Rédiger un bail clair et complet est une étape déterminante pour un propriétaire bailleur. Cela permet d’assurer la légalité du contrat et d’éviter les litiges avec les locataires. Aujourd’hui, nous nous intéressons à un élément essentiel pour toute activité locative : la date d’effet du bail ?
A quoi correspond cette date d’effet ? Comment la fixer ou la modifier ? Quelles sont les droits et les obligations du propriétaire et du locataire ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.
Qu'est-ce que la date d'effet du bail ?
La date d’effet du bail est la date à partir de laquelle le bail commence. Il s’agit généralement de la date à laquelle le locataire emménage dans le logement, mais elle peut également correspondre à la date de signature. Quel que soit le type de location, la date d’effet du bail doit impérativement figurer sur le contrat, car elle détermine aussi la date à partir de laquelle le locataire est redevable du loyer et des charges.
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Les différents types de baux
1) Le bail d’habitation
Le bail d’habitation, également appelé bail principal, est un contrat signé entre un propriétaire bailleur et un locataire qui utilisera le bien à titre de résidence principale. La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe les conditions de rédaction et de gestion de ce type de bail.
Les baux d’habitation sont les plus courants en location immobilière et peuvent prendre trois formes différentes :
a) Le bail en location vide
Le bail de location vide dure au moins 3 ans si le propriétaire est un particulier, ou bien 6 ans si celui-ci est une personne morale (société, compagnie d’assurance…).
Les clauses obligatoires du bail de location vide concernent notamment les informations du logement et du locataire, le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie, l’encadrement des loyers dans les zones spécifiques, ainsi que les dates de début et de fin du bail.
b) Le bail en location meublée
Le bail de location meublée est signé pour une durée d’un an. Si le locataire est étudiant, il peut bénéficier d’un bail de 9 mois. Les clauses obligatoires du bail de location meublée sont assez similaires à celles de la location vide. Le logement doit néanmoins respecter les critères de décence de la location meublée (taille du logement, équipement, sécurité, entretien…).
c) Le bail de colocation
Le propriétaire peut choisir d’établir un bail unique qui sera commun à tous les colocataires, ou bien de rédiger un bail spécifique pour chacun d’entre eux.
- Dans le premier cas, le bail doit respecter toutes les conditions que nous avons citées précédemment, en fonction du caractère vide ou meublé du logement. Le bien doit obligatoirement offrir un espace de vie de 16m² pour deux colocataires, ainsi que 9m² en plus pour chaque colocataire supplémentaire.
- Dans le second cas, chaque colocataire signe son propre bail. Chacun de ces baux doit mentionner la chambre qui appartient aux colocataires, ainsi que le détail des parties communes. Là encore, la loi impose une surface minimale. Celle-ci est de 9m² et 20m³ pour chaque chambre. Le propriétaire a également la possibilité de moduler la durée du bail en fonction du statut des colocataires. Les étudiants peuvent par exemple signer un bail de 9 mois.
BON À SAVOIR : Les couples mariés ou pacsés au moment de la signature du bail ne peuvent pas être considérés comme des colocataires.
2) Le bail commercial
Comme son nom l’indique, le bail commercial concerne la location de locaux utilisés dans un but commercial. Le locataire utilisera le bien immobilier pour son activité professionnelle, qu’elle soit commerciale, industrielle ou encore artisanale. La durée minimale de ce type de bail est de 9 ans.
3) Le bail professionnel
Le bail professionnel permet lui aussi au locataire d’exercer un métier. Cependant, à la différence du bail commercial, celui-ci doit concerner une activité libérale. Les baux professionnels sont signés pour une durée minimale de 6 ans et reconduits automatiquement si aucune des deux parties ne souhaite y mettre un terme.
L'importance de la date d'effet du bail
Droits et obligations des parties
Le propriétaire
À compter de la date d’effet du bail, le propriétaire a l’obligation de mettre le logement à disposition du locataire. En cas de location nue, le bien doit être vide et prêt à accueillir le locataire. En cas de location meublée, le logement doit être équipé dans le respect des critères de décence. Si le locataire n’est pas en mesure de prendre possession des lieux à la date prévue par le contrat, le propriétaire est alors en situation de faute contractuelle.
En outre, la date d’effet du bail fixe également la date à partir de laquelle le propriétaire peut réclamer le paiement du loyer et des charges.
Le locataire
Dès la date d’effet du bail, le locataire doit disposer d’une assurance habitation valide. Il est également redevable du loyer et des charges à partir de cette date. Il peut en outre prendre possession des lieux et les utiliser selon les termes du contrat (habitation, activité commerciale, activité libérale…).
Calcul des loyers et charges
Le locataire doit payer son loyer et ses charges à partir de la date d’effet du bail, même si celle-ci est différente de la date de signature du bail. Il est en effet possible d’indiquer une date d’effet différente de celle de la signature. Généralement, la différence entre ces deux dates est de quelques jours.
Exemple :
Le propriétaire et le locataire se mettent d’accord pour fixer la date d’effet du bail le 10 février 2023. Ils se rejoignent cependant le 3 février pour la signature du contrat. Le premier loyer mensuel du locataire devra alors être payé le 10 mars et non le 3 mars.
