En mettant en location votre logement, vous vous exposez à divers risques, notamment celui d’un impayé de loyer. En France, la législation a été conçue pour protéger les locataires. Une situation d’impayés de loyers peut se prolonger sur plusieurs mois, voire plusieurs années sans qu’il soit possible d’expulser le locataire en place. Cette situation cauchemardesque intervient dans 3% des mises en location à l’échelle nationale selon l’Union Nationale de la Propriété Immobilière. Elle est synonyme de procédures, de manque à gagner, de difficultés dans le remboursement de prêts immobiliers… une situation à éviter absolument ! Assurance loyer impayé locataire : on fait le point.
Une sélection minutieuse des locataires n’est malheureusement pas la solution miracle. Elle contribue toutefois à en diminuer le risque. En effet, la situation d’un locataire peut être amenée à évoluer au cours de la durée du bail. De plus, un impayé de loyer n’est pas nécessairement une conséquence de l’insolvabilité du locataire.
Une solution existe cependant : l’Assurance loyers impayés locataire (ou Garantie Loyers Impayés), un produit d’assurance optionnel et règlementé à destination des bailleurs locatifs. Elle peut également prendre en charge les éventuels recours à la justice engagés contre un mauvais payeur. L’objectif est la sécurisation des revenus du propriétaire bailleur issus de la location.
L’Assurance loyers impayés locataire s’adresse uniquement aux propriétaires. Il ne faut pas la confondre avec la GRL (Garantie Risques Locatifs) qui n’est plus en vigueur depuis le 1er janvier 2016.
- Pourquoi choisir Manda pour sa gestion locative ?
Assurance loyer impayé locataire ou caution /dépôt de garantie?
Il est interdit de cumuler l’assurance loyers impayés avec une caution (ou un dépôt de garantie), sauf si le locataire est un étudiant ou un apprenti (art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).
De manière générale, lorsque les loyers perçus représentent une part importante de vos ressources ou s’ils sont adossés au remboursement d’un emprunt, une GLI est préconisée. En cas de loyer impayé vous aurez besoin de récupérer votre argent rapidement, c’est pourquoi les indemnités de GLI sont généralement versées dès le 3ème mois suivant le premier impayé.
Si le loyer de votre bien mis en location représente une part moins significative de vos revenus ou que vous disposez d’un patrimoine locatif important, un impayé de loyer aura un impact plus différé. Vous avez alors plus de temps pour engager une procédure et recouvrer les sommes dues auprès du locataire ou de son garant.
Assurance loyer impayé locataire éligible : les documents obligatoires.
Pour pouvoir assurer un dossier candidat pour votre appartement, les assureurs imposent des critères précis sur ce dernier. En fonction des prestations incluses dans votre GLI, les critères varient. Plus la prestation sera complète, plus les critères de sélection sur les locataires seront contraignants. Comment savoir si un locataire est éligible ?
Nous vous conseillons de vous fier en premier lieu aux critères stipulés sur votre contrat. Nous allons néanmoins passer en revue les critères de base communs à tous les assureurs (dont celui avec qui Manda travaille), qui vous guideront pour une première sélection des dossiers candidats.
Vous devrez être en mesure de fournir à tout moment à l’assureur :
- Le contrat de bail conforme loi ALUR comprenant une clause résolutoire de plein droit et une clause de solidarité, paraphé sur toutes les pages et signé par toutes les parties du contrat ;
- Une copie du passeport ou de la carte d’identité valide pour chaque locataire ou de la carte de séjour d’une validité supérieur à 6 mois au jour de la signature du bail (ou un justificatif de demande de renouvellement) ;
- Une attestation d’assurance habitation (incendie, dégâts des eaux) pour le bien loué ;
- L’Etat des Lieux d’entrée paraphé sur toutes les pages, daté et signé par toutes les parties du contrat ;
En cas de sinistre, l’absence d’un des documents en bonne et due forme précédemment cités peut entrainer la nullité du contrat !
Assurance loyer impayé locataire éligible : les document requis selon les profils des locataires.
En fonction des profils des locataires, des documents spécifiques peuvent être demandés. Vous trouverez ci-dessous les documents demandés par la majorité des assureurs, mais chaque assureur peut apporter sa spécificité. Vérifiez donc bien les documents exigés par votre assureur dans votre contrat d’assurance loyer impayé. Si vous décidez de confier votre bien immobilier à une gestionnaire locatif, c’est lui qui aura la charge de récupérer tous ces documents.
