Vous souhaitez acheter un appartement, mais vous ne savez pas si c’est le bon moment ? Voici les critères à prendre en compte avant de vous lancer dans un investissement immobilier.
Les facteurs à considérer avant d’acheter un appartement
Le marché
Le marché immobilier est en constante évolution. Les prix et les tendances fluctuent plus ou moins rapidement, de manière cyclique. En fonction de la conjoncture, certains moments sont donc plus propices que d’autres pour acheter un appartement. Voici les éléments principaux à analyser avant de concrétiser un achat immobilier :
- L’historique des prix sur les dernières années
- Les prévisions du marché (rapports d’analystes et d’experts immobiliers)
- Le taux de vacance
- Le nombre de transactions
- Les conditions économiques générales (croissance économique, inflation, évolution du taux de chômage…)
- Le cycle du marché immobilier (expansion, récession, stabilisation)
Le budget
La faisabilité d’un projet immobilier est avant tout déterminée par le budget. Une bonne planification financière est essentielle afin de dresser un dossier de demande de prêt immobilier solide, et obtenir un financement de la part d’une banque.
Voici les éléments qui influencent toute la partie budgétaire d’un investissement immobilier :
- Les prix du marché local et actuel
- Le prix de vente du bien immobilier
- Les frais de notaire
- Les taxes
- Le coût des éventuels travaux de rénovation ou d’amélioration
- Les charges de copropriété
- Le crédit immobilier et les taux d’intérêt
- Les conditions de remboursement
- Les aides et les subventions (PTZ, aides à la rénovation énergétique…)
L’emplacement
La localisation est un facteur déterminant pour la réussite de votre investissement immobilier. Il est en effet essentiel de sélectionner un secteur qui correspond à vos objectifs et à vos attentes. Les emplacements les plus recherchés sont souvent ceux qui réunissent certaines des conditions suivantes :
- La proximité avec les commodités : écoles, transports en commun, commerces et services, hôpitaux et cliniques…
- Le cadre de vie : quartier sécurisé, ambiance calme ou dynamique, présence d’espaces verts et de lieux de culture, projets de développements urbains…
- L’accessibilité : axes routiers, proximité avec les lieux de travail, facilité de l’accès aux loisirs…
Le type de bien
Tous les logements ne sont pas forcément adaptés à tous les projets immobiliers. Avant d’acheter un appartement, il est donc indispensable de se demander quel type de bien est le plus adapté pour vous. Il faut notamment analyser les éléments suivants :
- La surface habitable et le nombre de pièces
- L’agencement et l’architecture
- L’état du bien (logement neuf, logement ancien)
- La présence ou l’absence d’espace extérieur (jardin, terrasse, balcon)
- La présence ou l’absence de place de stationnement ou de parking
- Le nombre d’étages et l’accessibilité
- L’orientation du logement et la vue
- Le besoin de travaux (amélioration, agrandissement, travaux de rénovation énergétique…)
- Le potentiel de valorisation et de personnalisation
- La taille et de règlement de copropriété
Quel appartement acheter en fonction de ses objectifs ?
Acheter un appartement pour générer des revenus locatifs
L’investissement locatif est le type de projet qui vous convient si vous souhaitez devenir propriétaire bailleur et générer des revenus locatifs réguliers.
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement, vous devez choisir votre appartement judicieusement. Il faut tout d’abord privilégier les villes qui font face à une demande locative élevée. Le type d’appartement à acheter dépend ensuite de votre cible de locataire :
Si vous ciblez les étudiants, privilégiez les secteurs proches des universités et des transports en commun. Les studios et T1 dans des résidences étudiantes sont particulièrement rentables dans les villes qui accueillent une population assez jeune. Vous pouvez également opter pour de petites surfaces dans des copropriétés classiques, ou pour des logements plus vastes destinées aux colocations.
Si vous ciblez les familles, les appartements plus vastes (du T3 au T5+) sont les plus intéressants, ainsi que les maisons. Tournez-vous vers des quartiers résidentiels et calmes, qui sont prisés par les couples avec enfants. La proximité avec les commerces et les écoles est également un avantage majeur.
