Également appelée assurance loyer impayé, la garantie loyer impayé (GLI) permet de sécuriser un propriétaire bailleur contre les problèmes d’impayés qu’il peut rencontrer de la part d’un locataire. En effet, un investissement locatif pouvant être la source de certains désagréments, souscrire à une GLI permet de gagner en tranquillité. Spécialiste de la gestion locative en ligne, Manda vous dit tout sur la garantie loyer impayé afin de mieux appréhender cet outil au service des propriétaires.
Qu'est-ce que la garantie loyer impayé ?
La garantie loyer impayé est une assurance souscrite par le propriétaire lors de la mise en location d’un logement. Celle-ci lui permet de se prémunir contre les éventuels impayés du locataire. Cette assurance peut aussi, selon les conditions prévues au contrat, couvrir les dégradations commises par le locataire au cours de l’occupation du bien, comprendre une protection juridique ou encore indemniser une vacance locative.
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Pourquoi souscrire à une garantie loyer impayé ?
Tout propriétaire bailleur souhaitant se protéger des aléas de la location peut souscrire à une GLI afin de profiter de plusieurs avantages :
- Garantie des revenus locatifs
- Optimisation et protection du patrimoine
- Absence de gestion de contentieux
- Prime d'assurance déductible des revenus fonciers (si régime réel d'imposition)
- Élément favorable auprès des établissements bancaires pour l'octroi d’un crédit
Comment fonctionne la garantie loyer impayé ?
Lorsqu’un bailleur constate le non-paiement du loyer et/ou des charges par son locataire, il doit tout d’abord, avant d’ouvrir une déclaration de sinistre, essayer de résoudre le litige à l'amiable. Cette phase préalable se matérialise par l’envoi d’une lettre de relance en courrier recommandé avec accusé de réception, en indiquant un délai de régularisation maximal (par exemple 15 jours). Sans réponse de la part du locataire, il suffit de contacter la compagnie d’assurance gérant le contrat GLI pour engager une procédure.
Une garantie loyer impayé ne couvre pas uniquement les impayés de loyer, comme son nom pourrait le faire penser…
Loyer impayé
La GLI a bien entendu pour principal objectif d'indemniser le bailleur en cas de loyer impayé, en se substituant au locataire. C’est alors l'assureur qui, dans un second temps, gère le recouvrement contentieux auprès du locataire.
Dégradations
La GLI peut également couvrir le bailleur contre les dégradations commises par le locataire si le montant total des réparations dépasse celui du dépôt de garantie.
Protection juridique
Enfin, une assurance loyer impayé peut aussi inclure une protection juridique pour permettre de défendre le propriétaire au cours d’un litige avec son locataire.
Bon à savoir : Chaque contrat GLI nécessite de respecter un formalisme bien précis, avec parfois des spécificités propres à chaque assureur, afin d’éviter le risque d’un refus de prise en charge du sinistre.
Les différentes garanties loyer impayé
Il existe deux grands types de garanties loyer impayé : un dispositif privé souscrit par le bailleur et un dispositif public accessible au locataire.
Garantie privée
La plupart du temps, un propriétaire bailleur souhaitant se prémunir des manquements éventuels d’un locataire vis-à-vis de ses obligations contractuelles va se tourner vers une garantie privée s’il souhaite bénéficier d’une protection complète (dégradations locatives, protection juridique…). Ce type de garantie est proposé par la majorité des compagnies d’assurance : AXA, Allianz, Macif, Solly Azar…
Garantie Visale
La garantie Visale (Visa pour le logement et l'emploi) peut être souscrite par le locataire si celui-ci ne peut pas obtenir un cautionnement de la part d’un garant. Ce dispositif gouvernemental gratuit est accessible depuis 2016 et géré par Action Logement. Concrètement, le locataire doit obtenir un “visa” auprès d’Action Logement, sous réserve de respecter certaines conditions d’éligibilité. Le bailleur pourra ainsi profiter d’un cautionnement garanti contre les impayés (loyers, charges) pendant 3 ans maximum.
À retenir : L’art 22-1 de la loi n° 89-462 du 06/07/89 interdit à un propriétaire de souscrire à la fois une GLI et de demander à son locataire de fournir une caution, excepté si ce dernier a le statut d’étudiant ou d’apprenti.
