Lors d’une visite d’appartement, vous devez poser un certain nombre de questions pour évaluer si le logement correspond à vos attentes. De nombreux éléments sont à prendre en compte, comme les caractéristiques de l’appartement et de l’immeuble, le quartier, les réglementations et la situation juridique. Voici ce que vous devez demander lors d’une visite d’appartement, afin d’éviter les mauvaises surprises et faire un choix éclairé pour votre investissement.
Les questions à poser sur l’appartement
La superficie, l’état général et les travaux
Les premières questions à poser lorsque vous visitez un logement en vue d’un achat immobilier concernent l’appartement en lui-même. Vous devez en comprendre chaque caractéristique, afin de vous faire une idée générale du produit.
Renseignez-vous tout d’abord sur la superficie totale du bien. En copropriété, il est exprimé en m² selon la loi Carrez. Vérifiez également le nombre de pièces habitables, ainsi que la superficie de chacune d’entre elles. Cela vous permettra de savoir directement si l’appartement correspond à vos besoins en termes de place. Si vous êtes seul, en couple, ou avec des enfants, le nombre de pièces nécessaires peut en effet varier considérablement. Posez aussi des questions sur l’orientation de l’appartement, la luminosité des pièces, ainsi que l’entretien spécifique de certains aspects si besoin (parquets anciens par exemple).
L’aspect général des lieux est également un aspect fondamental à examiner quand vous visitez un appartement. Posez des questions sur l’âge de l’immeuble, l’année de construction, les matériaux, l’état des murs, des sols, des portes et des plafonds. Vous pourrez ainsi détecter d’éventuelles traces d’usure, de moisissures, de fissures ou encore d’humidité. L’État des fenêtres est aussi important pour vous faire une idée de la qualité de l’isolation. Toutes ces vérifications vous permettront d’estimer les éventuels besoins de rénovation et de réparation si vous décidez d’acheter cet appartement. Si des travaux sont nécessaires, il est essentiel de les prendre en compte dans votre budget prévisionnel.
Demandez aussi au propriétaire ou à l’agent immobilier l’historique des travaux qui ont déjà été réalisés dans l’appartement. Il peut s’agir de la rénovation de la salle de bain, de réparations sur la toiture, ou encore d’un ravalement de façade. Tous ces travaux peuvent impacter la valeur vénale du bien immobilier, il est donc important de les connaître.
L’isolation thermique et phonique
La qualité de l’isolation est un élément important lorsque vous réalisez un investissement immobilier. Une bonne isolation garantit non seulement votre confort thermique en été comme en hiver, mais aussi votre tranquillité en vous protégeant des bruits extérieurs.
Posez tout d’abord des questions sur l’isolation thermique, au sujet des points suivants :
- La performance énergétique de l’appartement : notation DPE.
- Le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.
- Les matériaux d’isolation dans les différentes parties du logement (murs, sols, combles, toit, portes, fenêtres…).
- L’année d’installation des fenêtres et la possibilité de les remplacer s’il s’agit d’un simple vitrage.
- L’année d’installation des matériaux isolants.
- La consommation énergétique moyenne des occupants précédents.
Renseignez-vous ensuite sur l’isolation phonique, en interrogeant le propriétaire ou l’agence immobilière sur les points suivants :
- L’appartement est-il équipé de double ou triple vitrage ?
- Les voisins sont-ils nombreux et connus pour être discrets, ou au contraire, bruyants ?
- Les planchers sont-ils assez épais pour empêcher la propagation du bruit d’un appartement à l’autre ?
- Quelle est l’épaisseur des murs ?
- Le règlement de copropriété contient-il des règles en matière de nuisance sonore ?
Les équipements
La qualité des équipements influence la valeur du bien, car il joue un rôle clé dans votre niveau de confort. Lorsque vous visitez un appartement, renseignez-vous sur tous les appareils électroménagers, en demandant :
- Leur année de production.
- Depuis combien de temps ils sont installés dans l’habitation.
- Quels sont les appareils inclus dans la vente ?
- Le type de plaques de cuisson dans la cuisine (induction, gaz, vitrocéramique, mixte).
