Qu’est-ce qu’une vente longue en immobilier ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce type de transaction pour les acheteurs et les vendeurs ? Voici ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce qu’une vente longue ?
La vente longue est une vente immobilière qui accorde un délai plus long entre la signature du compromis de vente (ou de la promesse unilatérale de vente) et l’acte authentique de vente qui scelle définitivement la transaction.
Dans le cadre d’une vente traditionnelle, ce délai est d’environ 2 à 3 mois. La vente longue peut prolonger cette période à 6 mois, voire plus, car il n’existe aucune limite fixée par la loi. Tant que l’acheteur et le vendeur sont d’accord, le choix du délai est libre, et peut même s’étendre à plus d’un an.
La flexibilité de la vente longue peut permettre aux acquéreurs et aux vendeurs d’adapter la transaction à leurs contraintes professionnelles ou personnelles. Ce type de vente permet notamment au vendeur de rester plus longtemps dans son logement avant de le céder à l’acquéreur. Ce dernier possède aussi des avantages, que nous allons voir tout de suite.
Les avantages de la vente longue pour le vendeur
Plus de temps pour trouver un nouveau logement et pour réaliser des réparations
Allonger le délai entre le compromis et la signature de l’acte de vente permet au vendeur de ne pas se précipiter dans la recherche d’un nouveau logement. Il peut ainsi prendre le temps de visiter plusieurs appartements en copropriété et/ou maisons, sans avoir la pression de devoir déménager rapidement. Si le vendeur a des besoins et préférences spécifiques en termes de logement, et si le marché immobilier actuel est assez tendu, ce délai supplémentaire représente un avantage d’autant plus précieux.
Les travaux de réparation ou d’amélioration sont un excellent moyen d’augmenter la valeur du bien immobilier avant la vente. Selon les contrats de vente, le vendeur peut même s’engager à réaliser certains travaux avant de céder le bien immobilier à l’acheteur. Il peut par exemple s’agir de travaux de rénovation énergétique, afin d’améliorer l’isolation et donc le confort du nouveau propriétaire. Les travaux de grande ampleur imposent des délais importants, c’est pourquoi la vente longue est encore une fois un avantage majeur.
Une meilleure organisation et plus de flexibilité financière
Meilleure organisation du déménagement
Prendre le temps d’organiser le déménagement est un avantage considérable qui permet de réduire le stress, les erreurs et les oublis. Plus le logement est grand, plus un délai long sera confortable pour préparer chaque étape du déménagement.
Meilleure flexibilité financière
La vente longue permet au vendeur d’optimiser sa gestion financière, en fonction de son futur projet immobilier. S’il souhaite réaliser un nouvel investissement immobilier après la vente de son logement, il peut notamment :
- Éviter de payer un loyer en attendant de trouver le bien immobilier qu’il souhaite acheter, et éviter la double charge de gérer deux logements en même temps.
- Planifier son budget en tenant compte des délais et éviter les problèmes de liquidité.
- Utiliser les fonds de manière stratégique pour rembourser des dettes ou investir de nouveau.
Le vendeur peut également optimiser sa fiscalité grâce au délai de la vente longue. Il peut par exemple mettre en place des stratégies fiscales pour réduire l’impact de l’impôt sur la plus-value immobilière.
Une négociation avantageuse
Lorsque le vendeur n’est pas pressé de vendre, il peut prendre le temps de négocier davantage avec les acquéreurs potentiels. Il peut ainsi comparer plus d’offres, sans accepter de réduire le prix à cause d’un manque de temps.
Les avantages de la vente longue pour l’acheteur
Le principal avantage pour l’acheteur est qu’il dispose de plus de temps pour réunir les fonds nécessaires à son investissement immobilier. Si sa demande de prêt immobilier est refusée par certains organismes bancaires, il dispose d’un délai supplémentaire pour en démarcher d’autres et augmenter ses chances d’obtenir un financement.
Il dispose également de plus de temps pour la préparation logistique de son déménagement, pour vérifier les conditions suspensives et les éventuels vices cachés.
Comment se déroule une vente longue ?
La vente longue suit les mêmes étapes qu’une transaction immobilière classique. La seule différence est que certaines étapes ont une durée plus allongée.
Avant la vente
Étape 1 : La préparation à la vente
Le propriétaire réalise une estimation immobilière pour déterminer la valeur marchande de son bien. Pour obtenir les chiffres les plus réalistes possibles, il peut faire appel à des professionnels de l’immobilier. L’agence ou l’agent immobilier indépendant réalise alors une étude poussée en fonction des tendances du marché local et des caractéristiques du bien.
Étape 2 : La mise en conformité et les réparations
Le vendeur réalise les diagnostics obligatoires : diagnostic de performance énergétique (DPE), amiante, plomb, termites… Il effectue également des réparations si nécessaire, afin d’assurer la sécurité et le confort du futur acheteur.
Étape 3 : Le marketing
En confiant la vente de son bien à un professionnel de l’immobilier, le vendeur se décharge de toute la partie communication. Il s’agit de réaliser des photos et des vidéos professionnelles du bien, de rédiger l’annonce et de la diffuser sur de multiples plateformes afin d’optimiser la visibilité.
