locatifs. La clause de solidarité stipule que les colocataires sont redevables de la totalité du loyer, même en cas de départ d’un ou de plusieurs d’entre eux. De ce fait, le départ d’un des locataires ne change rien au montant du loyer total. L’avenant est donc superflu.
BON À SAVOIR : La clause de solidarité ne s’applique pas automatiquement lors de la signature d’un bail d’habitation avec des colocataires. Il est obligatoire d’inscrire cette clause noire sur blanc dans le contrat afin de pouvoir l’appliquer.
Les conséquences en cas de non-respect d'un avenant au contrat de location
L’avenant est un contrat à part entière, au même titre que le bail initial. Le non-respect de celui-ci peut donc entraîner un litige entre le propriétaire et le locataire.
Si l’une des deux parties estime que l’autre ne respecte pas l’avenant au contrat, les recours sont alors les mêmes que si elle ne respectait pas le contrat de base.
La lettre recommandée avec accusé de réception est la première étape. Elle a pour objectif de mettre en demeure l’autre partie de répondre à ses obligations. Si la lettre reste sans réponse, il est possible de faire appel à un conciliateur de justice. Pour les conflits inférieurs à 5000€, la conciliation est d’ailleurs obligatoire.
Enfin, le dernier recours possible est de saisir le juge des contentieux de la protection. Les deux parties ont alors tout intérêt à préparer un dossier solide, comportant des preuves concrètes. Il peut par exemple s’agir de lettres de relance, de photographies, d’un acte d’huissier, ou encore de justificatifs de paiement.
Les conséquences pour le locataire
Le locataire a différents moyens de ne pas respecter un avenant au contrat de location. Il peut par exemple sous-louer sans l’autorisation du propriétaire, ne pas payer son loyer et ses charges, ou encore réaliser des travaux sans accord préalable.
Lorsqu’un juge reconnaît que le locataire ne respecte pas l’avenant au contrat de bail, plusieurs sanctions sont possibles. Celles-ci dépendent évidemment de la gravité de la situation. Le plus souvent, le locataire risque de ne pas voir son bail renouvelé, voire même de se faire expulser.
Dans les cas les plus sérieux, le locataire peut même s’exposer à des amendes et à des peines d’emprisonnement. Cela peut notamment être le cas pour des dégradations importantes du logement, ou pour de longues périodes d’impayés.
Les conséquences pour le propriétaire
Le propriétaire peut se rendre coupable de non-respect de l’avenant à plusieurs niveaux. Il peut par exemple réclamer le montant du loyer initial sans prendre en compte la diminution accordée par l’avenant, ne pas effectuer les travaux prévus par l’avenant, ou encore donner congé à son locataire sans respecter le prolongement qu’il avait signé dans l’avenant.
Les fautes possibles sont multiples, tout comme les sanctions si un juge le déclare en tort. En fonction des cas et des décisions juridiques, le bailleur peut s’exposer au paiement de dommages et intérêts, d’amendes, voire même à des peines de prison dans les cas les plus graves.
Ce qu'il faut retenir de l’avenant au contrat de location
L’avenant au contrat de location est très pratique pour modifier certaines clauses sans rédiger un nouveau bail. En revanche, il doit être rédigé dans le respect de la loi et avec l’accord explicite des deux parties. La communication avec le locataire est donc indispensable. Si vous avez besoin d’accompagnement pour la rédaction de votre avenant, n'hésitez pas à solliciter les conseils d’une agence de gestion locative.
FAQ
1) Quelle est la différence entre un avenant au contrat de location et un renouvellement de bail ?
Le renouvellement de bail permet de prolonger le contrat en conservant les mêmes clauses. L’avenant permet quant à lui d’apporter des changements, en remplaçant certaines clauses par de nouvelles.
2)Combien coûte la rédaction d’un avenant au contrat de location ?
L’avenant au bail est gratuit lorsqu’il est directement rédigé par le propriétaire. En revanche, si celui-ci fait appel aux services d’une agence de gestion locative, la procédure est payante. On estime que le prix de la rédaction de l’avenant varie entre 150 et 250€ selon les agences.
3) Qui paye l’avenant au bail ?
Les frais relatifs à la rédaction de l’avenant par une agence de gestion locative sont à la charge du locataire.
4) Le locataire peut-il refuser l’avenant au bail ?
Oui. Le locataire peut refuser de signer un avenant au bail s’il n’est pas en accord avec les clauses qu’il comporte.
