Un projet d'investissement immobilier neuf est toujours une aventure exaltante, même pour les investisseurs chevronnés qui accumulent les biens immobiliers les uns après les autres, dotés d’un flair certain et à qui tout semble réussir. Pour le commun des mortels, l’investissement locatif neuf mérite réflexion. Manda vous aide à faire le point le plus objectivement possible, sur les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif dans le neuf.
Investissement locatif neuf : 4 raisons pour lesquelles c'est une bonne idée
Prêt à la location
Plus attractifs à la location, les biens immobiliers neufs séduisent les locataires. En règle générale, les biens immobiliers neufs ne présentent aucun problème majeur et le risque de rencontrer un quelconque problème en optant pour un investissement locatif neuf est minime. Par ailleurs, à partir du moment où l’emplacement est adéquat, l’investissement locatif neuf attire plus de visites, donc plus de chances d’obtenir des locataires à tout moment de l’année. De ce fait, investir dans le neuf en vue du prêt à la location est une excellente idée, puisque les risques de vacance sont en principe minimisés. Manda organise au quotidien des locations dans le neuf, notamment grâce à sa visite virtuelle qui permet de commercialiser le bien avant la livraison définitive !
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Dispositifs d'investissement locatif dans le neuf
Pour acquérir sa résidence principale, il existe des programmes de soutien financier intéressants, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) notamment. Ce dernier requiert de ne pas avoir été propriétaire au cours des deux années qui précèdent la demande de prêt et son montant peut atteindre 40% du coût total de l’opération immobilière, dans la limite d’un plafond défini par l’État.
Bon nombre de propriétaires choisissent l’investissement locatif neuf afin d’optimiser leur fiscalité. En effet, investir dans l’immobilier neuf engendre une réduction d’impôt, grâce à certains dispositifs étatiques comme Pinel et Censi-Bouvard notamment. Bien évidemment, certaines conditions doivent être remplies et les montants, même s’ils sont plafonnés, restent très intéressants pour, non seulement payer moins d’impôts, mais également se constituer un patrimoine immobilier.
Pour rappel, le dispositif Pinel concerne les biens immobiliers loués non meublés. Le logement neuf est ainsi acheté pour être loué sur une durée prédéterminée, de 6, 9 ou 12 ans, au cours de laquelle une réduction d’impôt s’applique en fonction du montant investi et de la durée de l’engagement. Les loyers sont plafonnés et, parmi les conditions à respecter, les ressources du locataire sont prises en compte. Le dispositif Pinel est intéressant, dans la mesure où il permet de réaliser jusqu’à 21 % d’économies sur l’ensemble de l’investissement immobilier neuf sur une période de 12 ans.
Le dispositif Censi-Bouvard, quant à lui, également appelé LMNP Bouvard (pour Loueur Meublé Non Professionnel), s’intéresse aux résidences de services pour une population particulière : les seniors et les étudiants. L’investisseur s’engage à louer un bien immobilier meublé qu’il achète sur plan. Grâce au dispositif Censi-Bouvard, il bénéficie d’une réduction d’impôt de 11 %, en s’engageant à louer son bien pendant neuf ans minimum. Ce dispositif présente d’autres avantages, dont notamment la récupération de la TVA au bout de 20 ans ainsi que la déduction des charges liées à l’investissement, l’amortissement du mobilier…
Moins de risques de travaux :
Au niveau de la copropriété
Les personnes qui n’ont ni le temps ni l’envie de faire réaliser des travaux dans leur bien immobilier ont tendance à choisir d’investir dans le neuf, dans la mesure où il est très rare que des travaux soient à prévoir au cours des années qui suivent la construction du bien. Pour le propriétaire, ceci se traduit en tranquillité d’esprit puisque, au niveau de la copropriété ,il n’y aura pas de dépenses en ravalement de façade, réparation de toiture, rénovation des parties communes et autres mises aux normes… En outre, la garantie décennale protège les propriétaires et leur assure ainsi une sérénité supplémentaire par rapport à leur investissement.
Au niveau du logement mis en location
Au niveau dudit logement, l’ensemble de l’équipement, des murs, des sols et des ouvertures étant neufs, aucune réfection ni réparation n’est à prévoir. Du tableau électrique jusqu’au mitigeur, en passant par la chaudière et les serrures : tout fonctionne parfaitement dans le cadre d’un bien immobilier neuf. Cet aspect est intéressant, dans la mesure où il ne vient pas non plus entraver les relations entre le propriétaire et son locataire.
Des logements moins énergivores et parés à l’évolution des normes
Depuis que la RT 2012 a imposé le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) comme une norme à suivre depuis 2013, la tendance actuelle est à la construction d’habitations à haute performance énergétique. L’objectif commun des constructeurs est de réduire l’impact environnemental de leur construction, sachant que ces dernières représentent un poste majeur de consommation d’énergie en France. Bien évidemment, les économies d’énergie font partie des atouts d’un bien aux yeux des locataires. Sachant que la norme, en matière de construction neuve, deviendra celle du bâtiment à énergie positive en 2020 (RT2020), il n’est pas rare de voir des promoteurs s’imposant d’aller au-delà des normes en vigueur, évoquant certaines notions, dont notamment la « conception bioclimatique » ou encore « l’écoconstruction ». À ce titre, investir dans l’immobilier neuf protège les propriétaires de mises aux normes au fur et à mesure de l’évolution de ces dernières.
