Demander une caution à votre locataire vous apporte une certaine garantie financière. Le virement ou le chèque de caution font en effet partie des éléments quasiment incontournables dans un contrat de bail. Voici tout ce que vous devez savoir pour fixer le montant de la caution de votre location.
Qu’est-ce que la caution ?
La caution, également appelée « dépôt de garantie » est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire au moment de la signature du bail. Ce dépôt est conservé par le propriétaire ou par l’agence de gestion locative pendant toute la durée du bail. Il sert à couvrir les éventuels dommages dont le locataire pourrait se rendre responsable, comme des dégradations, un mauvais entretien, ou encore des impayés.
La caution est quasiment systématique dans les contrats de location, cependant, son versement n’est pas obligatoire. De ce fait, le propriétaire doit impérativement faire figurer une clause spécifique sur le bail, afin d’être légalement en droit de réclamer une caution. Si aucun dommage n’est constaté à la sortie du locataire et si aucun litige n’est en cours, le propriétaire ou l’agence gestionnaire restitue le montant de la caution au locataire.
BON À SAVOIR : Le terme « caution » peut également désigner une personne qui se porte garante du locataire. Cela signifie qu’elle s’engage à payer le loyer et les charges à sa place si celui-ci n’est pas en mesure de le faire. Dans ce cas-là, la « caution » ou le « garant » peut être une personne physique ou morale (banque, société spécialisée…).
Comment fixer le montant de la caution de location ?
Les critères pour fixer le montant de la caution de location
a) Les baux d’habitation
Le montant de la caution de location peut différer en fonction du type de bail, ainsi que de la fréquence de paiement du loyer. Les baux d’habitation vides et meublés incluent généralement une caution égale à un mois de loyer, sans les charges.
b) La location saisonnière
La loi n’encadre pas le montant de la caution pour la location saisonnière. Les propriétaires demandent en moyenne 20 à 30% du montant total de la location. Quel que soit le montant que vous définirez, vous devrez impérativement le faire figurer sur le contrat, de même que le moyen de paiement et les conditions de remboursement.
c) Les baux commerciaux et professionnels
Dans le cadre d’un bail commercial, le montant de la caution peut varier en fonction de deux cas de figure :
- Le loyer est payé à chaque fin de mois : le montant de la caution (ou dépôt de garantie) peut s’élever à 6 mois de loyers.
- Le loyer est payable d’avance : Le montant de la caution correspond à 3 mois de loyers.
Un propriétaire qui déciderait d’appliquer des montants supérieurs serait contraint de verser à son locataire des intérêts égaux à ceux de la Banque de France.
BON À SAVOIR : La somme versée est toujours hors taxe.
Le montant de la caution de location est également fixé arbitrairement par le propriétaire dans le cadre d’un bail professionnel. En revanche, le bail professionnel n’inclut pas de versement d’intérêts en cas de dépassement des 6 mois de loyers, contrairement au bail commercial.
Les limites légales
Comme nous l’avons mentionné précédemment, le versement d’une caution n’est pas une obligation légale. Le propriétaire ou l’agence doit donc inscrire le paiement de la caution dans les clauses du bail.
En outre, si le contrat de bail prévoit le paiement du loyer d’avance à chaque trimestre, le propriétaire ne peut pas réclamer de dépôt de garantie à son locataire.
Comment payer la caution ?
Les modes de paiement
Le locataire a différents moyens de verser le montant de la caution de location au propriétaire. Le moyen de paiement le plus courant est le chèque. On parle alors de « chèque de caution ». Cependant, le locataire et le propriétaire peuvent également se mettre d’accord sur un autre moyen de paiement, comme une carte bancaire en ligne, ou encore un règlement en espèces.
BON À SAVOIR : Le locataire peut demander un reçu en cas de paiement en espèce, afin d’avoir une preuve de l’existence du dépôt de garantie.
Le délai de versement
Le locataire verse le montant de la caution de location le jour de la signature du bail. Généralement, cette date correspond également au paiement du premier loyer et des frais d’agence immobilière qui comportent notamment l’état des lieux et les visites.
Quand et comment récupérer la caution ?
Si le logement ne présente aucun dommage, le propriétaire doit restituer l’intégralité du montant de la caution de location dans le mois suivant le départ du locataire.
En revanche, si des dégradations sont constatées pendant l’état des lieux de sortie, le propriétaire dispose de deux mois pour restituer la caution.
Le propriétaire peut restituer le montant de la caution de location par virement bancaire ou en main propre.
La retenue d’une partie du montant de la caution de location
Le bailleur peut conserver une partie du montant de la caution si le locataire ne remplit pas ses obligations. Il devra cependant justifier de manière concrète et précise la somme retenue.
En maison individuelle, différents cas peuvent justifier une retenue du dépôt de garantie :
- Des loyers et des charges impayés
- Des dégradations et dommages dans le logement
- La réalisation de travaux à la charge du locataire
Si le logement nécessite des réparations ou l’intervention d’un service de nettoyage après le départ du locataire, le propriétaire peut par exemple puiser dans le dépôt de garantie pour faire intervenir une équipe professionnelle. Il devra alors justifier les coûts avec des factures à l’appui.
