L’accès à la propriété est un enjeu majeur pour de nombreux ménages. Cependant, les fluctuations du marché peuvent rendre l’investissement immobilier difficile. C’est pourquoi il est primordial de bien étudier les différents prêts disponibles, afin de sélectionner le ou les financements les plus adaptés à chaque type de projet. Qu’est-ce que le prêt conventionné ? Qui peut en bénéficier, et pour quel type de projet ? Quelles sont les conditions et les erreurs à éviter ? Nous répondons à toutes ces questions dans cet article.
Qu’est-ce qu’un prêt conventionné ?
Le prêt conventionné est un type de prêt réglementé par l’État. Il permet de faciliter l’accès à la propriété pour toute personne ayant un projet en rapport avec sa résidence principale : achat immobilier, achat en VEFA, réalisation de travaux. Le taux d’intérêt maximal est donc plafonné.
Les conditions d’occupation d’un logement soumis à un prêt conventionné sont établies par les articles L. 31-10-6 et R. 31-10-6 du code de la construction et de l’habitation.
Concrètement, ce prêt permet de financer les projets suivants :
- L’investissement immobilier neuf
- L’achat d’un terrain pour faire construire une maison ou un appartement
- L’achat d’un logement ancien avec ou sans travaux de rénovation (dans le cas d’une rénovation, celle-ci doit représenter un budget minimal de 4000€, sur un logement achevé depuis au moins 10 ans)
- Les travaux de transformation d’un local commercial en habitation
- Un agrandissement, une surélévation ou une extension de logement
- Des travaux de rénovation énergétiques (économie d’énergie), d’au moins 4000€ pour les logements bâtis ou ayant un permis de construire antérieur à juillet 1981
En revanche, le prêt conventionné ne peut pas financer les éléments suivants :
- Les frais hypothécaires
- Les frais de notaires
- L’instruction du dossier de demande de prêt
- Les frais d’achat des meubles
Les conditions d’éligibilité au prêt conventionné
Les revenus
Contrairement à d’autres prêts comme le prêt d’accession social (PAS), le prêt à taux zéro (PTZ), ou encore le prêt action logement, le prêt conventionné n’impose aucune condition de ressources. Les investisseurs immobiliers peuvent donc y prétendre, quel que soit le montant de leurs revenus, pourvu que leur projet soit éligible.
Le type de projet
Comme nous l’avons vu plus haut, le prêt conventionné est accessible pour les projets d’achat, de construction et de travaux dans une résidence principale. Il concerne aussi bien l’immobilier ancien que le neuf. Les projets d’investissements locatifs, d’acquisition de résidences secondaires ou de locaux commerciaux ne sont pas éligibles.
Le logement doit devenir la résidence principale officielle de l’emprunteur, au maximum 1 an après la fin des travaux qui ont été financés par le prêt conventionné, ou après l’acquisition.
Il est toutefois possible d’allonger ce délai à 6 ans, en réunissant deux conditions :
- Le logement sera la résidence principale de l’acheteur dès son départ à la retraite.
- Il est mis en location en attendant le départ à la retraite, et respecte des conditions précises.
Lorsqu’un emprunteur contracte un prêt conventionné pour réaliser des travaux, ces derniers doivent être achevés avant la date de remboursement du prêt. Seul un cas de force majeur peut permettre de faire une demande pour allonger le délai des travaux.
Montant du prêt, durée de remboursement et taux d’intérêt
Un prêt conventionné peut s’étendre sur une durée de 5 à 30 ans. Selon les cas de figure, il est possible d’allonger le prêt jusqu’à un maximum de 35 ans, ou bien de réduire sa durée.
Pour les emprunteurs, il n’y a pas de montant maximal, car le prêt conventionné peut financer l’intégralité d’un projet immobilier. La seule condition est un seuil minimum de 4000 euros pour des travaux.
Les taux d’intérêt des prêts conventionnés sont quant à eux plafonnés. Ils suivent des grilles précises, différentes en fonction des types de taux : taux variable, taux fixe et taux modulable. Ils dépendent de la date d’obtention du prêt, de la durée de remboursement, ainsi que des taux de références.
Les avantages du prêt conventionné
L’accessibilité
Comme nous l’avons vu précédemment, le prêt conventionné ne demande aucune condition de ressources. De ce fait, il est accessible à un large éventail de ménages. De nombreux profils d’investisseurs peuvent ainsi concrétiser leurs projets immobiliers. En outre, les bénéficiaires du prêt conventionné peuvent aussi accéder à l’aide personnalisée au logement (APL), ce qui permet d’alléger les mensualités de remboursement.