1) Salarié en CDI/Fonctionnaire
- Les trois derniers bulletins de salaires précédents la date de signature du bail ;
- Une attestation d’emploi datant de moins de trente jours à la date de signature du bail, établie par l’employeur et précisant que le locataire est titulaire d’un CDI. Hors période d’essai, ni en période de préavis, ni en période de licenciement. A défaut, son contrat de travail ou un arrêté de titularisation pour les fonctionnaires.
2) Indépendant ou auto-entrepreneur
- Une copie de la carte professionnelle ou de l’avis d’inscription au Répertoire des Métiers ou au Registre du Commerce ;
- Les deux derniers avis d’imposition sur le revenu, du (des) locataire(s), précédant immédiatement la signature du bail.
3) Retraité
- Le dernier bulletin de pension du mois précédant immédiatement la date de signature du bail ;
- Le dernier avis d’imposition sur le revenu, du (des) locataire(s), précédant la signature du bail, accompagné du relevé d’informations de la caisse de retraite à laquelle le locataire est affilié ou relevé de banque des 3 derniers mois.
4) Etudiant ou apprenti
- Une copie de la carte d’étudiant ou attestation de scolarité (bien vérifier qu’elle correspond à l’année scolaire en cours).
5) Dirigeant de société
- L’extrait K-bis de la société ;
- Pour les dirigeants salariés : les trois derniers bulletins de salaire, précédant immédiatement la signature du bail ;
- Pour les dirigeants non salariés : les deux derniers avis d’imposition et une attestation de revenus établie par l’expert comptable pour l’année en cours.
6) Assurance loyer impayé locataire éligible : vérification des justificatifs.
En règle général, l’assureur vous couvrira même si le dossier s’avère falsifié, sauf si les faux sont “grossiers” (exemple : le nom sur la carte d’identité ne correspond pas au nom sur le bulletin de paie). Néanmoins pour aller au devant des problèmes, voici quelques réflexes qui vous permettront de diminuer d’un cran les risques de fraude. Ce sont ces réflexes que les gestionnaires locatifs Manda adoptent pour chaque vérification de dossier.
- Vérifiez la date de validité de la pièce d’identité ou du titre de séjour ;
- Assurez-vous que l’ensemble des documents sont au nom et à l’adresse du candidat ;
- Vérifiez l’avis d’imposition en renseignant le numéro d’avis et le numéro d’imposition sur le site des impôts ;
- Vérifiez l’existence de l’employeur et son immatriculation sur le Registre du Commerce et des Société (site societe.com ) ;
- Assurez-vous que le salaire net indiqué sur les fiches de paie est cohérent avec les revenus déclarés aux impôts.
Enfin, n’hésitez pas à contacter l’employeur ou l’ancien bailleur si vous avez des doutes et à dialoguer avec le candidat si certaines zones d’ombres persistent.
Assurance loyer impayé locataire éligible : détermination des revenus.
1) Salarié en CDI/fonctionnaire
De manière générale, les GLI ne prennent pas en compte les revenus exceptionnels et/ou non contractuels. Seul le salaire net provenant du brut contractuel est à prendre en compte dans le revenu du candidat locataire.
Deux cas de figure sont donc possibles :
- Il n’y pas de primes ou d’indemnités sur la fiche de paie, dans ce cas vous pouvez retenir ce salaire net à payer comme revenu de référence ;
- Il y a des primes ou des indemnités non contractuelles et non récurrentes sur la fiche de paie. Alors, il vous faut recalculer le salaire net à payer à partir du brut contractuel seulement. Utilisez pour cela un convertisseur salaire brut en salaire net, disponible ici.
Attention, si des saisies apparaissent sur le bulletin de salaire, la GLI n’est pas valable.
Dans le cas des fonctionnaires où il n’est pas possible de savoir si les primes sont contractuelles ou non, vous pouvez retenir la moyenne des revenus nets imposables sur l’année en consultant le cumul annuel présent sur la dernière fiche de salaire ou l’avis d’impôts de l’année précédente.
2) Indépendant/auto-entrepreneur
Pour les indépendants (professions libérales, auto-entrepreneur), les seules preuves de revenus acceptés par les assureurs sont les deux derniers avis d’imposition. Les comptes de résultats, bilans, et autres déclarations ne sont pas retenus car trop facilement falsifiables. Attention, si l’avis d’impôt concerne un foyer fiscal avec plusieurs personnes, ne retenez que la part correspondante au locataire concerné.
Pour déterminer le revenu mensuel net, divisez le revenu brut global figurant sur l’avis d’impôt par le nombre de mois de l’année (douze …).
3) Retraité
Pour une personne retraité, calculez la moyenne mensuelle des revenus indiqués sur les derniers bulletins de pension. Autrement, vous pouvez également demander de fournir les deux derniers avis d’imposition et réaliser le même calcul que pour un indépendant.