Les points de vigilance si vous choisissez l’investissement locatif neuf
Un investisseur averti en vaut deux. En toute objectivité, Manda vous met en garde par rapport à certains points de vigilance à prendre en compte avant de vous lancer dans l’achat d’un programme immobilier neuf.
Prix trop élevé à l’achat plus élevé que dans l’ancien
Si l’on compare le prix d’un logement neuf en France, par rapport à un logement ancien, l’écart peut être important dans certaines villes (jusqu’à 20% de différence dans certaines communes). Même si l’investissement dans le neuf va toujours de bon train, la Fédération des Promoteurs Immobiliers indique que le prix du neuf reste élevé pour les ménages français, pour des biens moins rentables en raison de leur prix d’achat plus élevé.
Le choix des zones
L’emplacement fait partie des règles d’or d’un investissement locatif réussi. Sous la pression, de nombreux acheteurs négligent certaines étapes, comme celle qui consiste à vérifier la proximité d’éventuels commerces, de transports publics, d’écoles… Il faut savoir que lorsqu’ils construisent, les promoteurs choisissent souvent des zones non tendues, c’est-à-dire dans lesquelles il n’y a aucune tension entre l’offre et la demande. Tributaire des zones sélectionnées par le promoteur, l’investisseur se retrouve rapidement dans une impasse, avec un bien immobilier difficile à louer et une attractivité moindre.
Achat neuf à Paris : attention aux calculs !
Aussi séduisant que l’immobilier neuf puisse paraître, lorsque l’on s’intéresse aux calculs, il est possible de constater que dans certains cas, notamment à Paris, l’impôt foncier à payer dépasse le montant de la défiscalisation. Il convient ainsi de se méfier par rapport à certains investissements, qui profitent parfois davantage aux promoteurs qu’aux investisseurs.
Les limites du dispositif Pinel : loyers plafonnés
Le dispositif Pinel connaît de beaux jours, mais ne s’inscrit pas comme un moyen de défiscalisation sans risque. Derrière la promesse du gain fiscal des promoteurs se cachent certaines conditions, dont des loyers plafonnés qui varient selon la zone dans laquelle le logement à louer se trouve. Ainsi, on constate que lorsque les prix de vente sont très élevés, comme cela est le cas à Paris par exemple, le rendement de l’immobilier neuf est largement inférieur à celui de l’ancien.
Pinel : la location nue sans les avantages fiscaux à la location
Tout investisseur ayant opté pour la loi Pinel se trouve dans l’impossibilité de louer un appartement ou une maison en meublé. En effet, ce dispositif permet uniquement la location nue, et les revenus encaissés par le bailleur, c’est-à-dire les loyers, entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Pour un meublé, les sommes déclarées constituent des revenus meublés non professionnels. Une différence importante au moment de la déclaration d’impôts avec, à la clé, l’impossibilité de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires une fois le bien mis en location.
Délai de livraison
Les estimations de l’UFC-Que Choisir indiquent un doublement des litiges de 2017 à 2018, avec, pour principale cause, des retards de livraison de cinq mois et demi en moyenne. Parmi les causes évoquées par les promoteurs, des cas de force majeure et autres causes légitime auquel ils ont droit pour justifier leur retard : intempéries, défaillance d’entreprise, anomalies… Autant d’éléments qui entravent le parcours de l’investisseur, et qui auraient, pour la plupart, pu être détectés en amont.
Une concurrence accrue et… contraignante
Lorsqu’ils investissent dans l’immobilier neuf, les acheteurs sont contactés en nombre par les promoteurs qui mettent en avant les nombreux avantages de leur future construction pour faire du logement locatif. Néanmoins, une fois les constructions achevées, l’ensemble des logements vient s’ajouter aux locations disponibles sur un seul et même endroit géographique. Pour 2, 10 ou 50 logements livrés à la même date, il devient alors difficile pour les propriétaires de faire valoir leur logement et de se distinguer. Ainsi naît un jeu de concurrence féroce, aboutissant souvent à des loyers moins élevés que ceux qui étaient prévus à l’origine.
Bon promoteur, mauvais promoteur…
Les nombres 29 650 et 134 000 concernent respectivement le nombre de personnes œuvrant actuellement dans la promotion immobilière et le nombre de logements vendus entre 2014 et 2017 (source : Observatoire de la FPI). À elles seules, ces données permettent de comprendre que le marché de la promotion immobilière est un vivier dans lequel chacun essaye de tirer son épingle du jeu. Un univers qui laisse parfois de la place à des promoteurs peu scrupuleux, source de tracas pour les propriétaires ayant fait preuve, un tant soit peu, de naïveté. Il convient ainsi de bien se renseigner quant au profil du promoteur, les avis le concernant, sa réputation, etc. Surtout, mieux vaut prendre son temps avant de s’engager…
L'investissement locatif dans le neuf attire donc de nombreux bailleurs et permet la construction de logement en France chaque année. L'investissement peut être rentable, et les risques en matières de travaux et de charges sont contrôlés. Il faudra cependant bien analyser son investissement en amont afin d'être vigilant sur tous les points qui pourraient venir atténuer la réussite d'un tel investissement !