- Les performances énergétiques des appareils.
- La garantie des appareils (sont-ils encore garantis ?).
La cuisine n’est pas la seule pièce ou l’inspection des équipements est importante. Renseignez-vous également sur les équipements dans la salle de bain, à savoir :
- La qualité de la plomberie.
- L’état de la douche ou de la baignoire, des lavabos et des toilettes.
- L’âge du chauffe-eau et sa performance.
Vous pouvez aussi poser des questions additionnelles sur les systèmes de sécurité, les équipements numériques et la connectivité, ainsi que la ventilation.
Les questions à poser sur l’immeuble
Les travaux prévus et en cours
Une fois que vous avez posé toutes vos questions sur l’appartement, vous pouvez inspecter le reste de l’immeuble. Renseignez-vous sur :
- L’historique général de l’immeuble, afin de savoir quels travaux ont déjà été réalisés, et quels travaux sont prévus dans un futur proche ou moyen.
- Les travaux potentiellement en cours au moment de votre achat immobilier.
- Les conséquences financières et administratives des travaux pour les copropriétaires.
- Le suivi des travaux et les garanties associées.
L’état des parties communes et les équipements
Poser des questions sur les parties communes est une étape très importante pour évaluer la valeur globale de la copropriété dans laquelle vous souhaitez investir. Posez des questions sur l’état des parties communes et des équipements fournis pour les copropriétaires et les locataires :
- Les matériaux de construction.
- La présence et l’état de l’ascenseur.
- Le nettoyage des parties communes.
- L’état des sols, des murs, des plafonds et des portes.
- Les éventuels problèmes d’humidité, de vétusté, d’usure, de fissures.
- La présence d’un parking, d’un local à vélo, de caves, de garages, d’espaces extérieurs communs (jardins partagés…).
- Le règlement de copropriété vis-à-vis des parties communes.
La sécurité et les accès
La sécurité et les accès sont des points essentiels à analyser lorsque vous visitez un appartement et un immeuble. Renseignez-vous sur les systèmes de sécurité inclus dans l’immeuble :
- Des caméras de surveillance ?
- Une entrée principale avec un digicode ?
- Un système de gardiennage ou de conciergerie ?
- Des accès pour les visiteurs et les livreurs ?
- Un éclairage performant et bien entretenu même la nuit ?
- Un règlement intérieur spécifique en ce qui concerne la sécurité ?
Les questions à poser sur le quartier
Les commodités
L’environnement peut grandement influencer la valeur d’un appartement, car il joue un rôle déterminant dans le niveau de confort des occupants. Les premières questions à poser sur le quartier concernent la proximité avec les commodités. Posez des questions sur la localisation des commerces, des transports en commun, des épiceries, des restaurants, des lieux de culture, de sports ou de loisirs, des pharmacies, ainsi que des espaces verts. Cela vous permettra de savoir si vous pouvez vous rendre rapidement et facilement dans des établissements essentiels, ou si vous devez prévoir des déplacements plus longs.
Si vous vous installez en famille ou que vous ciblez des locataires avec des enfants, la proximité avec les écoles, collèges et lycées est également essentielle.
L’accessibilité immédiate aux commodités est un avantage majeur pour un appartement. Si vous achetez une résidence principale, vous pourrez maximiser votre confort au quotidien. Si vous réalisez un investissement locatif, vous proposerez une haute qualité de vie à votre locataire, ce qui vous permettra d’augmenter le montant du loyer.
L’environnement et les nuisances éventuelles
Posez des questions sur le rythme de vie du quartier, afin de vous faire une idée des nuisances sonores potentielles. Le quartier est-il plutôt calme ou plutôt animé ? La population est-elle jeune et active, ou plutôt composée de familles et de retraités ?
La proximité avec certains établissements peut augmenter le taux de nuisance sonore. C’est notamment le cas si l’appartement se situe proche d’une église, d’une caserne de pompiers, de rails de trains, de grands axes routiers, ou encore d’une rue animée par des bars et boîtes de nuit.