Les conditions pour bénéficier d'une garantie loyer impayé
Selon les contrats, le locataire doit remplir certaines conditions pour que la GLI soit accordée. En règle générale, ce dernier doit gagner autour de 3 fois le montant du loyer, avec des revenus stables, c’est-à-dire en CDI, même si les CDD peuvent également être acceptés. Concernant les personnes exerçant une activité indépendante, l'octroi de la garantie est parfois plus difficile à obtenir. Dans tous les cas, le bien loué doit constituer la résidence principale du locataire et le bailleur ou la compagnie d’assurance doit posséder tous les éléments nécessaires au moment de la signature du bail (document d’identité, justificatifs de domicile et de revenus…).
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Le coût d'une garantie loyer impayé
En fonction de chaque assureur, le coût d'une garantie loyer impayé peut varier. En moyenne, il se situe entre 2,50 et 4 % du montant du loyer annuel charges comprises. Par exemple, pour un appartement loué 750 € CC par mois, soit 9 000 € par an, avec une GLI au taux de 3 %, la prime annuelle sera de 270 €.
Bon à savoir : Quand la GLI est souscrite via un professionnel de l’immobilier, il est également possible que le taux de la garantie diffère selon d’autres critères (nombre de lots assurés, importance des sinistres déclarés…).
Comment souscrire à une garantie loyer impayé ?
Pour souscrire à une garantie loyer impayé auprès d’un assureur, le bailleur doit se rapprocher de la compagnie qu'il a choisie et rassembler tous les justificatifs demandés concernant la situation du locataire.
Deux cas sont alors possibles :
- La compagnie d'assurance indique les règles de solvabilité du locataire qu’elle exige et c’est le bailleur qui vérifie lui-même que celles-ci sont bien respectées. Lors de la déclaration d’un sinistre, le dossier doit alors être transmis à l’assureur, avec le risque d’un refus de prise en charge en cas de non-conformité.
- La compagnie d'assurance octroie la GLI seulement après que les justificatifs lui aient été transmis, ce qui permet d’avoir la certitude que les conditions du contrat sont bien remplies, éliminant ainsi tout risque de refus d’indemnisation pour ce motif.
Les pièges à éviter en matière de GLI
Avant de souscrire une garantie loyer impayé, il est essentiel de bien faire attention aux clauses du contrat, notamment concernant les points suivants :
- Exclusions éventuelles
- Présence d’une franchise
- Limites de garantie
- Vérification ou non en amont des justificatifs de solvabilité du locataire par l’assureur
- Délais de carence, pouvant être doubles :
- Lors de la signature du contrat, par exemple avec une non indemnisation dans les 6 mois après l’octroi de la GLI
- Lors d’un sinistre, par exemple avec une indemnisation seulement à compter du 3e mois de loyer impayé
Il convient donc d’être vigilant aux conditions de la GLI en ne se focalisant pas avant tout sur un tarif “attractif”. L’essentiel est de vérifier les modalités d’indemnisation pour ne pas se retrouver dans une situation doublement pénalisante avec un locataire défaillant et une assurance qui refuserait de prendre en charge le sinistre.
Comment résilier une garantie loyer impayé ?
Plusieurs situations permettent de résilier une garantie loyer impayé.
Résiliation annuelle
Sous réserve du respect d’un délai de préavis précisé dans les CGV du contrat (généralement 2 mois), il est possible de mettre fin à la garantie chaque année. Dans le cas contraire, celle-ci est reconduite tacitement.
Résiliation lors d’une reconduction non notifiée
Si l’assureur ne prévient pas le souscripteur de la reconduction automatique de la garantie, la loi Châtel permet de faire une demande de résiliation sans avoir besoin d’attendre la date d’anniversaire du contrat.
Résiliation lors du départ du locataire
Le départ du locataire entraîne la résiliation de la GLI, puisque les conditions de solvabilité sont propres à chaque occupant du logement.
Dans une colocation, le départ d'un locataire, à condition qu’il soit remplacé par un nouvel occupant solvable dans les conditions du contrat, permet la poursuite de la garantie. Un avenant au bail doit être signé et le dossier validé par l’assureur. Si le locataire partant n’est pas remplacé (ou que les conditions d'exigibilité ne sont plus respectées par le nouvel occupant), la majorité des assureurs impose la résiliation du contrat une fois la période de solidarité achevée, c’est-à-dire six mois après le départ.
Résiliation lors de la vente du logement
La vente du bien loué entraîne la réalisation automatique de la GLI. Dans le cas où l'acquéreur désire reprendre le contrat, la signature se fait généralement sans condition puisque le locataire en place remplit déjà les critères d'éligibilité.
Bon à savoir : La loi Hamon, permettant de résilier un contrat d’assurance à tout moment au-delà de la première année, ne s'applique pas à la garantie loyer impayé.