Enfin, si vous ciblez les jeunes actifs et les couples, les appartements T2 et T3 dans les centres-villes et les secteurs des affaires sont les plus rentables.
Acheter un appartement pour réduire ses impôts
Réaliser un investissement en immobilier locatif permet également de bénéficier d’avantages fiscaux. Plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont en effet disponibles, en immobilier neuf et en immobilier ancien. Voici les plus courants en 2024.
La loi Pinel vous permet de réduire une partie de vos impôts grâce à l’achat d’un appartement neuf ou en VEFA. Elle consiste à louer le logement en location nue pendant 6, 9 ou 12 ans, et à obtenir une réduction d’impôt, calculée en pourcentage du prix du bien : 9%, 12% ou 14%. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez investir dans une zone Pinel (A, Abis ou B1) et respecter certaines conditions, comme un plafond d’investissement et de ressources locataires.
Les statuts de Loueur Meublé Non professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP), permettent de réduire l’imposition sur les revenus locatifs. En fonction du régime fiscal choisi (régime micro-bic ou régime réel), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire, ou de la possibilité de déduire l’intégralité de vos charges locatives pour leur véritable montant. Ces dispositifs sont dédiés à la location meublée.
La loi Malraux est dédiée à l’investissement locatif dans l’ancien. Elle concerne les bâtiments prestigieux situés dans des secteurs sauvegardés. Elle permet de réaliser des travaux de rénovation et de défiscaliser une partie de leur coût (22 ou 30% selon le plan de sauvegarde en vigueur). La loi Malraux impose la location nue de l’appartement pendant au moins 9 ans après la fin des travaux.
Le dispositif Denormandie est une sorte de « Pinel Ancien ». Il accorde les mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel, mais se concentre sur les logements anciens qui ont besoin de rénovation.
Acheter un appartement pour réaliser une plus-value
Si votre objectif est de réaliser une plus-value immobilière, vous recherchez un appartement que vous serez capable de revendre plus cher. Le potentiel de valorisation du bien est alors un critère primordial. Voici les principaux éléments à considérer :
- Des quartiers en pleine expansion, avec des projets de développement urbain
- Les zones résidentielles établies
- Les zones où la demande de logement est forte
- La présence d’espace extérieur et de places de stationnement
- Les appartements qui peuvent être rénovés assez facilement pour augmenter leur valeur marchande
- Les petits appartements dans les zones à forte demande de la part des étudiants et des jeunes actifs (car plus facile de les revendre à des propriétaires bailleurs)
- La proximité avec les commodités
- Les grandes surfaces dans les zones résidentielles (facile à revendre aux familles)
Acheter un appartement pour constituer un patrimoine
Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier de qualité, la localisation et le type de logement sont des critères déterminants. Vous devez en effet vous tourner vers des appartements situés dans des secteurs prisés, qui ne perdront pas de valeur au fil des ans. C’est notamment le cas des biens qui répondent aux critères suivants :
- Quartiers dynamiques comme les centres-villes historiques et les zones en développement
- Environnements attractifs, à proximité des commodités et des services
- Appartements dans des immeubles de standing, avec une bonne performance énergétique et des matériaux durables
Les meilleures périodes de l’année pour acheter un appartement
Chaque saison présente des avantages et des inconvénients pour les acheteurs. Voici les principaux.
Acheter un appartement en été
La saison estivale est propice à l’investissement immobilier, car les biens sont plus nombreux sur le marché. Les jours s’allongent, ce qui permet de programmer des visites sur des plages horaires plus larges. De plus, le soleil permet de voir les habitations sous un jour plus agréable et lumineux.
La concurrence est cependant plus accrue, ce qui signifie que les vendeurs seront pour la plupart moins disposés à négocier les prix avec les acquéreurs.
Acheter un appartement en hiver
La saison hivernale est souvent considérée comme une période creuse pour le marché immobilier. Les appartements et les maisons sont en effet moins nombreux sur le marché. La concurrence est plus faible, ce qui peut représenter un avantage majeur pour un acheteur. En effet, les vendeurs peuvent avoir plus de mal à vendre leur logement et sont plus enclins à négocier les prix.
