L’usufruit permet à un individu de disposer d’un bien immobilier sans en être le propriétaire. Dans cet article, nous allons détailler le principe du démembrement de propreté, les avantages et les obligations de l’usufruit, ainsi que la fiscalité de ce statut.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
L’usufruit est le droit de jouir d’un bien immobilier et d’en percevoir les revenus locatifs, sans pour autant en être le propriétaire. Ce terme s’inscrit dans le principe du démembrement, qui consiste à diviser une propriété en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruitier peut ainsi disposer du bien comme il l’entend, en l’habitant ou en le louant par exemple. Dans le second cas, il perçoit les montants des loyers et des charges.
Le nu-propriétaire détient la propriété du bien, mais ne peut pas en disposer. Il récupère la pleine propriété du bien lors du décès de l’usufruitier ou de la fin de l’usufruit.
Les droits et les obligations de l’usufruitier
Les droits de l’usufruitier
L’utilisation personnelle du bien
L’usufruit a le droit d’habiter dans le logement à titre de résidence principale ou de résidence secondaire. Il peut également y loger des membres de sa famille qui prennent en charge l’entretien du bien.
La location du bien
L’usufruit peut démarrer une activité de bailleur en mettant le logement en location. Il s’occupe alors de toutes les démarches, perçoit les revenus locatifs et paye les charges. Le logement peut être loué à titre de résidence principale, ou bien en location saisonnière. En outre, s’il se situe sur une terre agricole ou une entreprise, l’usufruitier peut également percevoir les revenus des récoltes ou des bénéfices.
Le nantissement
L’usufruitier peut nantir son droit d’usufruit pour obtenir un prêt auprès d’un créancier. Cela signifie que l’usufruit devient une garantie.
Les travaux
L’usufruitier peut disposer du logement comme il le souhaite. Il peut donc réaliser des travaux d’entretien, de modernisation et d’amélioration. La nature des travaux reste libre, à condition qu’elle ne diminue pas la valeur du bien.
Les obligations de l’usufruitier
L’entretien du bien
Tout comme un locataire dans le cadre d’un bail de location, l’usufruitier a l’obligation d’assurer l’entretien courant du logement dont il détient l’usufruit. Cet entretien inclut :
- Les tâches ménagères : poussière, serpillère, nettoyage anti-moisissure…
- Les petites réparations : joints de plomberie, prises électriques défectueuses, interrupteurs, ampoules, luminaires, chasse d’eau, poignées de porte, gonds des fenêtres, serrures endommagées, vitres cassées…
- Le remplacement des équipements défectueux : électroménagers, radiateurs, climatisation…
- L’entretien des extérieurs : nettoyage des gouttières, taillage des haies, tonte des pelouses, réparation des clôtures…
L’assurance
L’usufruitier a le devoir d’assurer le logement afin d’en assurer la sécurité. S’il y habite, il doit souscrire une assurance habitation composée des multirisques habitation (protection contre les dommages matériels à la suite d’un incendie, d’un dégât des eaux, d’une tempête…), ainsi qu’une attestation de responsabilité civile (protection en cas de dommage causé à des tiers). Si l’usufruitier est propriétaire bailleur, il doit souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Il peut également prendre d’autres assurances pour protéger son activité locative, comme une assurance loyers impayés par exemple.
Les charges et les impôts
En tant que responsable de l’entretien du bien, l’usufruitier doit également payer toutes les charges qui y sont liées. Si le logement est sa résidence principale, il doit s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Si le logement est en location, il est imposé sur les revenus locatifs générés.
Quels sont les avantages de l’usufruit ?
L’utilisation du bien
L’utilisation du bien est le premier avantage accordé à l’usufruitier. Elle comporte plusieurs aspects avec des bénéfices spécifiques.
L’usufruitier peut tout d’abord habiter le logement à titre de résidence principale. Il assure ainsi sa sécurité et son confort, tout en transmettant la nue-propriété à un tiers. Bien souvent, il s’agit de parents qui transmettent la nue-propriété à leurs enfants, afin de préparer leur succession tout en conservant leur résidence principale.
L’usufruitier peut également habiter le logement ponctuellement, à titre de résidence secondaire. Ce type de bien offre un lieu de vacances confortable et permet d’éviter les coûts de la pleine propriété.
La mise en location du bien est aussi une option. L’usufruitier entretient donc une activité de propriétaire bailleur et perçoit des revenus complémentaires. Comme il dispose du logement comme il l’entend, c’est également à lui de s’acquitter des frais locatifs et des frais de gestion locative.
L’accessibilité de l’investissement
Acquérir l’usufruit d’un bien est plus accessible que d’acquérir la pleine propriété, car le coût est réduit. L’investisseur ne paye que la partie du logement qui correspond à la valeur de l’usufruit. En général, cette part est calculée en fonction de l’âge du nu-propriétaire.
L’usufruit permet de réaliser un investissement locatif pour un budget réduit, mais également de diminuer les charges. En effet, l’usufruitier s’acquitte de l’entretien du logement et des petites réparations, tandis que le gros œuvre est à la charge du nu-propriétaire.
La transmission et la planification patrimoniale
Le démembrement de propriété, et par extension l’usufruit est particulièrement utile pour préparer une transmission de patrimoine. En dissociant la nue-propriété et l’usufruit, il est en effet possible d’optimiser la fiscalité sur la transmission.
Il est par exemple possible d’effectuer une donation de l’usufruit, afin de préparer sa succession. Les parents cèdent alors la nue-propriété d’un bien immobilier à leurs enfants et conservent l’usufruit. Ils peuvent ainsi continuer à vivre dans leur résidence principale jusqu’à leur décès. À ce moment-là, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, et non sur celle de la pleine propriété. Cela permet de réduire les frais à payer.