D’autres documents peuvent permettre de prouver la légitimité du propriétaire. Il peut s’agir de photos, de constat d’un huissier, du détail de l’état des lieux de sortie, de devis ou encore de lettres de relance pour les loyers impayés.
Si le bien immobilier fait partie d’une copropriété, le bailleur peut également conserver 20% du montant jusqu’à l’assemblée générale annuelle, afin de régulariser les charges qui peuvent être imputées au locataire. Là encore, des documents sont nécessaires pour prouver la légitimité de la retenue (devis, relance, acte d’huissier…).
Est-il possible de contester le montant retenu par le propriétaire ?
Si le locataire estime que la retenue d’une partie ou de la totalité du montant de la caution de location n’est pas légitime, celui-ci est en droit de contester.
Pour cela, il peut opter pour une solution à l’amiable ou pour une procédure judiciaire. La première option est généralement préférable. Pour établir un dialogue constructif entre les deux parties, le conciliateur de la Commission Départementale de Conciliation sera compétent.
Si aucune solution n’est trouvée, le locataire peut saisir le Tribunal d’instance de sa commune. Il devra alors apporter des preuves concrètes pour appuyer son point de vue et récupérer sa caution.
Comment éviter les problèmes de caution ?
L’état des lieux
La réalisation de l’état des lieux d’entrée du locataire est déterminante pour éviter les problèmes de caution. Il est en effet impératif de faire attention à chaque détail. Les photos sont également essentielles pour apporter des preuves de l’état initial du logement. Un état des lieux correctement réalisé permettra de constater facilement et rapidement les éventuelles différences lors de l’état des lieux de sortie.
En revanche, un litige peut naitre entre le propriétaire et le locataire en cas d’absence de photographies.
Pour éviter ce genre de problème, certaines agences de gestion locative organisent même des pré-états des lieux, dans lequel un professionnel contrôle l’état du bien avant l’intervention d’une société extérieure pour l’état des lieux officiel. Cela permet d’informer le locataire sur les éventuels travaux ou le nettoyage qu’il devra réaliser avant sa sortie, afin d’éviter les problèmes de caution.
L’entretien régulier du logement
L’entretien du logement est l’élément qui permettra au locataire d’éviter la grande majorité des problèmes de caution. En effet, le grand ménage qui précède l’état des lieux de sortie est indispensable, mais ne suffit pas. Le locataire doit impérativement entretenir régulièrement le logement tout au long du bail, afin de le garder en bon état et éviter de perdre le montant de sa caution de location.
Que retenir sur le montant de la caution de location ?
Bien que la caution locative ne soit pas une obligation légale, les propriétaires ont vivement intérêt à en demander une. Cela leur permet en effet de se couvrir en cas de problème. Le montant de la caution de location est variable en fonction des baux. Il est donc important de bien se renseigner, afin de rester en accord avec la loi.
Si vous êtes un nouveau propriétaire bailleur, nous vous conseillons de faire appel à une agence de gestion locative pour vous accompagner dans la rédaction du bail et dans l’estimation du montant de la caution.
FAQ
1) Quelle est la différence entre caution et dépôt de garantie ?
La « caution » désigne généralement la tierce personne qui se porte garante du paiement du loyer et des charges si le locataire n’en a pas la capacité. On appelle cela « se porter caution ». Cependant, le mot peut aussi désigner le dépôt de garantie que le locataire verse à la signature du bail. Cet abus de langage peut entrainer une confusion entre les deux termes, notamment à cause de l’appellation « chèque de caution ». Dans cet article, nous parlons du montant de la caution de location, ce qui est similaire au dépôt de garantie.
2) Le propriétaire encaisse-t-il le chèque de caution ?
Le propriétaire ou l’agence de gestion locative encaisse le chèque de caution lorsque le locataire prend possession du logement. Celui-ci devra cependant être restitué à la fin du bail, sauf en cas de litige.
3) Que risque le propriétaire s’il ne restitue pas le montant de la caution de location à la fin du bail ?
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie avant la fin du délai légal, le locataire peut entreprendre une action en justice. La première étape sera d’envoyer une mise en demeure via une lettre recommandée avec accusé de réception.
Si la lettre n’a aucun effet, le locataire peut saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation. Si la solution à l’amiable n’aboutit pas, le dernier recours est le tribunal d’instance. Le propriétaire peut être contraint de payer une majoration de 10% du loyer mensuel pour chaque mois de retard.
4) Le locataire peut-il négocier le montant de la caution de location ?
La caution locative, ou dépôt de garantie n’est pas obligatoire. De ce fait, le locataire peut tout à fait négocier son montant avec le propriétaire. Il est même possible de signer un bail de location sans ce genre de dépôt. Cependant, la majorité des propriétaires et des professionnels ne sont pas en faveur de cette option.
