L’usufruit est le droit de jouir du bien immobilier et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire. Ce droit intervient dans le cadre d’un démembrement de propriété, qui consiste à séparer un logement en deux parties : le droit d’utiliser le bien (usufruit) et la propriété du bien (nue-propriété).
Le divorce est une étape délicate, qui entraîne souvent la réorganisation complète du patrimoine immobilier d’un couple. L’usufruit fait partie des droits qui peuvent générer de nombreuses questions lorsque deux époux décident de se séparer. Que devient l’usufruit en cas de divorce ? Quels sont les différents cas de figure possibles et les impacts fiscaux ? Voici ce que vous devez savoir.
L’usufruit géré par un couple marié
Un couple marié peut démembrer une propriété de différentes façons, en fonction de leurs objectifs patrimoniaux et de transmission.
La donation entre époux
Appelée aussi « donation au dernier vivant », cette donation intervient lors du décès de l’un des époux. Avant son décès, celu-ci peut par exemple choisir de léguer l’usufruit au conjoint survivant, et la nue-propriété à ses enfants. Le conjoint survivant a ainsi la possibilité de vivre dans la maison ou l’appartement jusqu’à son décès. À la suite de quoi, les enfants peuvent récupérer la pleine propriété.
La donation en nue-propriété
Un couple marié peut décider de donner la nue-propriété à leurs enfants ou à un tiers, tout en conservant l’usufruit. Ainsi, le couple peut continuer à vivre dans le bien, ou continuer à le louer pour en percevoir les revenus locatifs jusqu’à leur décès.
L’acquisition en démembrement
Le couple peut réaliser un investissement immobilier directement en démembrement. L’un des deux achète la nue-propriété, tandis que l’autre achète l’usufruit. Cette stratégie peut être intéressante pour équilibrer les droits entre les époux. Elle dépend cependant de leur budget respectif, ainsi que de leurs objectifs patrimoniaux.
La répartition des droits en fonction du régime matrimonial
Le régime matrimonial influence directement la répartition des droits des époux dans le cadre d’un démembrement de propriété. Voici les différents régimes.
Le régime de la communauté légale (ou communauté réduite aux acquêts)
Il s’agit du régime par défaut en France pour les couples mariés qui ne disposent pas de contrat de mariage. Tous les biens acquis pendant le mariage sont donc communs, à l’exception de certains biens acquis par donation ou héritage.
Lorsque le couple choisit d’investir dans l’immobilier, chaque époux détient 50% de la pleine propriété. En cas de démembrement, chacun détient également 50%. Si le couple détient l’usufruit en commun, celui-ci pourra être partagé ou transmis en cas de divorce ou de décès (sauf mention contraire).
Le régime de la séparation de biens
Le régime de la séparation de biens permet aux époux de conserver la pleine propriété de tous leurs biens propres, avant, pendant, et après le mariage.
Le couple a la possibilité d’acquérir des biens immobiliers en indivision s’il le souhaite. Cela signifie que les époux détiennent conjointement les biens, en fonction de leurs contributions respectives.
En cas de démembrement, chaque époux conserve la pleine propriété sur ses biens propres. Ils peuvent alors décider de donner ou de conserver l’usufruit ou la nue-propriété. Dans le cadre d’une indivision, chaque époux détient une quote-part qui s’applique à la fois sur l’usufruit et sur la nue-propriété.
Le régime de la communauté universelle
Ce régime permet aux couples de mettre l’intégralité de leurs biens en commun, même ceux qui ont été acquis avant le mariage. Chaque époux détient donc 50% des biens immobiliers, ainsi que de tous les autres biens.
Le régime de la participation aux acquêts
Ce régime se présente comme un hybride entre le régime de la séparation de biens et celui de la communauté réduite aux acquêts. En cas de démembrement, chaque époux conserve la pleine propriété des biens qu’il acquiert pendant le mariage. En cas de divorce ou de décès, les biens sont partagés de manière égale. La valeur des biens démembrés et les droits associés sont quant à eux pris en compte lors de la liquidation.
L’impact du divorce sur l’usufruit
L’usufruit acquis avant le mariage
L’usufruit acquis avant le mariage est considéré comme un bien propre. L’époux qui le détient possède donc la propriété exclusive, quel que soit le régime matrimonial choisi. En cas de divorce, l’usufruit reste la propriété de l’époux qui le possédait. Il peut donc continuer à jouir du bien immobilier après la dissolution du mariage. Il n’est soumis à aucune obligation de partage lors du divorce, car l’usufruit ne fait pas partie des biens communs à partager.
Cependant, certains cas particuliers peuvent s’appliquer, si des clauses contractuelles spécifiques ont été signées. Les époux peuvent par exemple ajouter des clauses pour modifier le statut des biens propres lors du mariage. En l’absence de telles clauses, l’époux conserve néanmoins l’usufruit.