Les différentes formes d’usufruit
L’usufruit viager
Le viager est une vente immobilière dans laquelle l’acheteur verse une rente au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. Le viager peut se présenter sous deux formes :
- Le viager occupé : Le vendeur reste dans le logement jusqu’à son décès et en conserve l’usufruit. L’acheteur est alors nu-propriétaire pendant cette période et paye une rente viagère.
- Le viager libre : L’acheteur prend immédiatement possession du bien et en dispose comme il le souhaite, mais verse tout de même une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès.
L’usufruit viager désigne donc le premier cas, lorsque le vendeur conserve la jouissance du bien et la perception de revenus jusqu’à son décès. Les personnes ayant recours à ce type de démembrement sont souvent âgées, car cela leur permet de continuer à vivre dans leur logement tout en percevant des revenus stables. Elles assurent ainsi une certaine sécurité financière jusqu’à la fin de leur vie.
L’usufruit successif
L’usufruit successif désigne la situation où le droit d’usufruit est transmis d’une personne à une autre, après le décès de la première. C’est par exemple courant chez les parents qui souhaitent transmettre progressivement la propriété de leurs biens à leurs enfants ou à leurs conjoints. Ce processus suit trois étapes :
- La constitution de l’usufruit : rédaction d’un contrat ou d’un acte de donation, qui désigne également les prochains usufruitiers après le décès du premier.
- Le transfert de l’usufruit : après le décès du premier usufruitier, l’usufruit est transmis au second bénéficiaire.
- La nue-propriété : elle est conservée par le nu-propriétaire pendant toute la durée de l’usufruit successif. Après son décès, la pleine propriété revient à l’usufruitier actuel.
L’usufruit temporaire
Comme nous venons de le voir, il est possible de transmettre l’usufruit d’un logement jusqu’au décès de l’usufruitier ou du nu-propriétaire. Cependant, ce type de démembrement peut également être temporaire.
L’usufruit temporaire accorde les droits de jouissance du bien à l’usufruitier pour une durée déterminée. Cette durée est fixée par un contrat, mais ne peut pas excéder 30 ans. Pour le mettre en place, il faut suivre la procédure suivante :
- Rédaction d’un acte notarié : cet acte fixe la nature temporaire de l’usufruit, l’identité des deux parties, ainsi que la durée contractuelle.
- Les droits de l’usufruitier : l’usufruitier temporaire récupère le droit de jouissance du bien, ainsi que toutes les obligations que nous avons détaillées précédemment.
- La récupération de la pleine propriété : À la date d’échéance prévue par le contrat, la pleine propriété est automatiquement récupérée par le nu-propriétaire.
L’usufruit temporaire peut avoir plusieurs objectifs :
- Une stratégie pour les investisseurs : percevoir des revenus locatifs pendant une période donnée par exemple.
- Une donation temporaire : pour permettre à ses enfants de loger ou de percevoir des revenus temporairement.
- Un usage professionnel : louer temporairement des locaux pour exercer une activité et optimiser les ressources financières.
L’imposition de l’usufruit
La fiscalité de l’usufruit viager
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier. Elle est établie selon un barème fiscal précis, que voici :
- 90% pour l’usufruit / 10% pour la nue-propriété : quand l’usufruitier à moins de 21 ans révolus.
- 80% pour l’usufruit / 20% pour la nue-propriété : quand l’usufruit à moins de 31 ans révolus.
- 70% pour l’usufruit / 30% pour la nue-propriété : quand l’usufruit à moins de 41 ans révolus.
- 60% pour l’usufruit / 40% pour la nue-propriété : quand l’usufruit à moins de 51 ans révolus.
- 50% pour l’usufruit / 50% pour la nue-propriété : quand l’usufruit à moins de 61 ans révolus.
- 40% pour l’usufruit / 60% pour la nue-propriété : quand l’usufruit à moins de 71 ans révolus.
- 30% pour l’usufruit / 70% pour la nue-propriété : quand l’usufruit à moins de 81 ans révolus.
- 20% pour l’usufruit / 80% pour la nue-propriété : quand l’usufruit à moins de 91 ans révolus.
- 10% pour l’usufruit / 90% pour la nue-propriété : quand l’usufruit à plus de 91 ans révolus.
Ce barème permet de calculer le montant des droits d’enregistrement lorsque le bien fait l’objet d’une succession, d’une vente immobilière, ou encore d’une donation par exemple.
La fiscalité en cas de démembrement temporaire
L’usufruitier temporaire dispose de 23% de la valeur de la pleine propriété, pour chaque tranche de 10 ans. Il acquiert donc 23% de la valeur de 0 à 10 ans, puis 46% de la valeur de 11 à 20 ans, et enfin, 69% de la valeur de 21 à 30 ans. La fiscalité est donc calculée sur cette valeur.
L’impôt sur la fortune immobilière
La valeur de la pleine propriété est normalement incluse dans le patrimoine de l’usufruitier. Cela signifie que si cette valeur excède 1,3 million d’euros, celui-ci doit payer l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Cependant, il est possible de partager cet impôt entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, dans les cas suivants :
- Le vendeur a conservé la jouissance du bien et l’acquéreur n’a pas hérité du bien via une donation ou une succession.
- Le démembrement est effectué dans le cadre de la succession.
Conclusion
L’usufruit est une solution juridique assez flexible, qui permet de dissocier la jouissance d’un bien et sa propriété. Elle offre des avantages considérables à l’usufruitier, qui peut augmenter son confort ou ses revenus. Cette solution est également pertinente pour optimiser la fiscalité sur la succession, pour les familles qui possèdent un patrimoine immobilier.