Étape 4 : Les visites et la réception des offres
Le propriétaire ou l’agent immobilier fait visiter le logement à tous les acheteurs potentiels. Il s’occupe ensuite de réceptionner et d’étudier toutes les offres d’achat, afin de sélectionner celle qu’il va retenir. Un travail de négociation peut être nécessaire avec les acheteurs intéressés.
Pendant et après la vente
Étape 5 : La signature du compromis de vente
Le compromis de vente (ou la promesse de vente dans certains cas) est un avant-contrat qui peut être signé devant un notaire ou sous-seing privé. Si le vendeur et l’acheteur choisissent le seing privé, ils peuvent alors rédiger et signer le document sans la présence d’un notaire.
Dans tous les cas, le document doit comporter tous les éléments essentiels à la future signature de l’acte de vente définitif :
- Les caractéristiques précises du bien (description, diagnostics techniques…).
- Le prix de vente, le montant des frais de notaire, ainsi que tous les frais annexes.
- Le montant du dépôt de garantie, qui est versé le jour de la signature.
- Les conditions suspensives de vente.
- Le délai entre cette signature et celle de l’acte authentique.
Ce dernier point diffère d’une vente immobilière classique, puisque dans le cadre d’une vente longue, l’acheteur et le vendeur peuvent convenir d’un délai beaucoup plus long pour la signature de l’acte authentique. Pendant cette période, l’acheteur entreprend toutes les démarches pour obtenir son financement auprès d’une banque. Le vendeur, lui, peut préparer son déménagement.
Étape 7 : La signature de l’acte authentique de vente
La signature de l’acte de vente se fait devant le notaire. Celui-ci vérifie l’ensemble des documents, puis gère le transfert des fonds, ainsi que la remise des clés à l’acheteur. C’est seulement après ce rendez-vous que la vente d’un bien immobilier est officialisée.
Étape 8 : Après la vente
Le notaire enregistre la vente auprès des services de la publicité foncière et le nouveau propriétaire reçoit son titre de propriété.
Les inconvénients d’une vente longue
Pour l’acheteur
Les coûts supplémentaires
Si l’acheteur obtient son prêt plusieurs mois avant la date de la signature de l’acte de vente, il peut être contraint de rembourser des mensualités avant son installation dans le logement. Pendant cette période, il commence donc à payer des frais pour un bien qui ne lui appartient pas encore. De plus, il doit continuer à vivre dans son propre logement jusqu’au transfert de propriété. De ce fait, il peut être contraint de payer le remboursement de deux emprunts, ou bien un emprunt et un loyer.
Moins de leviers de négociation
Une fois que le compromis de vente est signé et que le délai de rétractation est dépassé, l’acheteur ne peut plus changer d’avis. Le marché de l’immobilier peut cependant continuer à évoluer pendant les mois où les années qui précèdent la signature de l’acte de vente. Les conditions de la vente resteront quant à elles fixes. L’acquéreur ne pourra pas renégocier certaines clauses en fonction des fluctuations du marché.
Pour le vendeur
La fluctuation des prix
Tout comme l’acheteur, le vendeur ne peut pas renégocier le prix de vente de son bien immobilier entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte définitif. De ce fait, si les prix de l’immobilier augmentent entre-temps, le vendeur devra vendre son bien à un prix inférieur à sa valeur actuelle sur le marché.
Les coûts supplémentaires
Le vendeur doit continuer à entretenir son logement jusqu’au transfert de propriété. Cet entretien engendre des frais supplémentaires, qui peuvent s’étendre sur une longue période en fonction de la date de la signature de l’acte définitif de vente. S’il a acheté ce bien via un crédit bancaire, il doit également continuer à payer ses mensualités et les intérêts.
La difficulté d’organisation
Si le vendeur a prévu un nouvel achat immobilier après la vente de son bien, la coordination peut être compliquée en cas de vente longue. En effet, les délais prolongés rendent difficile la synchronisation entre les deux transactions.
La difficulté à trouver un acheteur
Les acquéreurs sont souvent enclins à finaliser leur investissement le plus vite possible, dès qu’ils obtiennent l’accord de leur banque pour leur emprunt. De ce fait, la vente longue attire moins d’acheteurs que la vente classique, ce qui représente un désavantage pour les vendeurs.
Conclusion
La vente immobilière longue est une forme de transaction assez avantageuse grâce à sa flexibilité. Elle peut convenir aux acheteurs et aux vendeurs qui souhaitent prendre leur temps pour coordonner leurs projets immobilier et/ou optimiser leur fiscalité. Cette approche présente cependant des risques au niveau financier, ainsi qu’au niveau de la planification. Pour réussir sa vente longue, la meilleure solution est de se faire accompagner par des professionnels de l’immobilier. Ils pourront en effet élaborer une stratégie efficace en équilibrant les avantages et les inconvénients de ce type de vente, afin d’assurer la réussite de la transaction.