L’usufruit acquis pendant le mariage sous le régime de la communauté légale
Comme nous l’avons vu précédemment, les biens immobiliers acquis pendant le mariage sous le régime de la communauté légale sont communs. Les deux époux sont alors copropriétaires de l’usufruit. Lors du divorce, le régime matrimonial est dissout et la communauté de biens est liquidée. Comme tous les autres biens, l’usufruit est alors partagé entre les deux conjoints.
Ce partage peut se présenter de différentes manières :
- Usufruit attribué à l’un des époux :
L’un des époux récupère l’intégralité du droit de l’usufruit et accorde une compensation financière à l’autre.
- La vente du bien :
Si les conjoints ne peuvent pas établir d’accord, ils peuvent mettre en vente le bien porteur de l’usufruit. Le montant du prix de vente sera alors partagé entre eux.
- L’indivision après le divorce :
Les époux peuvent choisir de rester en indivision, afin de conserver l’usufruit partagé.
Deux cas particuliers sont à prendre en compte dans le cadre de la gestion de l’usufruit pendant un divorce. Si le logement est utilisé à titre de résidence principale, un juge peut décider d’attribuer l’usufruit à l’un des époux. Le plus souvent, il s’agit de celui qui obtient la garde des enfants. Le juge peut également attribuer l’usufruit à l’un des époux pour des raisons de nécessité particulière.
L’usufruit résultant d’une donation entre époux
La donation entre époux est généralement mise en place pour assurer la sécurité financière du conjoint survivant lors d’un décès. Ce type de donation prend effet lors du décès de l’un des deux conjoints. En cas de divorce, la gestion de l’usufruit dépend des clauses spécifiques de la donation. Plusieurs options sont possibles :
- La révocation de la donation :
Lors du divorce, l’époux donateur peut retirer l’usufruit qu’il avait choisi de donner à son conjoint en cas de décès. Cette révocation se fait généralement de manière automatique au moment du divorce, sauf si l’acte de donation contient une clause spécifique qui indique le contraire.
- Le maintien de l’usufruit après le divorce :
Si une clause prévoit le maintien de l’usufruit après le divorce, elle sera respectée. Le conjoint usufruitier conserve alors ses droits. Notons cependant que ce type de clause est assez rare.
L’usufruit résultant d’un bien en indivision après un divorce
L’indivision permet aux ex-époux de conserver ensemble l’usufruit d’un ou de plusieurs biens immobiliers, même après le divorce. Cette indivision peut être temporaire ou prolongée, en fonction de l’accord passé entre les deux parties.
Chaque ex-époux détient une partie de l’usufruit, proportionnelle à sa quote-part. Les décisions de gestion doivent quant à elles être prises à l’unanimité. Dans le cadre d’un couple divorcé, les décisions doivent donc être prises d’un commun accord.
Les implications fiscales du divorce sur l’usufruit
L’impôt sur le revenu et les revenus de l’usufruit après le divorce
Quand l’usufruit s’applique sur un appartement ou une maison qui génère des revenus (location vide ou location meublée, dividendes sur des actions…), les revenus sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu.
Pendant le mariage, sous le régime de la communauté légale, les époux se partagent les revenus de l’usufruit, et les déclarent dans leur déclaration commune. Dans le cadre du régime de la séparation de biens, l’usufruitier déclare ces revenus seul.
Après le divorce, chaque ex-époux déclare ses revenus de manière individuelle. Celui qui détient l’usufruit se charge alors de déclarer les revenus qu’il génère.
La taxe foncière et la taxe d’habitation
L’usufruitier ou les usufruitiers sont responsables du paiement de la taxe foncière pendant le mariage. S’il s’agit d’une résidence secondaire, ils doivent également s’acquitter de la taxe d’habitation. Après le divorce, seul l’ex-époux qui conserve l’usufruit est redevable de ces taxes.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Pendant le mariage, l’usufruit est inclus dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. La valeur est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier et de son imposition. À la suite d’un divorce, l’ex-époux qui conserve l’usufruit est le seul à devoir s’acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière.
La plus-value immobilière
Après le divorce, l’ex-époux qui conserve l’usufruit peut décider de le vendre. Dans ce cas, il est le seul à devoir s’acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière (s’il en réalise une). Cette taxe se calcule en fonction de la valeur de l’usufruit et de la durée de détention du bien.
Conclusion
Pour savoir ce que devient l’usufruit en cas de divorce, il faut donc prendre en compte un certain nombre de paramètres. La gestion de l’usufruit dépend en effet du régime matrimonial en vigueur, de la manière dont a été acquis l’usufruit, des clauses spécifiques signées par les époux, ainsi que la stratégie patrimoniale qu’ils souhaitent mettre en place.