4) Etudiant ou apprenti
En principe, une personne avec le statut étudiant ne dispose pas de revenus suffisants pour assurer son loyer. Il faut alors prendre en compte le dossier du garant pour la GLI.
Attention, si l’avis d’imposition de la personne qui se porte garant est partagé, ne retenez que la part correspondante à l’intéréssé.
5) Dirigeant de société
La démarche est la même que pour les indépendants, à compléter par une attestation de revenus de l’expert comptable qui fournit une source d’information complémentaire sur le revenu.
Assurance loyer impayé locataire éligible : calcul de la solvabilité.
Il vous faut ensuite déterminer la solvabilité du locataire au regard du taux d’effort fixé par votre GLI. Le taux d’effort est le rapport entre le loyer charges comprises et les Revenus Nets Mensuels Réguliers et Permanents (revenus dont le calcul est expliqué précédemment).
Les charges à intégrer dans le loyer excluent les contrats de fourniture (électricité, gaz et internet) auxquels devra souscrire le locataire.
Un taux d’effort seuil élevé implique un risque plus élevé pour l’assureur et donc une GLI plus chère. Les taux d’effort actuels avoisinent les 35% sur le marché locatif.
Determination de la solvabilité dans le cas d’une colocation.
Les choses se corsent un peu dans le cas d’une colocation, où il est possible de sommer les revenus des différents locataires. Chaque locataire doit fournir les documents le concernant en fonction de son statut. Le taux d’effort sera alors calculé à partir de la somme des Revenus Net Mensuels Réguliers et Permanents de tous les colocataires.
S’il s’agit d’une colocation uniquement composée d’étudiants, vous pouvez prendre en compte le cumul des revenus de tous les garants. Mais attention, si au moins une personne dans la colocation n’a pas le statut étudiant au moment de la signature du contrat de location, il ne vous est plus possible de faire intervenir des garants dans l’équation.
Pour cette raison, les dossiers de location mixte étudiants/actifs ne sont souvent pas éligibles, puisque les étudiants n’ont en général pas de revenus.
Une tâche complexe et délicate
Vous l’avez compris, vérifier la solvabilité d’un dossier de GLI n’est pas forcément chose aisée.
Pour couronner le tout, les assureurs ouvrent le contrat sur la base du déclaratif. Ils ne procèdent pas à une deuxième vérification du dossier. Le bailleur est donc seul responsable de la vérification de la solvabilité du dossier et une erreur entraine la non validité du contrat. Vous perdrez donc votre loyer et les primes d’assurances que vous aviez versées jusque là !
Pour éviter cette situation, vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour votre mise en location. Elle vous proposera un produit de GLI qu’elle maitrisera parfaitement, tant sur les conditions que sur la vérification des dossiers.
Quand souscrire à l’assurance loyer impayé ?
Vous pouvez souscrire au plus tôt à la signature du bail, ou au plus tard 15 jours après l’entrée dans les lieux (passée cette période, un délais de carence de 3 mois s’applique généralement). Vous pouvez également souscrire à une assurance loyer impayé pour une location en cours, à condition de n’avoir pas déjà eu un impayé ou retard de paiement de la part de votre locataire sur les 6 derniers mois.
Quelle est la procédure en cas de sinistre ?
En cas de survenance d’un impayé, il faut réagir immédiatement en prévenant l’assureur. Il réclamera tout d’abord les justificatifs attestant de la solvabilité du locataire (bulletins de salaire, pièce d’identité, contrat de location, etc.). Il faut par ailleurs veiller à respecter scrupuleusement, dans les délais impartis, la procédure telle qu’elle est prévue au contrat. Sous peine de voir l’indemnisation revue à la baisse, voir un refus de remboursement.
La procédure de déclaration du sinistre est stricte. En principe, les contrat d’assurance prévoient l’envoi d’une lettre de rappel au locataire dans un délai de « x » jours suivant le premier impayé.
Puis, en cas d’échec, l’envoi d’un courrier recommandé le mettant en demeure de s’acquitter de son loyer. Le contrat peut également prévoir le recours à un huissier de justice, qui adressera un commandement de payer si le locataire refuse toujours de s’acquitter de sa dette.
Assurance loyer impayé locataire éligible : passer par une agence ?
Si la gestion du bien est déléguée à un agent immobilier, celui-ci pourra souscrire en votre nom à une assurance loyer impayé. Outre le fait de vous faire bénéficier de ses tarifs “groupe”, c’est alors le professionnel qui vous proposera un locataire, soumettra son dossier à l’assureur et effectuera les démarches dès le premier impayé.