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Travaux et rénovations en cours de bail
Le propriétaire a généralement tout intérêt à attendre la fin du bail avant de réaliser des travaux dans son logement. Cela permet en effet de simplifier les démarches. Cependant, certains types de travaux peuvent s’avérer urgents ou déterminants pour l’activité locative. C’est notamment le cas de certains travaux de rénovation énergétique pour les biens les plus énergivores. Réaliser des travaux d’agrandissement ou de rénovation peut également permettre au propriétaire d’augmenter le prix du loyer.
En cours de bail, deux solutions sont possibles :
- Rédiger un avenant au bail est souvent la meilleure option si les travaux sont légers et permettent au locataire de continuer à habiter le logement.
- Résilier le bail et en signer un nouveau peut être nécessaire si les travaux sont tellement importants qu’ils imposent au locataire de quitter les lieux jusqu’à la fin du chantier.
Dans le second cas, la date d’effet du nouveau bail peut être compliquée à déterminer. Si les travaux doivent durer plusieurs mois, il est en effet délicat d’anticiper les éventuels retards sur le chantier. Le propriétaire peut alors inscrire une date indicative sur le contrat, et ajouter une condition suspensive de livraison des travaux.
Comment déterminer la date d'effet d'un bail ?
La date d’effet du bail peut être fixée de plusieurs façons. Elle correspond généralement à la date de remise des clés au locataire. Il est également possible de choisir la même date que celle de la signature du bail. Dans certains cas, la remise des clés, la signature du bail, l’état des lieux d’entrée et la date d’effet ont tous lieu le même jour.
Comme nous l’avons vu précédemment, décaler la date d’effet est également une option. Il faudra cependant veiller à rédiger un avenant précis afin qu’aucune des deux parties ne puisse contester la date.
Peut-on modifier la date d'effet du bail ?
Le bail est un contrat qui fixe les règles de la location immobilière. Il ne peut donc pas être modifié après la signature des deux parties.
Le propriétaire et le locataire peuvent cependant reporter cette date de quelques jours s’ils le souhaitent. Si le locataire est responsable de ce report, le propriétaire est en droit de réclamer le montant du loyer à partir de la date d’effet initiale.
Si la date d’effet du bail est décalée de plus d’une semaine, le propriétaire a encore une fois tout intérêt à rédiger un avenant au bail. Il pourra alors préciser la date à laquelle il souhaite percevoir son loyer, et se couvrir face à tout risque de litige. En revanche, si ce décalage est uniquement dû au propriétaire, celui-ci ne pourra légalement pas exiger le paiement du loyer à partir de la date initiale.
Conséquences de l’absence de date d’effet de bail
Les propriétaires qui se lancent dans la rédaction d’un bail sans utiliser de modèle type sont plus enclins à faire des erreurs. L’absence de certaines mentions obligatoires fait d’ailleurs partie des erreurs les plus courantes. La date d’effet du bail est l’une d’entre elles.
Le contrat ne peut pas être valide s’il ne comporte pas la date d’effet du bail. De ce fait, le locataire a le droit de demander l’annulation du bail sans respecter de délai de préavis. Il peut aussi s’arranger avec le propriétaire pour obtenir une réduction de loyer. Dans le cas où le locataire souhaite toujours habiter dans le logement, la rédaction d’un bail complet avec la date d’effet sera indispensable.
FAQ
1) Quelle est la différence entre la date d'effet et la date de signature du bail ?
La date de signature du bail est celle où les deux parties signent le contrat. Le bail ne peut plus être modifié après la signature, seule la rédaction d’un avenant est possible. La date d’effet du bail est quant à elle la date à partir de laquelle le contrat est applicable. Elle peut donc être postérieure à la signature, tant qu’elle figure noire sur blanc sur le contrat.
2) La date d'effet du bail peut-elle être postérieure à la date de remise des clés ?
Non. La remise des clés permet au locataire de prendre possession du logement, le bail doit donc prendre effet à ce moment-là. Dans le cas contraire, cela permettrait au locataire d’utiliser un logement sans être légalement encadré par un contrat.
3) Quels recours sont possibles en cas de non-respect de la date d’effet du bail par l’une des parties ?
La date d’effet du bail qui sera reconnue comme valide par un tribunal sera celle qui figure sur le contrat ou sur un avenant. Ainsi, il est impératif d’éviter les accords oraux ou non officiels pour être sûr de ne pas causer de litiges.
Le propriétaire ou le locataire qui estime que l’autre partie ne respecte pas le contrat a trois recours possibles, accessibles dans cet ordre :
- Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour informer l’autre partie de son non-respect du contrat.
- Contacter un conciliateur de justice, qui pourra se charger de faire le lien entre les deux parties. La conciliation est obligatoire pour les litiges inférieurs à 5000€.
- Saisir le juge des contentieux de la protection.
4) Le locataire peut-il se rétracter avant la date d’effet du bail ?
Le locataire ne peut légalement pas se rétracter après la signature du bail, et ce, même si la date d’effet n’est pas encore passée. Il devra en effet assurer l’état des lieux. Cependant, le locataire peut résilier le bail avant d’avoir emménagé. Pour cela, il doit néanmoins respecter le délai de préavis qui correspond au type de location : 3 mois pour les logements vides et 1 mois pour les logements meublés.
Ce qu'il faut retenir :
La date d’effet du bail est un est l’un des éléments obligatoires qui doit figurer sur un contrat de location pour que celui-ci soit légal. Si vous avez besoin d’un accompagnement pour rédiger votre contrat de bail, n’hésitez pas à solliciter les services d’une agence de gestion locative, ou encore d’un notaire. Des modèles officiels sont également disponibles en ligne.