Les alternatives à la garantie loyer impayé
Un propriétaire bailleur ne souhaitant pas souscrire à une GLI peut se tourner vers deux autres options : la caution et le dépôt de garantie.
Caution solidaire
Un acte de cautionnement est le plus souvent demandé lors d’une location à un étudiant, mais pas seulement. La caution (personne physique ou morale), va alors se porter garant du locataire et se substituer à lui concernant ses obligations contractuelles : paiement du loyer, des charges, des réparations locatives…
La caution solidaire offre une meilleure protection au bailleur dans le sens où elle permet de se retourner directement contre le garant lors d’un impayé, alors que la caution simple implique avant cela d’épuiser tous les recours possibles envers le locataire défaillant
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Dépôt de garantie
Lors de la signature du contrat de location, le bailleur peut exiger le versement d'un dépôt de garantie. Cette somme sert à couvrir les éventuels dommages causés par le locataire au cours du bail. Son montant maximal doit respecter les règles suivantes :
- Un mois de loyer hors charges en cas de bail nu
- Deux mois de loyer hors charges en cas de bail meublé
Dans la pratique, le montant du dépôt de garantie peut ne pas suffire à couvrir les frais liés à un locataire peu scrupuleux, d'où la nécessité de demander également une caution solidaire.
À retenir : Dans un contrat de location, la caution et le dépôt de garantie sont cumulables en l’absence de souscription d’une GLI.
Exemples de garanties loyer impayé
Retrouvez dans le tableau ci-dessous des exemples de garanties loyer impayé pour avoir une meilleure idée de la couverture proposée et du coût lié à cette protection (données à titre indicatif et susceptibles de variations) :
Ce qu'il faut savoir
Même si elle n’est pas obligatoire, la souscription d’une garantie loyer impayé est fortement recommandée pour protéger les intérêts du bailleur : impayés de loyer, dégradations, protection juridique... Tous les contrats d’assurance ayant leurs spécificités, une attention particulière doit être portée sur les clauses essentielles, notamment le plafond et la durée d'indemnisation, ainsi que les délais de carence éventuels. Les experts de Manda sont disponibles pour vous conseiller la GLI la plus adaptée à vos besoins et vous aider dans la gestion locative de votre bien.
FAQ
1) Quels sont les critères d'éligibilité pour bénéficier d'une garantie loyer impayé ?
Afin de pouvoir souscrire à une GLI, le propriétaire doit s’assurer que son locataire répond aux conditions exigées par la compagnie d’assurance. Les principaux critères sont des revenus stables (salarié en CDI, retraité, profession libérale…) qui représentent environ 3 fois le montant du loyer et des charges. Pour les étudiants ou les apprentis, une caution est nécessaire.
2) Combien coûte une garantie loyer impayé pour un propriétaire ?
En moyenne, une garantie loyer impayé coûte entre 2,50 et 4 % du montant annuel du loyer et des charges.
3) Quels sont les avantages de la GLI pour un bailleur ?
Une garantie loyer impayé permet à un propriétaire bailleur de se protéger des aléas lors de la location d’un bien immobilier :
- Garantie de toucher des revenus locatifs et protection du patrimoine
- Absence de gestion de contentieux
- Prime d'assurance déductible des revenus fonciers (au régime réel)
- Facilité lors d’une demande de crédit bancaire pour acquérir un bien d’investissement
4) Est-il possible de cumuler plusieurs garanties loyer impayé ?
Non, la loi n'autorise pas le cumul de plusieurs garanties loyer impayé. Le cumul d’une GLI et d’un cautionnement n’est pas non plus permis, excepté si le locataire a le statut d’étudiant ou d’apprenti.
5) Qu’est-ce que la garantie Visale ?
Caution gratuite pour les locataires respectant certaines conditions d'éligibilité, la garantie Visale est gérée par Action Logement. Elle permet de se substituer à un locataire défaillant et joue le rôle de garant pour le bailleur afin de lui assurer le paiement du loyer et des charges.
6) Comment un propriétaire peut-il résilier une garantie loyer impayé ?
Un propriétaire peut résilier une GLI de plusieurs façons :
- Résiliation annuelle en respectant le délai de préavis prévu au contrat
- Résiliation lors d’une reconduction non notifiée par l'assureur
- Résiliation lors du départ du locataire
- Résiliation lors de la vente du bien loué
7) Quelles alternatives existent pour se protéger contre les impayés de loyer ?
Les deux principales alternatives permettant à un propriétaire bailleur de se prémunir contre les impayés de loyer sont la caution solidaire et le dépôt de garantie.