Les questions à poser sur les charges
Le montant et la répartition des charges entre propriétaires
Les charges de copropriété font partie intégrante du budget d’un copropriétaire. Il est donc important de vous renseigner sur le montant de ces charges, ainsi que sur le mode de répartition entre les différents copropriétaires. Posez des questions sur les éléments suivants :
- Les services collectifs couverts par les charges de copropriété.
- Le montant des charges et le mode de paiement (annuel, trimestriel, mensuel).
- Le montant des charges à payer en fonction de la localisation des appartements (exemple : les propriétaires en rez-de-chaussée ne payent pas les charges de l’ascenseur).
- L’évolution des charges au cours de l’année, ou d’une année sur l’autre en fonction des révisions budgétaires de la copropriété.
- Les fonds de travaux mis en place et les provisions.
- La situation financière de la copropriété.
La gestion de la copropriété et du syndic
La gestion courante de la copropriété et la qualité du syndic de copropriété sont des aspects déterminants pour assurer la tranquillité des copropriétaires et la gestion efficace de l’immeuble. Voici les éléments à connaître lors de votre visite :
- Le nom du syndic en place.
- La nature du syndic (syndic bénévole ou syndic professionnel).
- Les avis des copropriétaires vis-à-vis du syndic (réactivité, communication, transparence, gestion des problèmes…).
- La gestion des assemblées générales et les modes de prise de décision.
- La gestion financière du syndic et les frais de gestion.
Les questions juridiques et administratives
Les normes techniques
Les performances énergétiques ne sont pas les seuls éléments à vérifier quand vous visitez un appartement à acheter. Demandez également à voir les documents des normes techniques. Assurez-vous que tous les aspects réglementaires sont respectés :
- Diagnostics gaz, électricité, plomb (CREP), amiante.
- RE2020 ou RT2012 pour les logements neufs.
- Diagnostic termites
- Diagnostic de l’état des risques et pollutions (ERP)
L’historique des occupants précédents
L’historique des occupants précédents peut vous fournir des informations précieuses sur le logement. Vous pouvez demander combien de temps ils sont restés en place dans l’appartement, s’ils ont réalisé des travaux, et pour quelle raison ils ont déménagé. Si les occupants se succèdent fréquemment et qu’ils ne restent jamais bien longtemps, cela peut vous donner des indices sur d’éventuels problèmes, soit au niveau du logement (vices cachés), soit au niveau de la gestion de l’immeuble (problème d’entente avec le reste de la copropriété).
La situation juridique de l’appartement
Pour éviter les litiges et les mauvaises surprises après votre investissement immobilier, posez des questions sur la situation juridique de l’appartement. Fait-il l’objet d’une hypothèque, de saisies, de droit de préemption ? Le vendeur est-il bien le propriétaire légal du logement ? Des litiges sont-ils en cours avec la copropriété ? Existe-t-il des servitudes ? L’immeuble fait-il l’objet de procédures judiciaires en cours ?
Les conditions de la vente ou de la location
Poser des questions pendant la visite d’un appartement vous permet aussi de préparer l’avenir. En effet, si vous envisagez de vous porter acquéreur pour revendre le logement dans le futur ou pour le mettre en location, certaines conditions peuvent s’appliquer.
En fonction des règlements de copropriété, vous pouvez faire face à des contraintes pour la revente ou la location. Pensez donc à vous renseigner sur l’existence d’un droit de préemption de la copropriété, ou de limitations de la location pour les propriétaires bailleurs. Certains immeubles interdisent par exemple les contrats de location de courte durée via des plateformes de type Airbnb.
Posez également des questions sur les décisions collectives prises en assemblées générales. Notamment sur les éventuelles clauses de solidarité, ou les clauses d’exclusivité de gestion locative.
Conclusion
Visiter un appartement est donc une étape cruciale de la transaction immobilière. C’est le moment où vous pouvez collecter toutes les informations nécessaires pour savoir si le logement correspond pleinement à vos attentes et à vos objectifs. Pour éviter les erreurs et les oublis, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier qui pourra gérer les questions plus techniques. Vous pouvez également effectuer plusieurs visites avant de prendre votre décision finale, afin de vous assurer que vous avez bien analysé chaque aspect du bien immobilier.