La réglementation des taux d’intérêt permet également de faciliter l’accès au financement, car elle limite l’impact des évolutions rapides dues aux fluctuations du marché. Lorsque les taux d’intérêt augmentent plus rapidement que le taux d’usure, comme cela a été le cas ces dernières années, les ménages ont de plus en plus de mal à emprunter. Grâce aux plafonds du prêt conventionné, ce problème est évité.
La flexibilité
Le prêt conventionné s’adapte à de nombreux ménages, grâce à son accessibilité, mais aussi à sa flexibilité. En effet, il permet de financer de multiples projets différents, que nous avons détaillés plus haut. De plus, la durée de remboursement est très large, de 5 à 30 ans, voire 35 ans. Elle peut donc convenir à un vaste panel d’investisseurs. Cette durée est même adaptable en cours de prêt, afin de suivre les évolutions des projets des emprunteurs. Si des imprévus surviennent, ces derniers ne sont donc pas contraints outre mesure par le remboursement de leur prêt conventionné.
La possibilité de cumuler avec d’autres prêts
Bien que le prêt conventionné permette de financer l’intégralité d’un projet immobilier, il est cumulable avec d’autres types de prêts. Il s’agit d’un avantage majeur dans bien des cas. En effet, en fonction des taux d’intérêt, il est possible qu’un investisseur soit plus avantagé s’il finance seulement une partie de son investissement grâce à un prêt conventionné, et une autre partie avec un autre prêt. C’est par exemple le cas du prêt à taux zéro, qui permet de réduire les mensualités en empruntant une partie de la somme nécessaire sans intérêt.
Le cumul de plusieurs prêts permet d’augmenter encore davantage la flexibilité du prêt conventionné, afin de l’adapter parfaitement à tout type de projet.
Concrètement, le prêt conventionné est cumulable avec les prêts suivants :
- Le prêt à taux zéro (PTZ)
- Le prêt action logement
- Les prêts des collectivités locales
- Le prêt d’accession sociale (PAS)
- Le prêt épargne logement (PEL/CEL)
- Les prêts relais
Prêt conventionné et prêt à taux zéro : quelles différences ?
Tout comme le prêt conventionné, le prêt à taux zéro est une aide au financement dédié aux résidences principales. Il permet également aux bénéficiaires de touchers l’APL. Cependant, il présente de nombreuses différences que nous allons détailler tout de suite.
Les types de projets
Le PTZ est dédié aux primo-accédants, c’est-à-dire les ménages qui achètent leur toute première résidence principale. Il peut aussi s’adresser aux investisseurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans. Il peut également servir à financer des travaux, mais sous des conditions différentes de celles du prêt conventionné. Les travaux financés par un PTZ doivent représenter au moins 25% du coût total de l’acquisition, et permettre d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30%.
Le montant, le remboursement et les intérêts
Le prêt conventionné n’a aucune limite de montant, applique des taux réglementés, et se rembourse sur une durée de 5 à 30 ans (ou 35 ans). Le PTZ peut quant à lui financer jusqu’à 180 000€, n’applique pas d’intérêt d’emprunt, et se rembourse sur une durée de 20 à 25 ans, avec une période de remboursement différé possible. De plus, le PTZ adapte son montant maximal en fonction des revenus, de la taille des ménages et de la zone géographique, ce qui n’est pas le cas du prêt conventionné.
Quels sont les pièges à éviter lors de la souscription d’un prêt conventionné ?
Lorsque l’on contracte un prêt conventionné, il est important d’éviter les pièges typiques que l’on retrouve dans le cadre de n’importe quel crédit immobilier.
- Ne pas comparer les offres
- Négliger les frais annexes
- Ne pas comparer les assurances emprunteur
- Ne pas vérifier son éligibilité à l’APL
- Prévoir une marge financière trop faible
- Ne pas choisir la bonne durée de prêt
- Ignorer les conditions de remboursement anticipé
- Ne pas lire attentivement le contrat de prêt
- Ne pas se faire accompagner par un professionnel
Conclusion
Le prêt conventionné est donc un outil particulièrement avantageux pour de nombreux ménages. Sa flexibilité permet d’accéder à sa résidence principale de manière simplifiée et sécurisée, tout en combinant avec d’autres moyens de financement. Néanmoins, il reste un crédit immobilier, c’est-à-dire un engagement à long terme auprès d’une banque. Pour réussir son projet et éviter les erreurs, il est donc impératif de s’entourer de professionnels compétents, et de préparer une stratégie efficace et durable en amont.
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