L’inconvénient principal est cependant que l’offre de logements est plus restreinte en hiver. Si vous avez des attentes spécifiques pour l’appartement de vos rêves, vous pouvez avoir du mal à le dénicher.
En clair, il n’existe pas de moment « idéal » dans l’année, qui peut convenir à tous les investisseurs immobiliers. Quelle que soit la saison, vous devez accorder une attention particulière au marché, aux taux d’intérêts, ainsi qu’aux tendances locales, afin de ne pas rater une bonne affaire.
Les conseils pratiques pour réussir son achat
Définir vos attentes et vos objectifs
Le premier conseil que nous pouvons vous donner pour réussir l’achat de votre appartement est de définir clairement votre projet. Faites un état des lieux de vos attentes et de vos objectifs.
- Que souhaitez-vous faire de cet appartement ? L’habiter, le louer, le revendre, le léguer à vos héritiers ?
- Combien de temps souhaitez-vous le conserver ?
- Quels secteurs vous intéressent et pourquoi ?
- Quel type d’appartement (et de locataires en cas d’investissement locatif) est le mieux adapté ?
Une fois que vous avez répondu à toutes ces questions, vos objectifs sont plus clairs. Il vous faut alors définir votre budget. Un plan de financement précis est nécessaire. Vous devez constituer un dossier de demande de prêt solide, afin d’obtenir un crédit immobilier. Avant cela, les banques peuvent estimer votre capacité d’emprunt. Vous aurez alors une idée du budget dont vous disposez, et pourrez orienter vos recherches de biens en conséquence.
Visiter plusieurs biens
La précipitation est l’ennemi de la réussite dans bien des domaines, et l’immobilier n’échappe pas à la règle. Pour mettre toutes les chances de votre côté, nous vous conseillons de prendre le temps de visiter plusieurs appartements, avec une liste de critères précis. Trouver la perle rare qui correspond à toutes vos attentes n’est pas une tâche aisée. Le plus souvent, cela demande plusieurs semaines ou mois de recherches.
Négocier le prix
Ce n’est pas parce qu’un appartement est légèrement au-dessus de votre budget que vous n’avez aucune chance de l’acquérir. La négociation fait en effet partie intégrante des transactions immobilières. Si vous trouvez un appartement qui correspond à tous vos critères, vous ne devez pas hésiter à négocier le prix. Vous n’avez rien à perdre et tout à gagner.
Cependant, vous devez avancer des arguments objectifs qui justifient votre offre de prix. La motivation du vendeur à vendre vite et les fluctuations de prix sur le marché peuvent être des leviers de négociation.
Se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier
Solliciter les conseils d’un ou de plusieurs professionnels de l’immobilier vous aidera à réussir votre projet immobilier en évitant les erreurs. Les experts peuvent en effet vous accompagner à chaque étape de votre acquisition.
Dès le début de vos recherches, vous pouvez faire appel à un courtier qui vous aidera à monter le dossier de demande de prêt le plus solide possible. Un agent immobilier peut également vous orienter dans votre recherche d’appartement. Ce dernier peut aussi vous accompagner lors des visites et vous aider à rédiger votre offre d’achat.
Conclusion
Acheter un appartement n’est pas un projet à prendre à la légère. Pour de nombreux investisseurs, il s’agit d’une étape déterminante dans une vie.
Le « bon moment » pour réaliser ce type d’investissement n’est pas forcément le même pour tout le monde. Tout dépend de vos préférences, de vos objectifs, de votre secteur, de votre budget, ainsi que de la conjoncture du marché immobilier à un moment donné.
Pour réussir votre projet immobilier, la meilleure chose à faire est de vous faire accompagner par des professionnels qui sauront vous orienter vers les logements et les secteurs les plus adaptés à vos attentes. Leur expertise du marché sera en effet précieuse pour vous permettre d’éviter les erreurs et de dénicher l’appartement qui vous convient.
Si vous achetez pour devenir propriétaire bailleur, des experts en gestion locative peuvent aussi vous conseiller tout au long de votre projet, de l’estimation du bien immobilier jusqu’à la gestion de la location.
